Alquilar habitaciones a turistas en Andalucía: requisitos, límites y cuándo deja de ser una vivienda turística
Sí, si vives en la casa y estás empadronado en ella, con un máximo de seis plazas. Un edificio entero de habitaciones no es una vivienda turística: es un hostal o una pensión, con otra normativa.
Revisado el 19 de septiembre de 2026 · Por el equipo de Torremolinos Gestión Vacacional · Versión en Markdown
Respuesta corta: puedes inscribir tu vivienda por habitaciones si vives en ella y estás empadronado, con un máximo de 6 plazas en total y 4 por habitación. Si no vives allí, no es posible: la vivienda se inscribe completa o no se inscribe. Y un edificio o un piso grande explotado entero por habitaciones no encaja como vivienda turística: es un establecimiento hotelero (hostal, pensión o albergue), con requisitos y licencias municipales distintos.
¿Qué condiciones tiene la modalidad por habitaciones?
- El titular (persona física) reside en la vivienda y lo acredita con el certificado de empadronamiento, que se adjunta a la declaración responsable.
- Máximo 6 plazas entre todas las habitaciones que se alquilan; máximo 4 por habitación, y solo 2 si no hay literas.
- 14 m² construidos por plaza y el resto de requisitos de cualquier vivienda turística: climatización, botiquín, extintor, hojas de reclamaciones, registro de viajeros.
- Una vivienda = una referencia catastral. No se pueden sumar dos pisos.
¿Qué diferencia hay con alquilar la vivienda completa?
| Completa | Por habitaciones | |
|---|---|---|
| ¿Tienes que vivir allí? | No | Sí, empadronado |
| Plazas máximas | 15 | 6 |
| Quién puede ser titular | Propietario o gestor | Solo quien vive en la casa |
| Uso típico | Segundas residencias, inversión | Sacar un ingreso de la casa propia |
¿Puedo tener un gestor si alquilo por habitaciones?
Puede ayudarte con anuncios y precios, pero el titular de la explotación tiene que ser quien vive en la vivienda. No es la modalidad pensada para delegar.
Tengo un piso grande vacío: ¿lo alquilo por habitaciones?
No como vivienda turística: si no vives en él, no puede inscribirse por habitaciones. Tienes dos caminos:
- Inscribirlo completo, hasta 15 plazas (con dos baños si pasas de 5 plazas y tres si pasas de 8), y alquilarlo entero a familias y grupos.
- Convertirlo en un establecimiento hotelero (pensión u hostal), que es uso hotelero y no residencial: depende del plan urbanístico del municipio, de una licencia de actividad del ayuntamiento y de cumplir superficies mínimas por habitación, recepción y limpieza diaria. Es un proyecto de otra escala.
¿Y un edificio entero de habitaciones?
Lo mismo: no es una vivienda turística. La norma andaluza excluye expresamente las unidades que forman parte de un establecimiento que ocupa la totalidad o una parte independiente del edificio. Además, tres o más unidades de alojamiento en el mismo inmueble explotadas por el mismo titular dejan de ser viviendas sueltas y pasan a ser apartamentos turísticos en grupo conjunto, con su propia normativa. Antes de comprar o alquilar un edificio para esto, consulta en Urbanismo del ayuntamiento y con un arquitecto: la parte cara (incendios, accesibilidad) es la que no se ve.
¿Merece la pena alquilar habitaciones?
Para quien vive en la casa y tiene una o dos habitaciones libres cerca de la playa, sí: es una renta sin licencia de actividad y sin obras. Para invertir, no: los límites de plazas y la obligación de residir lo hacen inviable. Si tu caso es el segundo, mira ¿Qué pisos funcionan mejor?.