¿Puedo poner una VPO como vivienda turística? Lo que dice la ley andaluza y cuándo deja de ser protegida

Respuesta corta: no. Mientras dure su régimen de protección, una vivienda protegida (VPO) no puede ser vivienda turística, ni entera ni por habitaciones. Lo dicen dos normas: el decreto andaluz de viviendas turísticas (art. 1.3.a del Decreto 28/2016) y la Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía, en vigor desde el 24 de enero de 2026, que prohíbe expresamente su uso turístico (art. 72.1.e) y considera que alquilarla a turistas «reviste especial gravedad» a la hora de multar (art. 117.4). Solo se puede cuando la protección ha terminado (porque ha pasado su plazo) o la Junta la ha descalificado.

¿Qué dicen exactamente las normas?

• Decreto 28/2016, art. 1.3.a: «No podrán ser viviendas de uso turístico: a) Las viviendas sometidas a régimen de protección pública, no pudiendo destinarse a tal fin ni completas ni por habitaciones».
• Al inscribir la vivienda en la Junta declaras, entre otras cosas, «que la vivienda no está sometida a ningún régimen de protección pública o que se encuentra descalificada» (art. 9.1.d, en la redacción del Decreto-ley 1/2025). Si no es verdad, la inscripción se cancela.
• Ley 5/2025, art. 55.3: las viviendas protegidas «han de destinarse a residencia habitual y permanente […] sin que bajo ningún concepto puedan destinarse a segunda residencia o a cualquier otro uso no autorizado».
• Ley 5/2025, art. 72.1.e: «Prohibición de destinar una vivienda protegida para uso turístico, ya sea de forma completa o por habitaciones».

La Junta lo resume en sus preguntas frecuentes: no pueden ser turísticas porque «deben destinarse a vivienda habitual y permanente».

Si has leído que la norma es la Ley 13/2005: esa ley está derogada desde el 24 de enero de 2026 y la sustituye la Ley 5/2025.

¿Qué multa hay?

No darle a una VPO el destino de domicilio habitual y permanente es una infracción grave de la Ley 5/2025 (art. 115.3.t), con multa de 3.001 a 25.000 € (art. 117.1). Y la ley añade que, cuando la vivienda protegida se alquila para uso turístico, se considera de especial gravedad «a efectos de imponer la sanción en su grado medio o superior» (art. 117.4). Las cuantías concretas las gradúa la Administración en cada caso. A eso se suma la cancelación de la inscripción turística.

¿Cómo sé si mi piso es VPO?

• Nota simple del Registro de la Propiedad: la protección aparece como nota marginal, porque la ley obliga a que conste (art. 55.2 de la Ley 5/2025). Cuesta unos 10 € en línea.
• Escritura de compra: suele mencionar la calificación, el régimen y los límites de precio.
• Si dudas, la Delegación de Fomento y Vivienda de la Junta en tu provincia puede decirte la calificación y su plazo.

Muchas VPO de los años 80 y 90 ya no son protegidas porque su plazo terminó, pero en la nota simple puede seguir apareciendo una nota antigua. Hay que mirar la fecha de calificación y el plazo.

¿Cuándo deja de ser protegida?

Por dos vías:

1. Por el paso del tiempo. Cada calificación tiene un plazo, que fija el plan de vivienda de cada época y que consta en la calificación (art. 57.1). La Junta indica en su web plazos de 15, 10 y 7 años según el régimen (especial, general y precio limitado); las VPO antiguas, de regímenes estatales, tienen sus propios plazos y hay que mirar cada caso. Cuando se cumple, caduca la nota marginal del Registro (art. 57.3) y la vivienda queda libre.
2. Por descalificación. Es un trámite de la Junta (procedimiento 867), a petición del dueño, que exige devolver las ayudas públicas recibidas (art. 85.1). Pero no se concede a las viviendas promovidas por la Administración con fondos públicos ni, en general, a las de promotores privados, que tienen que agotar el plazo de protección (art. 85.2 y 85.3), salvo que el plan de vivienda diga otra cosa. Si la Junta no contesta en tres meses, la solicitud se entiende denegada.

Una vez libre de protección, la vivienda es como cualquier otra: hace falta el acuerdo de la comunidad, que el municipio lo permita y los requisitos de siempre (¿Puedo alquilar mi piso a turistas?).

¿Y alquilarla por temporada o a estudiantes?

Tampoco, mientras sea protegida: la ley exige que sea residencia habitual y permanente de quien la ocupa, y no puede ser segunda residencia ni tener «cualquier otro uso no autorizado» (art. 55.3). Además, una VPO vacía más de tres meses en un año natural se considera deshabitada. Si ya no vives en ella, lo que la ley prevé es venderla o alquilarla a otra persona que la tenga como vivienda habitual, con los precios y requisitos de su régimen.

Resumen

Si tienes dudas de si tu piso sigue siendo protegido, mándanos la nota simple y lo miramos contigo antes de que gastes nada.