Certificado de compatibilidad urbanística para una vivienda turística: qué es, cuándo hace falta y cómo se pide en Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola y Málaga

Respuesta corta: en Andalucía no existe un certificado de compatibilidad urbanística obligatorio para todas las viviendas turísticas. Lo que hay es una declaración: al inscribir la vivienda en la Junta manifiestas que «resulta compatible para el uso como vivienda de uso turístico de conformidad con la ordenación urbanística aplicable» (art. 9.1.e del Decreto 28/2016). Pero esa frase tiene consecuencias: si resulta que no es compatible, el ayuntamiento avisa a la Junta y la inscripción se cancela (art. 9.3). Y en los municipios que hayan regulado el uso turístico con el Decreto-ley 1/2025, además, hace falta licencia o declaración responsable de cambio de uso. Por eso, aunque no te lo pidan, conviene preguntar por escrito al ayuntamiento antes de invertir. Ninguno de los cuatro municipios de la Costa del Sol que cubrimos tiene un trámite con el nombre «vivienda turística», pero todos tienen uno que sirve.

¿Qué dice exactamente la norma?

Desde el Decreto-ley 1/2025, el Decreto 28/2016 exige dos cosas:

• Requisito (art. 6.1.a): «Cumplir con la normativa urbanística municipal y disponer, cuando resulte aplicable de conformidad con lo previsto en el artículo 6 del Decreto-ley de medidas urgentes en materia de vivienda, de la licencia o declaración responsable que posibilita el destino turístico del inmueble».
• Declaración (art. 9.1.e): manifestar que la vivienda es compatible con la ordenación urbanística y que cuenta, cuando sea exigible, con esa licencia o declaración responsable de cambio de uso.

El «cuando resulte aplicable» se refiere al artículo 6 del Decreto-ley 1/2025: en los municipios que declaren razones imperiosas de interés general, el uso residencial «no habilitará por sí mismo» el turístico; hace falta que el plan prevea la compatibilidad y obtener la licencia o presentar la declaración responsable. Y el municipio puede suspender las nuevas viviendas turísticas hasta tres años. Lo explicamos en ¿Qué pasa si mi municipio tiene moratoria?.

Entonces, ¿cuándo lo necesito de verdad?

¿Qué hay que preguntar?

Por escrito, con la dirección, la referencia catastral y, si la tienes, la nota simple:

1. ¿El uso de vivienda de uso turístico (Decreto 28/2016) es compatible con el planeamiento vigente en esta finca?
2. ¿Hay alguna suspensión de licencias o declaraciones responsables de viviendas turísticas que afecte a la zona?
3. ¿Hace falta licencia o declaración responsable de cambio de uso para destinarla a vivienda turística?
4. ¿La edificación está en alguna situación urbanística especial (fuera de ordenación, asimilado a fuera de ordenación)?

Un informe que conteste a las cuatro te protege si más adelante alguien cuestiona la inscripción.

¿Cómo se pide en cada municipio?

Comprobado en las sedes electrónicas el 3 de octubre de 2026:

Los plazos de respuesta no figuran en las fichas. Cuenta con semanas, no días, y pídelo antes de firmar la compra o de encargar la reforma.

¿Y si el informe sale negativo?

No inscribas la vivienda: estarías declarando algo falso y la Junta cancelaría la inscripción en cuanto el ayuntamiento lo comunicara. Te quedan el alquiler de temporada (más de dos meses al mismo inquilino), el de larga duración o comprar un piso que ya tenga licencia (¿Turístico o larga duración?).

¿Y si mi vivienda ya está inscrita?

Las suspensiones y los cambios de plan afectan a las viviendas nuevas: las inscritas antes siguen funcionando, se pueden vender con la licencia y cambiar de gestor. Pero si un ayuntamiento detecta que una vivienda inscrita nunca fue compatible, puede comunicarlo a la Junta para que la cancele (art. 9.3). Si te inscribiste sin comprobarlo y tienes dudas, el mismo trámite te saca de ellas.