Gastos que puedes restar en la renta por tu vivienda turística (y cómo se prorratean)

Respuesta corta: puedes restar todos los gastos necesarios para alquilar el piso, pero solo en la proporción de los días que ha estado alquilado. Un IBI de 400 € en un piso alquilado 200 días se deduce en 219 € (400 × 200 / 365). Las excepciones son los gastos que nacen directamente de cada reserva (comisiones, limpieza de la reserva), que se deducen enteros porque ya son "solo de los días alquilados".

Lista de gastos deducibles

Enteros (son de las reservas):

• Comisiones de Booking, Airbnb, Vrbo y demás.
• Comisión del gestor, con su IVA (si tú no lo deduces como empresario, el IVA es más gasto).
• Limpiezas y lavandería de cada reserva.
• Consumibles de bienvenida (papel, jabón, café).
• Publicidad del anuncio, fotografía.

Prorrateados por días alquilados:

• Comunidad, incluido el recargo de hasta el 20 % para viviendas turísticas.
• IBI, tasa de basuras y otras tasas municipales.
• Seguro de hogar y de responsabilidad civil.
• Suministros: luz, agua, gas, internet, televisión de pago.
• Intereses de la hipoteca (no la amortización del capital) y gastos de financiación.
• Reparaciones y conservación: pintar, arreglar la lavadora, cambiar un grifo. No las mejoras (una cocina nueva, cerrar la terraza), que se amortizan.
• Amortización: el 3 % del mayor de (valor catastral de la construcción, coste de adquisición de la construcción, sin el suelo) al año, más el 10 % del mobiliario y electrodomésticos.
• Honorarios de gestoría, abogado o administrador ligados al alquiler.

¿Cómo se calcula la proporción?

Días alquilados / 365 (o 366). Los días que tú usas el piso no son deducibles y, además, generan renta imputada. Lleva un calendario del año con tres colores: alquilado, vacío, usado por mí. Es lo primero que pide cualquier asesor y lo primero que pediría una comprobación.

Los tres errores más frecuentes

1. Deducir el 100 % de la comunidad o del IBI. Es el ajuste más habitual en las comprobaciones de Hacienda: si el piso estuvo alquilado 200 días, se deduce el 55 %, no el 100 %.
2. Deducir la cuota entera de la hipoteca. Solo los intereses.
3. Confundir reparación con mejora. Cambiar el aire acondicionado roto por otro igual es reparación (se deduce entero, prorrateado); instalar aire donde no había es mejora (se amortiza al 3 % durante años).

¿Hay algún límite?

Los intereses y los gastos de reparación no pueden dejar el rendimiento en negativo: si superan los ingresos, el exceso se guarda para los cuatro años siguientes. El resto de gastos sí pueden generar un rendimiento negativo que compensa otras rentas del capital.

¿Qué justificantes tengo que guardar?

Facturas (no tickets) de todo: limpiezas, reparaciones, compras de mobiliario, gestoría. Los extractos de Booking y Airbnb con las comisiones. Los recibos de comunidad, IBI, seguro y suministros. Guárdalo cuatro años, que es el plazo de prescripción. Un gestor serio te entrega cada año una liquidación con ingresos, comisiones y limpiezas desglosadas; pídela.

¿Y el IVA de las facturas?

Si no estás dado de alta como empresario a efectos de IVA (lo normal en un particular con un piso), el IVA que pagas en las facturas es un coste más y se deduce como parte del gasto en la renta. Hay una excepción importante con las comisiones de Booking y Airbnb, que se explica en El IVA de las comisiones de Booking y Airbnb.