¿Turístico o alquiler de larga duración? Comparación honesta para un piso en la Costa del Sol
Ingresos, trabajo, riesgo y Hacienda, comparados sin trampas. El turístico gana más pero no siempre compensa: depende del piso, de dónde vivas tú y de cuánto quieras ocuparte.
Revisado el 19 de septiembre de 2026 · Por el equipo de Torremolinos Gestión Vacacional · Versión en Markdown
Respuesta corta: el alquiler turístico suele dejar entre un 40 % y un 80 % más de dinero neto que el de larga duración en la Costa del Sol, a cambio de más trabajo (o de pagar a alguien que lo haga), más desgaste del piso y menos ventajas fiscales. Gana el turístico cuando el piso está cerca de la playa y quieres seguir usándolo; gana el de larga duración cuando el piso está lejos del interés turístico o cuando quieres olvidarte por completo.
¿Cuánto más se gana con el turístico?
Un apartamento de 4 plazas bien situado en Torremolinos factura 20.000-25.500 € brutos al año como turístico, de los que el propietario se queda unos 13.000-15.000 € después del portal, la limpieza y el gestor. Pongamos que el mismo piso se alquila de larga duración por 1.000 € al mes (comprueba el precio real de tu zona en los portales inmobiliarios): 12.000 € al año, sin apenas gastos de gestión. La diferencia se abre cuanto más cerca del mar esté el piso y se cierra cuanto más interior.
¿Qué tiene a favor el alquiler de larga duración?
- Cero trabajo: un inquilino, un contrato, una transferencia al mes.
- Hacienda te trata mejor: si el piso es la vivienda habitual del inquilino, en el IRPF se aplica una reducción del 60 % (o mayor en algunos casos) sobre el rendimiento neto. En el turístico esa reducción no existe.
- Menos desgaste: una familia cuida el piso como su casa; 80 grupos al año, no.
- Sin licencia, sin comunidad, sin registro de viajeros.
¿Y en contra?
- Recuperar el piso es lento: los contratos de vivienda duran cinco años como mínimo si el inquilino quiere, y un impago puede tardar muchos meses en resolverse.
- No puedes usarlo tú ni en agosto ni en Navidad.
- El precio se queda fijo mientras dura el contrato, con la actualización limitada por ley.
¿Qué tiene a favor el turístico?
- Más ingresos, sobre todo de junio a septiembre y en Semana Santa.
- Puedes usarlo tú las semanas que quieras: se bloquean en el calendario y ya está.
- Cobras cada semana, no cada mes, y el impago prácticamente no existe: el huésped paga antes de entrar.
- El piso está siempre revisado: cada salida es una inspección.
¿Y en contra?
- Es una actividad, no una renta: precios, mensajes, llaves, limpiezas, averías y reseñas. O lo haces tú o pagas a un gestor un 15-20 %.
- Hacienda: sin reducción del 60 %, y los días que el piso está vacío también tributan (se explica en ¿Cuánto se lleva Hacienda?).
- Papeleo inicial: licencia de la Junta, acuerdo de la comunidad y requisitos del piso.
- Depende de la temporada: noviembre y febrero son flojos en toda la costa.
¿Puedo hacer las dos cosas a la vez?
No con el mismo piso al mismo tiempo. La Junta de Andalucía deja claro que una vivienda inscrita como turística no puede simultanear el alquiler residencial: mientras está dada de alta, se explota como turística en los periodos declarados. Sí puedes alquilar a un mismo inquilino más de dos meses seguidos (eso ya no es turístico), pero entonces esas semanas quedan fuera del calendario turístico.
¿Cómo decido?
Hazte tres preguntas: ¿está el piso a menos de un kilómetro de la playa o del centro? ¿Quiero usarlo yo alguna vez? ¿Me compensa pagar a alguien para no ocuparme de nada? Con dos síes, el turístico suele ganar. Y si quieres números con tu calle, usa la calculadora o pídenoslos.