Los estatutos de mi comunidad prohíben el alquiler turístico: ¿hay algo que hacer?

Respuesta corta: si los estatutos de tu comunidad prohíben el uso turístico, la vivienda no puede inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía: la norma la excluye expresamente. La única salida es modificar los estatutos, lo que exige un acuerdo de tres quintos de propietarios y cuotas, elevarlo a escritura pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad. No es imposible, pero es un proyecto de meses.

¿Cómo sé si mi comunidad tiene esa prohibición?

1. Pide los estatutos al administrador. Están en la escritura de división horizontal o en una modificación posterior.
2. Pide una nota simple de la finca (no del piso: del edificio) en el Registro de la Propiedad. Las limitaciones estatutarias inscritas aparecen ahí y son las que obligan a todos, incluidos los compradores futuros.
3. Busca expresiones como "uso turístico", "alquiler vacacional", "actividad de hospedaje" o "cesión temporal a terceros". Una prohibición genérica de "actividades molestas" no es una prohibición del uso turístico.

¿Qué diferencia hay entre una prohibición en los estatutos y un acuerdo de junta?

• Un acuerdo de junta que limite o prohíba el uso turístico obliga desde que se adopta, no afecta a las viviendas que ya estaban en marcha y puede revertirse en otra junta por la misma mayoría.
• Una cláusula estatutaria inscrita forma parte del régimen del edificio: la Junta de Andalucía no inscribe viviendas turísticas donde exista, y solo desaparece modificando los estatutos e inscribiendo el cambio.

Muchas comunidades de la Costa del Sol aprobaron acuerdos entre 2019 y 2024 al amparo de la ley anterior; la mayoría son acuerdos de junta, no estatutos. Conviene leer con cuidado qué es cada cosa.

¿Cómo se modifican los estatutos?

1. Punto en el orden del día: "Modificación del artículo X de los estatutos para permitir el uso turístico".
2. Acuerdo por tres quintos de propietarios y cuotas (con la regla de que los ausentes que no se opongan en 30 días cuentan a favor).
3. Escritura pública ante notario, firmada por el presidente con el acta.
4. Inscripción en el Registro de la Propiedad. Hasta que no está inscrita, la modificación no vale frente a la Junta de Andalucía.

Coste orientativo: notaría y registro, unos cientos de euros; tiempo, de dos a seis meses.

¿Y si ya tenía licencia?

Depende de cuándo entró la prohibición respecto a la inscripción de la vivienda. Son dos casos muy distintos.

La prohibición se aprobó después de la licencia. Estás cubierto. El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal dice literalmente que estos acuerdos "no tendrán efectos retroactivos", y da igual que se hayan metido en los estatutos o se hayan quedado en un acuerdo de junta. La vivienda que ya estaba inscrita sigue funcionando, y un cambio de titular (entra un gestor, se vende, se hereda) comunicado como tal no la convierte en actividad nueva. Lo único que la comunidad puede hacer es cobrarle hasta un 20 % más de gastos comunes.

La prohibición ya existía cuando se sacó la licencia. Aquí el número VFT no protege. La inscripción es un trámite administrativo ante la Junta; no da derechos frente a los vecinos. La comunidad puede exigir el cese por el artículo 7.2 (actividades prohibidas en los estatutos) y acabar en el juzgado, con posible privación del uso de la vivienda hasta tres años. El Tribunal Supremo lo confirmó en noviembre de 2023: incluso una prohibición genérica de "actividades económicas" en las viviendas vale contra el alquiler turístico. Y si la inscripción es posterior al 22 de febrero de 2024, el propietario declaró que la vivienda cumplía los requisitos cuando no era así, así que la Junta puede además cancelarla por declaración inexacta.

Para saber en qué caso estás, compara dos fechas: la de la cláusula en la nota simple de la finca (se ve cuándo se inscribió) y la de inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo. Si la licencia es anterior, adelante; si es posterior, no firmes con un gestor ni compres contando con ella hasta que la comunidad modifique los estatutos.

¿Y si compro un piso sin saber que había prohibición?

Ocurre. Por eso, antes de comprar para alquilar a turistas, hay que pedir la nota simple de la finca y los estatutos, no solo mirar si "otros vecinos lo hacen". Que otros lo hagan no significa que sea legal: pueden estar sin inscribir o haber inscrito antes de la prohibición. Lo explicamos en ¿Compro un piso con licencia turística?.

¿Hay alguna alternativa mientras tanto?

El alquiler de temporada o de larga duración no es uso turístico: un contrato de más de dos meses a la misma persona (estudiantes, trabajadores desplazados, estancias de invierno) no necesita inscripción ni permiso de la comunidad, salvo que los estatutos prohíban también eso, lo que es muy raro. Es menos rentable, pero es legal desde el primer día.