¿Qué pasa si mi municipio tiene moratoria de viviendas turísticas? Qué es, a quién afecta y qué opciones te quedan

Respuesta corta: una moratoria es que el ayuntamiento deja de admitir viviendas turísticas nuevas, en toda la ciudad o en ciertos barrios, normalmente mientras cambia su plan urbanístico. No afecta a las viviendas ya inscritas, que siguen funcionando, se venden con la licencia y pueden cambiar de gestor. En la Costa del Sol, a 21 de septiembre de 2026, solo Málaga capital la tiene (desde agosto de 2025, hasta al menos agosto de 2028); Torremolinos, Benalmádena y Fuengirola admiten altas nuevas. Si tu municipio tiene moratoria y tu piso no está inscrito, hoy no puede estarlo: te quedan el alquiler de temporada, el de larga duración o comprar un piso que ya tenga licencia.

¿Qué es exactamente una moratoria?

La Junta de Andalucía inscribe las viviendas turísticas en su registro, pero exige que la vivienda cumpla la normativa urbanística de su municipio. Es decir: el ayuntamiento decide, con su plan urbanístico, si el uso turístico está permitido en cada zona y con qué condiciones. Cuando un ayuntamiento cree que hay demasiadas viviendas turísticas, puede suspender las nuevas (eso es la moratoria) mientras aprueba límites por barrios o cambia el plan.

Lo que suspende es la inscripción de viviendas nuevas. Lo que no toca es la actividad de las que ya están inscritas y cumplen.

La base legal en Andalucía es el artículo 6 del Decreto-ley 1/2025, de 24 de febrero: en municipios con razones de interés general justificadas, el uso residencial de una parcela ya no habilita por sí solo para destinar la vivienda al alojamiento turístico si el plan urbanístico no lo prevé, y el ayuntamiento puede suspender las licencias y declaraciones responsables de viviendas turísticas nuevas mientras tramita el cambio de plan, hasta tres años. Antes, el Decreto 31/2024 ya obligaba a que la vivienda «cumpla con la normativa de ordenación urbanística municipal» y a declararlo al inscribirla en la Junta.

¿Qué es la «compatibilidad urbanística» y por qué la pide el ayuntamiento?

Es la comprobación de que el uso turístico está permitido en tu parcela según el plan urbanístico del municipio. Desde el Decreto 31/2024, al inscribir la vivienda en la Junta firmas una declaración responsable en la que manifiestas que la vivienda es compatible con la ordenación urbanística (art. 9.1.e); si no lo es, la inscripción se puede cancelar (art. 9.2). Por eso algunos ayuntamientos piden, o conviene pedirles, un informe o certificado de compatibilidad urbanística: un papel de Urbanismo que dice que en esa dirección el uso de vivienda turística cabe (suelo residencial, no está fuera de ordenación, no hay suspensión en esa zona). No es la licencia turística, que la da la Junta; es el filtro municipal previo. La disposición final sexta del Decreto-ley 1/2025 lo concretó: la vivienda debe disponer, «cuando resulte aplicable», de la licencia o declaración responsable urbanística de cambio de uso que permita el destino turístico. Ese «cuando resulte aplicable» significa que solo se exige en los municipios que hayan activado el artículo 6 (razones de interés general declaradas y plan que regule el uso); donde no, basta la declaración responsable ante la Junta. En Málaga capital, además, desde julio de 2026 el plan deja de considerar compatible el hospedaje con el uso residencial: ahí el informe saldría negativo.

¿Cómo sé si mi municipio tiene moratoria?

1. Mira el mapa «¿Puedo alquilar aquí?»: pon tu dirección y te dice la situación del municipio con su fuente. Lo revisamos cada mes.
2. Si quieres el dato oficial, pregunta por escrito en Urbanismo de tu ayuntamiento si el uso de vivienda turística está permitido en tu parcela. Algunos ayuntamientos lo llaman informe o certificado de compatibilidad urbanística. Tenerlo por escrito te protege si más adelante hay dudas.
3. Comprueba que el piso tiene licencia de primera ocupación (o certificado equivalente): sin ella la Junta no inscribe, haya o no moratoria. Lo explicamos en Documentos para la licencia.

Situación en la Costa del Sol a 21 de septiembre de 2026:

Málaga capital: cómo se llegó hasta aquí

Mi piso tiene entrada propia: ¿no era una excepción en Málaga?

Lo fue entre junio de 2024 y agosto de 2025: con acceso, evacuación e instalaciones independientes se podía inscribir (fuera de los barrios saturados). Por eso sigue circulando. Pero la suspensión de agosto de 2025 no tiene esa excepción y la modificación del plan de julio de 2026 cierra la vía del todo: hoy la entrada propia no sirve para dar de alta una vivienda turística en Málaga capital. Solo siguen su curso los expedientes presentados antes de cada publicación en el BOP.

Tengo el piso ya inscrito y llega una moratoria: ¿me afecta?

No. La moratoria frena las altas nuevas; la tuya ya está hecha. Puedes seguir alquilando, cambiar de gestor, vender el piso con la licencia (comunicando el cambio de titular a la Junta) o dejarlo en herencia. Es lo que pasa en Málaga: las viviendas inscritas funcionan con normalidad y, precisamente por la escasez, valen más.

Dos avisos:

• No des de baja la licencia "por un tiempo" ni la dejes caducar: con moratoria no podrías volver a inscribirla. Está en Dar de baja la licencia.
• Ten la documentación al día (acuerdo de la comunidad si te inscribiste después de abril de 2025, requisitos del piso, registro de viajeros): las inspecciones se concentran donde hay moratoria.

Mi piso no está inscrito y mi municipio tiene moratoria: ¿qué opciones tengo?

1. Alquiler de temporada: más de dos meses al mismo inquilino (estudiantes, trabajadores desplazados, estancias de invierno). No es uso turístico, no necesita licencia ni permiso de la comunidad.
2. Alquiler de larga duración, con la reducción fiscal si es la vivienda habitual del inquilino. Comparamos los dos en ¿Turístico o larga duración?.
3. Comprar un piso que ya tenga licencia, si lo que quieres es el negocio turístico. Antes de pagar, comprueba que la licencia existe, está activa y a nombre de quien vende: Comprar un piso con licencia turística.
4. Esperar a que termine la moratoria, sin garantía de que el uso vuelva a permitirse en tu barrio.

Lo que no conviene es alquilar a turistas sin inscripción "mientras tanto": en zonas con moratoria es donde más se inspecciona, y el anuncio sin código de licencia es la primera pista. Alquilar sin inscripción es infracción grave según la Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía: multa de 2.001 a 18.000 € (art. 78), con posible suspensión de la actividad. Lo explicamos en ¿Qué es la licencia VFT/VUT?.

Vivo en Torremolinos, Benalmádena o Fuengirola: ¿me puede pillar una moratoria mañana?

Puede. Ninguna de las tres tiene moratoria, pero la tendencia en toda la costa es a más control: Fuengirola exige desde 2024 entrada independiente y encargó un estudio de saturación (9 % de presión turística), Benalmádena estudió la saturación ese mismo año, Torremolinos está redactando un Plan General nuevo (previsto para 2027) y Málaga pasó de limitar 43 barrios a suspender toda la ciudad en menos de dos años. Si tienes decidido alquilar a turistas, inscribe el piso cuanto antes: una vez inscrito, la moratoria que venga no te alcanza. Los pasos están en Cómo se tramita la licencia.

¿La moratoria es lo mismo que la prohibición de la comunidad?

No. Son dos filtros distintos y hay que pasar los dos:

• La moratoria la pone el ayuntamiento y afecta a todo un barrio o ciudad.
• La comunidad de vecinos decide sobre tu edificio: desde abril de 2025 hace falta que apruebe el uso turístico por tres quintos. Lo explicamos en ¿Puede mi comunidad prohibirlo?.

Y después de los dos, queda el tercero: que el piso cumpla los requisitos de la Junta (¿Qué tiene que tener el piso?). El orden correcto es municipio, comunidad, piso: está en ¿Puedo alquilar mi piso a turistas donde está?.