¿Turístico o alquiler de larga duración? Comparación honesta para un piso en la Costa del Sol

Respuesta corta: el alquiler turístico suele dejar entre un 40 % y un 80 % más de dinero neto que el de larga duración en la Costa del Sol, a cambio de más trabajo (o de pagar a alguien que lo haga), más desgaste del piso y menos ventajas fiscales. Gana el turístico cuando el piso está cerca de la playa y quieres seguir usándolo; gana el de larga duración cuando el piso está lejos del interés turístico o cuando quieres olvidarte por completo.

¿Cuánto más se gana con el turístico?

Un apartamento de 4 plazas bien situado en Torremolinos factura 20.000-25.500 € brutos al año como turístico, de los que el propietario se queda unos 13.000-15.000 € después del portal, la limpieza y el gestor. Pongamos que el mismo piso se alquila de larga duración por 1.000 € al mes (comprueba el precio real de tu zona en los portales inmobiliarios): 12.000 € al año, sin apenas gastos de gestión. La diferencia se abre cuanto más cerca del mar esté el piso y se cierra cuanto más interior.

¿Qué tiene a favor el alquiler de larga duración?

• Cero trabajo: un inquilino, un contrato, una transferencia al mes.
• Hacienda te trata mejor: si el piso es la vivienda habitual del inquilino, el IRPF reduce el rendimiento neto un 50 % en general (60 % en contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 y hasta el 90 % en algunos casos). En el turístico, y también en el alquiler de temporada, esa reducción no existe.
• Menos desgaste: una familia cuida el piso como su casa; 80 grupos al año, no.
• Sin licencia, sin comunidad, sin registro de viajeros.

¿Y en contra?

• Recuperar el piso es lento: los contratos de vivienda duran cinco años como mínimo (siete si el propietario es una empresa o sociedad) si el inquilino quiere, y un impago puede tardar muchos meses en resolverse.
• No puedes usarlo tú ni en agosto ni en Navidad.
• El precio se queda fijo mientras dura el contrato, con la actualización limitada por ley.

¿Qué tiene a favor el turístico?

• Más ingresos, sobre todo de junio a septiembre y en Semana Santa.
• Puedes usarlo tú las semanas que quieras: se bloquean en el calendario y ya está.
• Cobras cada semana, no cada mes, y el impago prácticamente no existe: el huésped paga antes de entrar.
• El piso está siempre revisado: cada salida es una inspección.

¿Y en contra?

• Es una actividad, no una renta: precios, mensajes, llaves, limpiezas, averías y reseñas. O lo haces tú o pagas a un gestor un 15 % + IVA.
• Hacienda: sin la reducción por alquiler de vivienda, y los días que el piso está vacío también tributan (se explica en ¿Cuánto se lleva Hacienda?).
• Papeleo inicial: licencia de la Junta, acuerdo de la comunidad y requisitos del piso.
• Depende de la temporada: noviembre y febrero son flojos en toda la costa.

¿Puedo hacer las dos cosas con el mismo piso?

Sí, pero no a la vez, sino por turnos. La Junta de Andalucía permite destinar la vivienda a otro uso fuera de los periodos de funcionamiento que hayas declarado. Por ejemplo, turístico de mayo a septiembre y, de octubre a abril, un alquiler de temporada a un estudiante, un trabajador desplazado o un jubilado extranjero. Hay tres condiciones. Una: el contrato de invierno tiene que caer entero fuera de los meses declarados como turísticos, y si cambias los periodos, hay que comunicarlo antes de que empiece el nuevo. Dos: tiene que durar más de dos meses seguidos con el mismo inquilino (si es más corto y se anuncia en Booking o Airbnb, se considera turístico y, fuera de periodo, sería clandestino). Tres: tiene que ser de temporada, menos de un año, porque la Junta no permite tener la vivienda inscrita y alquilarla como vivienda con un contrato de un año o más. Lo explicamos en ¿Turistas en verano y por meses en invierno?.

¿Cómo decido?

Hazte tres preguntas: ¿está el piso a menos de un kilómetro de la playa o del centro? ¿Quiero usarlo yo alguna vez? ¿Me compensa pagar a alguien para no ocuparme de nada? Con dos síes, el turístico suele ganar. Y si quieres números con tu calle, usa la calculadora o pídenoslos.