Los estatutos de mi comunidad prohíben el alquiler turístico: ¿hay algo que hacer?
Con una prohibición estatutaria inscrita, la vivienda no puede registrarse como turística. La única vía es modificar los estatutos por tres quintos e inscribir el cambio. Cómo saber si tu comunidad tiene esa cláusula.
Revisado el 19 de septiembre de 2026 · Por el equipo de Torremolinos Gestión Vacacional · Versión en Markdown
Respuesta corta: si los estatutos de tu comunidad prohíben el uso turístico, la vivienda no puede inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía: la norma la excluye expresamente. La única salida es modificar los estatutos, lo que exige un acuerdo de tres quintos de propietarios y cuotas, elevarlo a escritura pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad. No es imposible, pero es un proyecto de meses.
¿Cómo sé si mi comunidad tiene esa prohibición?
- Pide los estatutos al administrador. Están en la escritura de división horizontal o en una modificación posterior.
- Pide una nota simple de la finca (no del piso: del edificio) en el Registro de la Propiedad. Las limitaciones estatutarias inscritas aparecen ahí y son las que obligan a todos, incluidos los compradores futuros.
- Busca expresiones como "uso turístico", "alquiler vacacional", "actividad de hospedaje" o "cesión temporal a terceros". Una prohibición genérica de "actividades molestas" no es una prohibición del uso turístico.
¿Qué diferencia hay entre una prohibición en los estatutos y un acuerdo de junta?
- Un acuerdo de junta que limite o prohíba el uso turístico obliga desde que se adopta, no afecta a las viviendas que ya estaban en marcha y puede revertirse en otra junta por la misma mayoría.
- Una cláusula estatutaria inscrita forma parte del régimen del edificio: la Junta de Andalucía no inscribe viviendas turísticas donde exista, y solo desaparece modificando los estatutos e inscribiendo el cambio.
Muchas comunidades de la Costa del Sol aprobaron acuerdos entre 2019 y 2024 al amparo de la ley anterior; la mayoría son acuerdos de junta, no estatutos. Conviene leer con cuidado qué es cada cosa.
¿Cómo se modifican los estatutos?
- Punto en el orden del día: "Modificación del artículo X de los estatutos para permitir el uso turístico".
- Acuerdo por tres quintos de propietarios y cuotas (con la regla de que los ausentes que no se opongan en 30 días cuentan a favor).
- Escritura pública ante notario, firmada por el presidente con el acta.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad. Hasta que no está inscrita, la modificación no vale frente a la Junta de Andalucía.
Coste orientativo: notaría y registro, unos cientos de euros; tiempo, de dos a seis meses.
¿Y si compro un piso sin saber que había prohibición?
Ocurre. Por eso, antes de comprar para alquilar a turistas, hay que pedir la nota simple de la finca y los estatutos, no solo mirar si "otros vecinos lo hacen". Que otros lo hagan no significa que sea legal: pueden estar sin inscribir o haber inscrito antes de la prohibición. Lo explicamos en ¿Compro un piso con licencia turística?.
¿Hay alguna alternativa mientras tanto?
El alquiler de temporada o de larga duración no es uso turístico: un contrato de más de dos meses a la misma persona (estudiantes, trabajadores desplazados, estancias de invierno) no necesita inscripción ni permiso de la comunidad, salvo que los estatutos prohíban también eso, lo que es muy raro. Es menos rentable, pero es legal desde el primer día.