Guías para propietarios

103 guías, ordenadas por el momento en que aparece cada duda

Cada una responde a una pregunta concreta, en llano y con fuentes. Si la tuya no está, pregúntala y la escribimos.

Antes de empezar

Cuánto se gana de verdad, qué pisos funcionan, turístico frente a larga duración y cuánto cuesta arrancar.

¿Cuánto cuesta empezar?La licencia es gratis. Lo que cuesta es dejar el piso listo: ropa de cama, equipamiento, seguridad, fotos y, a veces, un aire acondicionado. Entre 800 y 4.000 € según de dónde partas.
¿Cuánto ganaría mi piso de verdad?Lo que factura un estudio, un apartamento de 4 o de 6 plazas en Torremolinos y Benalmádena, qué se queda el portal, la limpieza y el gestor, y con qué te quedas tú. Con datos de facturación real de la Costa del Sol, no de portales de estadísticas.
¿Puedo alquilar a turistas en verano y por meses en invierno?Sí, por turnos: la Junta permite dar otro uso a la vivienda fuera de los periodos de funcionamiento declarados. El contrato de invierno tiene que caer entero fuera de esos meses, durar más de dos meses con el mismo inquilino y menos de un año. Contrato, fianza, registro de viajeros e impuestos.
¿Mi piso es de los que funcionan?Distancia a la playa, plazas, terraza, piscina, parking y ascensor: lo que suma de verdad en el precio por noche y en la ocupación, según lo que se ve en los pisos que funcionan en la Costa del Sol.
¿Turístico o alquiler de larga duración?Ingresos, trabajo, riesgo y Hacienda, comparados sin trampas. El turístico gana más pero no siempre compensa: depende del piso, de dónde vivas tú y de cuánto quieras ocuparte.
¿Por dónde empiezo para alquilar mi piso a turistas?Primero, que tu municipio y tu comunidad lo permitan; después, que el piso cumpla; luego, la declaración responsable ante la Junta, que es gratis y te deja alquilar desde que la presentas. Los ocho pasos en orden, dónde se hace cada uno y cuánto tarda.
¿Compro un piso que ya tiene licencia turística?La licencia es de la vivienda, no del vendedor, y se transmite comunicando el cambio de titularidad. Pero hay que comprobar que existe, que está a nombre de quien dice, que la comunidad no la ha vetado y que el municipio la mantiene. Y cuánto vale de más.
He heredado un piso. ¿Qué hago con él?Lo primero no es decidir: es poner la herencia al día. Después, tres caminos con sus números. Y una trampa habitual cuando hay varios herederos.
¿Cuándo se gana el dinero a lo largo del año?Más de la mitad de los ingresos del año entran entre mediados de mayo y final de agosto. Qué meses llenan, cuáles no, y por qué la costa no se vacía en invierno del todo.

Licencia y registro

Qué es la inscripción VFT/VUT, cómo se tramita, qué documentos piden, qué cuesta y qué pasa cuando cambias de gestor o vendes.

¿Cómo se tramita la licencia?Certificado digital, oficina virtual de la Junta, formulario de declaración responsable (procedimiento 6631), anexo de la vivienda y periodos de funcionamiento. Lo que ves en pantalla y dónde se atasca la gente.
¿Cuánto tarda y cuánto cuesta la licencia?Cuesta cero euros y puedes empezar a alquilar el mismo día que la presentas. Lo que tarda es lo de antes: reunir los documentos y, sobre todo, el acuerdo de la comunidad.
¿Puedo poner como turística una vivienda en AFO?«Fuera de ordenación» y «asimilado a fuera de ordenación» (AFO) suenan igual pero no lo son. Una vivienda construida legalmente que el plan dejó fuera de ordenación no está excluida. Una vivienda en AFO, construida sin licencia y que ya no se puede derribar, sí: no puede ser turística salvo autorización expresa previa del ayuntamiento. Cómo saber en cuál está la tuya y qué hacer.
¿Puedo alquilar mi piso a turistas donde está?Antes de comprar muebles o hacer fotos, comprueba tres cosas: el municipio, la comunidad y el propio piso. En Málaga capital hoy no se admiten viviendas nuevas; en la Costa del Sol sí, con condiciones.
¿Puedo cambiar el número de plazas después de tener la licencia?Sí, pero no con el formulario de comunicación: subir o bajar plazas o dormitorios es una declaración responsable nueva (procedimiento 6631) marcando «modificación de las bases de la inscripción». Es gratis, por internet y tienes que cumplir los límites de hoy: metros, baños y camas.
¿Puedo tener un piso turístico si no soy el dueño?Sí: en Andalucía quien figura en el registro es el «titular de la explotación», que puede no ser el dueño, pero necesita un título que le habilite. Un usufructuario puede; una gestora, con contrato; un inquilino de vivienda habitual, casi nunca. Y si la vivienda es de varios, hace falta la firma de todos.
¿Puedo alquilar a turistas una VPO?No: mientras dure la protección, una vivienda protegida no puede ser turística, ni entera ni por habitaciones. Lo prohíben el decreto de viviendas turísticas y la Ley de Vivienda de Andalucía de 2025, que trata el alquiler turístico de una VPO como especialmente grave. Cómo saber si tu piso es protegido y cuándo deja de serlo.
¿Puedo usar yo el piso o cerrarlo unos meses sin darme de baja?Sí, sin darte de baja: se cambian los periodos de funcionamiento antes de que empiece el nuevo periodo. Fuera de ellos no puedes anunciarlo; dentro, tiene que estar ofrecido. Cómo encajar tus semanas, el cierre de invierno y las reservas que ya tienes sin cancelar a nadie.
¿Qué es la licencia turística y para qué sirve?No es una licencia que te conceden: es una inscripción que haces tú, mediante una declaración responsable, en el Registro de Turismo de Andalucía. Qué significa el código VFT/MA/00000, quién tiene que pedirla y qué pasa si no la tienes.
¿Qué pasa con las reservas si vendo (o heredo) el piso turístico?El comprador no queda obligado por las reservas del vendedor salvo que las asuma: hay que pactarlo por escrito. La licencia sigue con el piso y se cambia el titular antes de la entrega. Si heredas, las reservas pasan a los herederos con el piso.
¿Qué pasa si mi municipio tiene moratoria?Una moratoria es que el ayuntamiento deja de admitir viviendas turísticas nuevas, en toda la ciudad o en algunos barrios, mientras revisa su plan urbanístico. Por sí sola no cancela las ya inscritas. En la Costa del Sol solo Málaga capital la tiene en 2026; en el resto de Andalucía, Córdoba, Cádiz, El Puerto, Chiclana, Manilva y los centros de Sevilla y Granada; cómo comprobar la tuya antes de gastar un euro y qué hacer si te pilla.
¿Puedo alquilar habitaciones sueltas a turistas?Sí, si vives en la casa y estás empadronado en ella, con un máximo de seis plazas. Un edificio entero de habitaciones no es una vivienda turística: es un hostal o una pensión, con otra normativa.
¿Cómo se cambia el titular de la licencia?No se pide una licencia nueva: se comunica el cambio con el procedimiento 7267 de la Junta. Quién lo presenta, qué documentos lleva y qué pasa con el código y las reservas.
¿Necesito un certificado urbanístico para el piso turístico?En Andalucía no hay un certificado autonómico obligatorio: al inscribir la vivienda declaras que es compatible con el plan urbanístico. Pero si no lo es, la Junta cancela la inscripción, y en los municipios que regulen el uso turístico hace falta licencia de cambio de uso. Por eso conviene preguntar antes al ayuntamiento. Los trámites de cada municipio, con su nombre exacto.
¿Cómo doy de baja la licencia si dejo de alquilar?Si dejas de alquilar a turistas, comunica el cese: si no, sigues obligado a prestar el servicio en los periodos declarados. El cese es definitivo; volver exige una declaración nueva.
¿Qué documentos hacen falta para la licencia?Nota simple, certificado de la comunidad, título de explotación, poder de representación, empadronamiento si es por habitaciones y el anexo de copropiedad. Para qué sirve cada uno y dónde se consigue.
¿Dónde tengo que poner el código de la licencia?El código VFT/MA/00000 o VUT/MA/00000 tiene que aparecer en toda publicidad de la vivienda. Dónde se mete en cada plataforma y qué pasa si no está.
¿Sigue siendo obligatorio el NRUA?No. La sentencia 620/2026 del Supremo, de 19 de mayo, anuló el registro único estatal de alquileres de corta duración. Desde el 8 de junio de 2026, cuando se publicó el fallo en el BOE, no hay que pedirlo ni renovarlo, tampoco para el alquiler de temporada. La licencia de la Junta sigue igual.
¿Qué son los periodos de funcionamiento y cómo los declaro?Los meses en los que te comprometes a alquilar. Fuera de ellos no puedes recibir turistas; dentro, tienes que atender. Todo el año con repetición anual es lo más sencillo.

Comunidad de vecinos

El voto de tres quintos, cómo pedirlo, qué pueden cobrarte de más y qué hacer cuando un vecino se queja.

¿Puede cobrarme la comunidad una cuota extra?Sí: hasta un 20 % más de gastos comunes, por acuerdo de tres quintos. No es una sanción y no puede ser retroactiva. Cómo se calcula y cómo negociarla.
¿Puede mi comunidad de vecinos prohibirlo?Desde el 3 de abril de 2025 no basta con que no lo prohíban: hace falta que lo aprueben por tres quintos de propietarios y cuotas. Qué votos cuentan, qué pasa con las viviendas que ya estaban en marcha y qué puede hacer la comunidad si alquilas sin permiso.
¿Cómo pido el voto a mi comunidad?Punto en el orden del día, carta al presidente, qué decir en la junta, qué compromisos ofrecer y cómo se redacta el acuerdo para que la Junta de Andalucía lo acepte.
¿Y si los estatutos ya prohíben el uso turístico?Con una prohibición estatutaria inscrita, la vivienda no puede registrarse como turística. La única vía es modificar los estatutos por tres quintos e inscribir el cambio. Cómo saber si tu comunidad tiene esa cláusula.
¿Qué hago si un vecino se queja?Contestar rápido, comprobar, actuar sobre el huésped y dejar constancia. Lo que puede hacer la comunidad si no reaccionas, y las cuatro medidas que evitan el 90 % de las quejas.

El piso

Metros por plaza, camas, baños, climatización, seguridad, botiquín, hojas de reclamaciones y el equipamiento que espera un huésped.

¿Para cuántas personas puedo inscribir el piso?Se dividen los metros construidos del Catastro entre 14 y se redondea hacia abajo, con un mínimo de 25 m². Un piso de 60 m² son 4 plazas, no 6. Y hay más límites: baños y plazas por habitación.
¿Qué seguridad tiene que tener el piso?Los tres obligatorios en Andalucía, con las características que valen y las que no. Menos de 100 € y una tarde.
¿Qué papeles tienen que estar en el piso?Las hojas de quejas y reclamaciones oficiales de Andalucía en papel, el cartel que las anuncia, la información turística de la zona, las normas de convivencia y el justificante de pago. Dónde se consiguen y cómo se presentan.
¿Qué equipamiento es obligatorio, pieza por pieza?El Anexo del Decreto 28/2016 fija hasta el sacacorchos: dos fuegos, horno o microondas, cafetera, tostadora, exprimidor, batidora, plancha y tabla, tendedero, secador de pelo, dos toallas por persona, juego de reposición de sábanas, armario por cada cuatro plazas, botiquín, extintor, detector de humo, plano de la localidad. Lista para repasar el piso en media hora, con el texto literal.
¿Cómo entrego las llaves sin estar allí?Cajetín con código, cerradura electrónica con código por reserva o entrega en persona. Ventajas, riesgos y costes de cada opción, y por qué la cerradura con código temporal es la que mejor duerme.
¿Qué tengo que poner en el piso para que funcione bien?Wifi, cama cómoda, cocina completa, lavadora, aire que funcione, plancha, secador y un kit de bienvenida. La lista de lo que valoran de verdad los huéspedes de la Costa del Sol, ordenada por lo que pesa en las reseñas.
¿Qué tiene que tener el piso?Metros por plaza, camas, baños, climatización, ventilación, oscurecimiento, cocina, seguridad, botiquín, hojas de reclamaciones e información turística. La lista completa del decreto andaluz explicada para que la repases en tu piso en media hora.

Hacienda e impuestos

IRPF, gastos deducibles, los días vacíos, IVA, propietarios que viven fuera de España y lo que las plataformas ya le cuentan a Hacienda.

¿Como particular o con una sociedad?La Junta y los portales admiten como titular tanto a una persona física como a una sociedad, y la gestión es la misma. Con uno o dos pisos, casi siempre compensa seguir como particular. La sociedad tiene sentido cuando ya existe o cuando hay varias viviendas y personal. Criterios generales, pendientes de que los revise tu gestoría.
¿Cuánto se lleva Hacienda?Los ingresos van a la renta como rendimiento del capital inmobiliario, se restan los gastos de los días alquilados, no hay rebaja por alquiler de vivienda y los días vacíos también tributan. Con un ejemplo numérico de un piso de 4 plazas.
¿Tengo que cobrar IVA a los huéspedes?Un particular que alquila su piso a turistas sin servicios de hotel no repercute IVA: el alquiler está exento. Solo hay IVA del 10 % si das servicios propios de un hotel durante la estancia. Qué cuenta como servicio hotelero y qué no.
¿Hay una tasa de basura especial para pisos turísticos?Depende del municipio, porque la tasa de basura es de cada ayuntamiento. Torremolinos: tarifa no doméstica desde 2025, en torno a 500 € al año. Fuengirola: tarifa de hoteles desde 2024, por metros. Málaga capital: epígrafe propio por plazas, de 63,90 a 255,60 €, mientras la nueva tasa sigue congelada. Benalmádena: como una vivienda, de 45 a 135 €. Con las ordenanzas.
¿Tengo que ser autónomo para tener un piso turístico?Con uno o pocos pisos, sin servicios de hotel y con un gestor, normalmente no: lo que cobras es rendimiento del capital inmobiliario en tu renta y los tribunales han anulado altas de oficio en autónomos por alquilar a turistas. Pero no hay un umbral fijo. Qué mira la Seguridad Social, qué mira Hacienda y cuándo sí hay que darse de alta.
¿Tengo que hacerle factura al huésped?Si alquilas sin servicios de hotel, el alquiler está exento de IVA y no tienes que hacer factura a un turista particular, salvo que te la pida una empresa o un profesional que viaja por trabajo. Lo que sí es obligatorio siempre es el justificante de pago de la normativa andaluza. Qué lleva cada documento y qué cambia con Booking, Airbnb o la reserva directa.
¿Se entera Hacienda de lo que cobro por Airbnb y Booking?Sí, desde 2023 y con todo detalle: importes, días, vivienda y titular. Es la directiva europea DAC7, que en España se declara con el modelo 238. Cómo aparece en tu borrador y qué hacer si no cuadra.
¿Qué pasa con el IVA de la comisión de Booking o Airbnb?Desde el 1 de enero de 2023 la plataforma es quien declara el IVA de su comisión: te llega en la factura con el 21 %. Tú no presentas ningún modelo por ello (ni 309, ni ROI, ni 349), no puedes deducirlo porque tu alquiler está exento, y sí lo restas en la renta como gasto. Qué mirar en la factura y qué cambia con un gestor.
¿Qué gastos puedo restar en Hacienda?Comisiones, limpieza, comunidad, IBI, seguro, suministros, intereses, reparaciones, amortización. Todos, pero solo por los días alquilados. Lista completa y los tres errores más frecuentes.
¿Pago impuestos por los días que el piso está vacío?Sí: por cada día sin alquilar, Hacienda te imputa una renta del 1,1 % o del 2 % del valor catastral, prorrateada. Es poco dinero, pero hay que ponerlo en la renta. Con ejemplo.
Vivo fuera de España. ¿Qué cambia?Los no residentes no hacen la renta: presentan el modelo 210 del Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Los de la Unión Europea deducen gastos y pagan el 19 %; los de fuera, el 24 % sobre el bruto. Y los días vacíos también se declaran.

El día a día

Registro de viajeros, limpieza, llaves, precios, fianzas, seguros, daños, fiestas, mascotas y reseñas.

¿Admito mascotas?Admitir perros amplía el público y permite cobrar un suplemento, a cambio de más limpieza y algún riesgo. Cómo decidirlo según el piso, qué normas poner y qué dice la comunidad.
¿Es legal un cajetín de llaves en la fachada o en la calle?Dentro de tu puerta, sí. En la fachada o en el portal, solo con permiso de la comunidad, porque son elementos comunes. En una farola o una barandilla de la calle, no: lo prohíbe el art. 7.4 del decreto andaluz de viviendas turísticas. La alternativa que usamos: un cajetín móvil que se pone la noche de la llegada y se recoge a la mañana siguiente.
¿Puedo pedir una foto del DNI a los huéspedes?No: la Agencia de Protección de Datos dice desde 2025 que pedir copia o foto del DNI o del pasaporte es excesivo, y ya ha apercibido a una vivienda turística andaluza por pedirla por WhatsApp. Lo que sí hay que hacer es comprobar el documento, anotar los datos que exige Interior, comunicarlos en 24 horas e informar al huésped. Cómo hacerlo bien.
¿Y si el huésped no se va el día de salida?El huésped de una vivienda turística no es un inquilino: tiene que irse el día pactado y la ley andaluza te deja exigirle que se vaya en 24 horas y pedir ayuda a la Policía. Lo que nunca debes hacer es cambiar la cerradura o cortar la luz. El protocolo paso a paso, con las normas.
¿Y si me lo destrozan o montan una fiesta?Es el miedo número uno y el caso menos frecuente. Cómo se previene, qué cubre la fianza, qué cubre Airbnb y Booking, qué cubre el seguro y cómo se reclama un daño con éxito.
¿Cómo pongo el precio por noche?Un precio fijo todo el año regala dinero en agosto y deja el piso vacío en febrero. Cómo se fija el precio base, cómo se mueve por temporada y por antelación, y qué son las estancias mínimas.
¿Tengo que registrar a los huéspedes en la Policía?Sí, en cada reserva, a través de la plataforma SES.Hospedajes del Ministerio del Interior. Qué datos se piden de cada viajero (también de los niños y los bebés), el plazo de 24 horas y cómo se hace sin que sea un suplicio.
¿Cómo evito fiestas y ruido en mi piso?Las cuatro medidas que eliminan casi todas las fiestas, un modelo de normas de la casa en español e inglés y el protocolo cuando un huésped se salta las normas.
¿Cómo consigo buenas reseñas?Una reseña se gana antes de que el huésped llegue. Las cinco cosas que las deciden, cómo pedirlas sin resultar pesado, cómo responder a una mala sin empeorarla y por qué una puntuación alta vale dinero.
¿Cómo se organiza la limpieza entre huéspedes?Limpieza a la entrada y a la salida, ropa limpia en cada cambio, juegos de reposición y lavandería. Cuánto cuesta una limpieza en la Costa del Sol, quién la paga y por qué es el punto donde se ganan o se pierden las reseñas.
¿Cuánto gastan los huéspedes en luz y agua?Un huésped que no paga la factura pone el aire a 18 grados con la terraza abierta. Consumos reales de un piso de 4 plazas, qué tarifa contratar y cómo evitar los picos sin molestar.
¿Qué se rompe y cuánto cuesta mantenerlo?Aire acondicionado, termo, persianas, cerraduras, lavadora y wifi: lo que falla en un piso con 60 entradas al año, el presupuesto anual de mantenimiento y por qué una avería un sábado de agosto es distinta a una en tu casa.
¿Qué política de cancelación pongo?Flexible llena antes pero se cancela más; estricta protege el verano pero frena la reserva. Qué combinación usan los pisos que funcionan y cómo se cobra cuando un huésped no aparece.
¿Qué seguro necesito?No es obligatorio por ley en Andalucía, pero alquilar sin declarar el uso turístico a la aseguradora puede dejarte sin cobertura. Qué pedir: continente, contenido, responsabilidad civil y daños por huéspedes.

Booking, Airbnb y otros

Qué cobra cada portal, quién debe ser el titular del anuncio, fotos, textos y por qué conviene estar en varios.

¿Quién es el titular del anuncio y de la licencia?Son dos cosas distintas. La licencia (titular de la explotación ante la Junta) suele ir a nombre del gestor si gestiona los servicios; los anuncios de Booking y Airbnb pueden ir a nombre del propietario o del gestor, y esa elección decide quién cobra, quién factura y quién se queda las reseñas si cambias de gestor.
¿Qué cubre AirCover y cómo se reclama?Protección frente a daños de hasta 3 millones de dólares y seguro de responsabilidad civil de 1 millón, gratis en cada reserva. Pides primero al huésped en 14 días; no es un seguro.
¿Cómo pongo mi piso turístico en Airbnb?Se crea en tres bloques (describir, destacar y publicar) y no se publica hasta verificar tu identidad. En Andalucía, el código VFT/VUT va en su campo antes de publicar. Lo que conviene tener listo antes.
¿Qué hago si me suspenden o cierran el anuncio?Las causas habituales: licencia ausente o mal escrita, facturas de Booking sin pagar, cancelaciones, quejas y valoraciones bajas. Dónde ver el motivo, cómo se recurre y por qué baja la posición.
¿Cómo funciona un coanfitrión en Airbnb?Es alguien que gestiona tu anuncio desde su cuenta, con el permiso que tú elijas. Puede cobrar una parte de cada reserva, pero el anuncio, las reseñas y el Superanfitrión siguen siendo tuyos.
¿Cómo contacto con Airbnb siendo anfitrión?Por mensaje o chat desde el Centro de ayuda, o por teléfono al número que Airbnb publica para España. Cuidado con los «soportes» falsos: Airbnb nunca te pide contraseñas ni pagos por teléfono.
¿Cómo contacto con Booking si soy el alojamiento?Desde la bandeja de la extranet (Mensajes de Booking.com) o la app Pulse; los teléfonos salen al iniciar sesión. Booking no tiene email de soporte y nunca te pedirá la contraseña ni la tarjeta.
¿Cuándo y cómo me paga Airbnb?Airbnb envía el dinero antes de que acabe el día hábil siguiente a la llegada del huésped; a una cuenta bancaria llega en 3-5 días hábiles. En estancias de 28 noches o más, mes a mes.
¿Cómo doy de alta mi piso en Booking?El alta es gratis en join.booking.com: cuenta de colaborador, datos del piso, fotos, precios, licencia y contrato. Después Booking verifica el piso y al titular. Qué piden, cuánto tarda y de quién es la cuenta.
¿Dónde descargo las facturas de Airbnb y para qué me sirven?Airbnb emite una factura con IVA (21 % en España) de su comisión por cada reserva. Se descargan por mes en Impuestos > Documentos fiscales, pero solo las de los últimos 12 meses.
¿Cómo consigo el distintivo Favorito de los huéspedes en Airbnb?Es un distintivo del anuncio, no del anfitrión: Airbnb lo calcula cada día con las valoraciones, las reseñas y la fiabilidad. Hacen falta al menos 5 evaluaciones en 4 años y una en los últimos 2.
¿Puedo pedir fianza en Airbnb y en Booking?En Airbnb, casi ningún anfitrión puede cobrar fianza, ni dentro ni fuera de la plataforma. En Booking sí: un depósito que gestionas tú o un programa frente a daños sin pago previo.
¿Me conviene entrar en Genius y poner ofertas en Booking?Genius da un 10 % de descuento a sus clientes a cambio de visibilidad; Alojamientos preferentes cuesta más comisión. Las ofertas pueden sumar hasta tres descuentos: cómo evitar que se apilen.
¿Cómo funciona la extranet de Booking?La extranet es el panel de tu anuncio en Booking: calendario, reservas, mensajes, comentarios, facturas y programas. Qué hay en cada menú, qué no tocar y cómo dar acceso a otra persona sin tu contraseña.
¿Cómo tienen que ser las fotos del anuncio?Luz natural, orden, horizontal, la terraza primero y ni un solo collage. Cuántas fotos, en qué orden y por qué un reportaje profesional de 125 € es la mejor inversión del anuncio.
¿Qué escribo en el anuncio?Un título con lo que diferencia al piso, una descripción que responde a las cinco preguntas del huésped, y un apartado de normas y llegada claros. En español e inglés. Con el código de licencia.
¿En qué portales tengo que estar?Booking y Airbnb traen la mayoría de las reservas; Vrbo, Holidu, Expedia y Google Vacation Rentals traen a otros públicos y rebajan la dependencia. Qué aporta cada uno y cómo se sincronizan sin dobles reservas.
¿Qué hago si el huésped no se presenta o su tarjeta no es válida en Booking?El no presentado se marca en la extranet o en Pulse hasta 48 horas después de la salida prevista. Con tarjeta no válida, el huésped tiene 24 horas (a veces menos) para cambiarla; si no, cancelas sin comisión.
¿Cómo cobra Booking y cómo leo su factura de comisión?Con Pagos mediante Booking.com te paga tras la salida, por transferencia o tarjeta virtual. Si cobras tú, te llega una factura al mes con las salidas del mes anterior y la pagas en 14 días.
¿Qué comisión cobra cada portal?Booking, 15 % más 1,30 % si gestiona el cobro; Airbnb, 15,5 % al anfitrión (también sobre la limpieza); Vrbo, 8 % por reserva o suscripción anual. Lo que llega a tu cuenta de una reserva de 1.000 €.
¿Activo la Reserva inmediata o acepto las reservas una a una?Con Reserva inmediata el huésped reserva sin tu aprobación; con solicitud tienes 24 horas para aceptar o rechazar. Airbnb dice que la inmediata puede subir el anuncio en las búsquedas.
¿Puedo alquilar sin pasar por Booking ni Airbnb?Una reserva directa ahorra el 15 % del portal, pero necesita una web con calendario y cobro, protección frente a fraudes y, sobre todo, alguien que llegue a ella. Lo realista para un piso y para una cartera.
¿Puedo pedir que retiren una reseña injusta?Solo si incumple las normas: reseña falsa, de alguien que no se alojó, chantaje, represalia, insultos o datos personales. No basta con no estar de acuerdo. Cómo se pide en cada portal.
¿Cómo funciona la tarifa de limpieza en Airbnb y Booking?En Airbnb es una tarifa por reserva, con opción más baja para 1-2 noches; en Booking, un suplemento obligatorio que entra en el precio total. Los dos cobran comisión también sobre la limpieza.

El gestor

Qué hace, qué comisión es normal, qué debe incluir el contrato, cómo cambiar de gestor y las 20 preguntas que hay que hacer antes de firmar.

¿Gestor o lo hago yo?Gestionarlo tú ahorra la comisión y cuesta entre 5 y 8 horas a la semana en temporada, vivir cerca y no viajar en agosto. Con qué facturación y qué situación compensa cada opción, con un ejemplo.
¿Gestor de canales o gestión integral?El gestor de canales trabaja a distancia: anuncios, precios y mensajes, por un 8-12 %. La gestión integral pone además a alguien en la calle (llaves, limpieza, averías, registro de viajeros) por un 15 % más IVA sobre lo que cobras de los portales, sin contar la limpieza. Tabla de qué hace cada uno, qué paga el propietario, qué paga el huésped y qué paga el gestor.
¿Qué hago si Airbnb, Booking y mi gestor no me dan las mismas cifras?Casi siempre hay una explicación: el huésped paga más de lo que tú cobras, el portal descuenta su comisión con IVA y cada uno cuenta por una fecha distinta (Booking por la salida, Airbnb por el cobro). Dónde ver los datos de verdad, cómo cruzarlos reserva a reserva y qué puedes exigir al gestor.
¿Qué comisión es normal y qué debe incluir?La gestión integral: un 15 % más IVA, calculado sobre lo que el propietario cobra de los portales sin contar la limpieza, no sobre lo que paga el huésped. Qué debe incluir esa comisión, qué se cobra aparte y cómo comparar dos ofertas que parecen iguales.
¿Qué hace un gestor?Licencia, anuncios, precios, mensajes, llaves, limpieza, registro de viajeros, mantenimiento, cobros, liquidaciones, reseñas y la llamada de las tres de la mañana. Qué incluye la gestión integral y qué no.
¿Qué pasa con mis reservas si cambio de gestor?Las reservas confirmadas no desaparecen al romper con el gestor: alguien tiene que atenderlas. Depende de a nombre de quién están los anuncios y de quién ha cobrado. En Airbnb no se traspasan entre cuentas; en Booking sí, pero solo si lo inicia quien tiene el alojamiento a su nombre.
¿Qué le pregunto a un gestor antes de firmar?Las preguntas cuya respuesta te dice si el gestor es serio: base de la comisión, liquidación de ejemplo, anuncios, licencia, equipo de limpieza, teléfono 24 h, seguro, permanencia y qué pasa cuando algo sale mal. Imprímelas y llévalas a la reunión.
¿Cómo cambio de gestor sin perder la licencia ni las reseñas?Preaviso, reservas en curso, cambio de titularidad ante la Junta, anuncios y reseñas, llaves y liquidación final. El orden en que hay que hacerlo y los tres puntos donde se pierde dinero si se hace mal.
¿Qué debe incluir el contrato con el gestor?Comisión y base de cálculo, liquidaciones, titularidad de anuncios y licencia, uso propio, gastos, seguro, duración y salida. Y lo que no deberías aceptar: permanencia larga, exclusividad de anuncios sin traspaso y gastos sin factura.
¿Cómo sé si mi gestor es malo?Liquidaciones que no se entienden, anuncios que no son tuyos, gastos sin factura, precios fijos, reseñas que bajan y un teléfono que no contesta. Diez señales, y qué hacer con cada una.

Problemas con la Administración

Qué pasa si te inspecciona Turismo, cómo contestar a un requerimiento de la Junta, qué multas hay por cada incumplimiento y cuándo pueden cancelarte la inscripción.

¿Pueden quitarme la licencia turística?Sí: la Junta puede cancelar la inscripción si la declaración responsable tenía datos esenciales falsos o inexactos, si dejas de cumplir los requisitos, si no ofreces la vivienda en los periodos declarados o si el ayuntamiento avisa de que no cumple su normativa urbanística. Siempre con audiencia previa y con recurso.
¿Qué multas me pueden poner si incumplo la normativa?Las multas de Turismo van del apercibimiento a 2.000 € (leves), de 2.001 a 18.000 € (graves) y de 18.001 a 150.000 € (muy graves). No registrar a los viajeros lo sanciona Interior aparte. Qué incumplimiento es cada cosa, quién responde y cómo se rebaja la multa.
¿Qué pasa si me inspecciona Turismo?La inspección de Turismo de la Junta puede llegar como visita o, mucho más a menudo, como una petición de papeles por escrito. Qué puede mirar el inspector, qué derechos tienes, qué significa cada tipo de acta y por qué casi todo se arregla subsanando a tiempo.
Me ha llegado un requerimiento de la Junta: ¿qué hago?Lo más habitual es que la Junta pida la nota simple o el certificado de la comunidad después de inscribir la vivienda: hay 10 días hábiles para aportarlos y, si no, se abre la cancelación. Cómo llegan las notificaciones, por qué no hay que dejarlas sin abrir y cómo se contesta.