¿Cuánto se lleva Hacienda de un piso turístico? Cómo tributa en el IRPF, explicado sin jerga

Respuesta corta: si eres residente en España y alquilas tu piso a turistas sin dar servicios de hotel, los ingresos se declaran en la renta (IRPF) como rendimiento del capital inmobiliario: a lo cobrado se le restan los gastos de los días alquilados y el resultado se suma a tu base general, tributando entre el 19 % y el 47 % según tus ingresos totales. No existe la reducción por alquiler de vivienda habitual que tiene el alquiler de larga duración (50 % en general en los contratos desde el 26/05/2023, 60 % en los anteriores y hasta el 90 % en algunos casos), y por los días que el piso está vacío pagas una pequeña renta imputada. En un piso de 4 plazas que deja 14.000 € netos, lo normal es que Hacienda se quede entre 3.000 y 4.500 €.

¿Cómo tributo según mi caso?

Depende de dónde tienes tu residencia fiscal, de si das servicios de hotel durante la estancia y de quién explota el piso. La tabla resume lo que explican nuestras guías; donde ninguna aclara un caso, lo decimos y te mandamos a tu gestoría.

¿Cuándo hace falta un asesor? Si eres residente, tienes un piso y no das servicios de hotel, puedes hacerlo tú con el borrador. Si vives fuera, sois varios propietarios o es una herencia, das servicios de hotel, tienes personal o te planteas una sociedad, consulta a una gestoría: con tus números te dice qué te toca.

¿Qué se declara exactamente?

Ingresos: todo lo que cobras del huésped, incluida la limpieza, antes de descontar la comisión del portal. Si la plataforma te ingresa 850 € de una reserva de 1.000 € tras quedarse 150 €, el ingreso son 1.000 € y los 150 € son un gasto.

Gastos deducibles (solo en la proporción de días alquilados): comisiones de portales y del gestor, limpieza, suministros, comunidad, IBI, seguro, intereses de la hipoteca, reparaciones, amortización del 3 % del valor de construcción y del mobiliario. La lista completa está en Gastos que puedes restar.

Resultado: ingresos menos gastos = rendimiento neto, que va a la base general con el resto de tus rentas (sueldo, pensión).

¿Por qué no tengo la reducción por alquiler de vivienda?

Porque esa reducción existe solo para el alquiler de vivienda habitual del inquilino. Un turista no vive en tu piso. Es la diferencia fiscal más importante entre las dos modalidades y hay que tenerla en cuenta al comparar (¿Turístico o larga duración?).

¿Y los días que está vacío?

Por los días en que el piso no está alquilado (ni lo usas tú como vivienda habitual) se declara una renta imputada: el 1,1 % del valor catastral si está revisado en los últimos diez años, o el 2 % si no, prorrateado por esos días. En un piso con valor catastral de 60.000 € y 150 días vacíos, son unos 270-490 € de renta imputada, que a un tipo del 30 % suponen 80-150 € de impuesto. Es poco, pero existe. Se explica en Los días vacíos también tributan.

Un ejemplo con números

Apartamento de 4 plazas en Torremolinos, año completo, 220 días alquilados:

Si tu tipo marginal es del 30 %, pagas unos 3.300 €. Si es del 37 %, unos 4.100 €. El dinero que te queda en el bolsillo, después de Hacienda, ronda los 9.000-10.000 €.

¿Cuándo es una actividad económica y no un alquiler?

Cuando prestas servicios propios de hotel durante la estancia (limpieza periódica, cambio de ropa a mitad de estancia, desayunos, recepción) o cuando tienes un empleado a jornada completa para gestionar los alquileres. Entonces se declara como actividad económica (con IAE, libros y, normalmente, IVA al 10 %). La limpieza a la entrada y a la salida no convierte el alquiler en actividad económica. Contratar a un gestor tampoco: sigues siendo un particular con un rendimiento del capital inmobiliario.

Si te planteas hacerlo a través de una sociedad, lo comparamos en ¿Como particular o con una sociedad?.

¿Se entera Hacienda de lo que cobro?

Sí. Booking, Airbnb y el resto de plataformas comunican cada año a Hacienda tus ingresos y los datos de la vivienda (directiva DAC7). Los datos aparecen en tu borrador de la renta. Lo explicamos en Las plataformas informan a Hacienda.

¿Y si vivo fuera de España?

Cambia todo: tributas por el impuesto de no residentes con el modelo 210, sin escala progresiva y con reglas distintas según seas de la Unión Europea o no. Está en Vivo fuera de España: ¿qué cambia?.

¿Necesito una gestoría?

Para la renta de un particular con un piso, no es imprescindible: el borrador trae los ingresos y tú añades los gastos. Para no residentes, varios propietarios, herencias o si hay actividad económica, sí. Nosotros entregamos a cada propietario un resumen anual con ingresos, comisiones, limpiezas y días alquilados, que es lo que pide cualquier asesor.