¿Alquilo mi piso turístico como particular o creo una sociedad? Cuándo tiene sentido la SL y cuándo no

Respuesta corta: las dos opciones son válidas. La Junta de Andalucía inscribe la vivienda a nombre de una persona física o de una sociedad (SL, SA), y Booking y Airbnb admiten a las dos como titular del anuncio; nosotros gestionamos pisos de ambos tipos y el día a día es idéntico. La diferencia es fiscal y de papeleo: con uno o dos pisos, casi siempre compensa seguir como particular; una sociedad tiene sentido cuando ya la tienes (patrimonial, otro negocio) o cuando hay varias viviendas, personal contratado y una actividad de verdad. Lo que sigue son criterios generales; la decisión concreta es de tu gestoría con tus números.

¿Qué cambia en la inscripción y en los portales?

Nada relevante. En la declaración responsable de la Junta el titular de la explotación puede ser una persona física o jurídica; si es una sociedad, firma su representante con certificado digital y se aporta la escritura o el poder. En Booking y Airbnb el anuncio se abre con el NIF de la sociedad y su cuenta bancaria. En nuestra cartera hay pisos a nombre de particulares y pisos a nombre de sociedades, y todas las sociedades ya existían antes: nadie la creó para el piso.

Como particular: cómo tributas

• Si solo alquilas (aunque uses un gestor), los ingresos son rendimiento del capital inmobiliario en tu IRPF: ingresos menos gastos deducibles, en proporción a los días alquilados, y los días vacíos imputan renta (Hacienda y la vivienda turística).
• Sin la reducción del 60 %, que es solo para vivienda habitual del inquilino.
• El alquiler turístico sin servicios de hostelería está exento de IVA: no repercutes IVA al huésped y no deduces el que soportas.
• Pasas a actividad económica solo si prestas servicios propios de hotel (limpieza o cambio de ropa durante la estancia) o tienes una persona empleada a jornada completa para la gestión. Entonces tributas como autónomo, con IAE y, normalmente, IVA al 10 %.

Con una sociedad: cómo tributa

• Los ingresos van al Impuesto sobre Sociedades al tipo general del 25 % (art. 29.1 de la Ley 27/2014). Los gastos se deducen si están afectos a la actividad.
• Cuando quieras el dinero en tu bolsillo, hay una segunda tributación: dividendos o nómina en tu IRPF.
• Obligaciones fijas: contabilidad, cuentas anuales en el Registro Mercantil, Impuesto sobre Sociedades, declaraciones de IVA aunque estén exentas, y una gestoría que cuesta más que la de un particular.
• Si la sociedad solo tiene el piso y no tiene al menos una persona empleada a jornada completa para gestionar el alquiler, Hacienda la considera entidad patrimonial (art. 5 de la Ley 27/2014): paga el 25 % íntegro, no puede aplicar el tipo del 15 % de las empresas de nueva creación ni los incentivos de las empresas de reducida dimensión, y no tiene la exención por venta de participaciones. Es el caso de casi todas las SL «de un piso».
• La exención de IVA es la misma: sin servicios de hostelería, la sociedad tampoco repercute ni deduce IVA.

¿Cuándo tiene sentido cada una?

Lo que no cambia con la forma jurídica

La licencia, la comunidad de vecinos (tres quintos), los requisitos del piso, el registro de viajeros, la tasa de basura y la comisión del gestor son iguales para un particular y para una sociedad. La sociedad no te da ninguna ventaja «legal» para inscribir la vivienda: es solo una decisión fiscal y de organización.

Un aviso honesto

Esta guía está escrita con la ley en la mano y con lo que vemos en los propietarios que gestionamos; está pendiente de revisión por una gestoría, como todas las de este tema. Con tus números concretos (otros ingresos, tipo marginal, número de pisos, si ya tienes una sociedad) una gestoría te dice en media hora cuál te conviene. Si no tienes, te orientamos.