Cuántas personas puede alojar tu piso: la regla de los 14 metros cuadrados por plaza
Se dividen los metros construidos del Catastro entre 14 y se redondea hacia abajo, con un mínimo de 25 m². Un piso de 60 m² son 4 plazas, no 6. Y hay más límites: baños y plazas por habitación.
Revisado el 3 de octubre de 2026 · Por el equipo de Torremolinos Gestión Vacacional, más de diez años gestionando viviendas turísticas · Versión en Markdown
Se aplica a: Andalucía (norma autonómica)
Respuesta corta: el número máximo de plazas se calcula con los metros construidos que figuran en el Catastro: 14 m² por plaza, con un mínimo de 25 m² para la vivienda. Se divide y se redondea hacia abajo. Después se aplican dos topes más: 4 plazas por habitación y baños suficientes (dos si pasas de 5 plazas, tres si pasas de 8). El resultado más bajo de los tres manda.
¿Cómo se calcula?
- Entra en la Sede Electrónica del Catastro y busca tu vivienda por referencia catastral o por dirección.
- Apunta la superficie construida de uso principal, la línea de uso «vivienda» (sin zonas comunes, plaza de garaje ni trastero, que suelen aparecer aparte).
- Divide entre 14 y quédate con el número entero.
| Metros construidos | Plazas máximas por metros |
|---|---|
| 25 – 27 m² | 1 |
| 28 – 41 m² | 2 |
| 42 – 55 m² | 3 |
| 56 – 69 m² | 4 |
| 70 – 83 m² | 5 |
| 84 – 97 m² | 6 |
| 98 – 111 m² | 7 |
| 112 – 125 m² | 8 |
Un estudio de 35 m² son 2 plazas; un piso de 75 m² son 5; para llegar a 6 plazas hacen falta 84 m² construidos.
¿Y si mi piso tiene más metros útiles que construidos en Catastro?
Manda el Catastro. Si crees que el dato catastral está mal (ocurre en edificios antiguos o reformados), se puede pedir una corrección catastral, pero es un trámite aparte y lento. No declares más plazas de las que salgan del dato oficial: en una inspección es lo primero que se comprueba.
Segundo tope: plazas por habitación
Máximo 4 por dormitorio, y al menos dos de esas plazas en camas que no sean literas (art. 5.4 del Decreto 28/2016). Valen cuatro camas individuales, o una cama de matrimonio y una litera; dos literas, no. Los sofás cama del salón cuentan como plazas (hasta dos, y solo si alquilas la vivienda completa). Un piso de 90 m² con un solo dormitorio podría sumar 6 plazas por metros y por camas (4 en el dormitorio y 2 en el salón), pero con un solo baño se queda en 5: ahí manda el tope de los baños.
Tercer tope: baños
- Hasta 5 plazas: 1 baño.
- De 6 a 8 plazas: 2 baños.
- 9 o más: 3 baños.
Un piso de 90 m² con tres dormitorios y un solo baño se queda en 5 plazas, no en 6. Es el tope que más sorprende.
¿Puedo declarar menos plazas de las que me salen?
Sí, y a veces conviene: menos plazas es menos desgaste, menos riesgo de grupos y, en muchos casos, el mismo precio por noche. Un apartamento de dos dormitorios inscrito para 4 se alquila mejor que para 6 con dos sofás cama.
¿Puedo aumentar las plazas después?
Sí, siempre dentro de estos límites y cumpliendo los requisitos de hoy. No se hace con el formulario de comunicación: es una declaración responsable nueva (procedimiento 6631), marcando «modificación de las bases de la inscripción». Lo explicamos paso a paso en ¿Puedo cambiar el número de plazas?. Lo que no puedes es alojar a más personas de las inscritas: es una infracción grave y, además, lo que más molesta a los vecinos.
¿Qué pasa con los niños pequeños?
Un bebé en cuna no suele contar como plaza en los portales (Airbnb y Booking permiten indicar "cuna disponible"), pero el decreto andaluz no dice nada de las cunas: solo habla de plazas. Por prudencia, no aceptes reservas que superen el número inscrito aunque uno de los ocupantes tenga dos años.