Las palabras que salen en los papeles, explicadas
Cada término, en dos frases, y la guía donde se usa.
VFT / VUT
Vivienda con Fines Turísticos (nombre del decreto andaluz de 2016) y Vivienda de Uso Turístico (nombre desde 2024). Es lo mismo: una vivienda en suelo residencial que se alquila a turistas de forma habitual. Su código es VFT/MA/00000 o VUT/MA/00000.
RTA (Registro de Turismo de Andalucía)
El registro de la Junta de Andalucía donde se inscriben las viviendas turísticas mediante declaración responsable. La inscripción es gratuita y obligatoria antes de anunciar.
Declaración responsable
El documento con el que el titular afirma, bajo su responsabilidad, que la vivienda cumple los requisitos. En Andalucía es el procedimiento 6631; su registro de entrada permite empezar a alquilar.
Titular de la explotación
Quien presta el servicio de alojamiento y responde ante Turismo: el propietario si gestiona directamente, o el gestor si atiende, limpia y entrega llaves.
Cambio de titularidad (procedimiento 7267)
La comunicación a la Junta cuando cambia quien explota una vivienda ya inscrita (entra un gestor, se vende, se hereda). El código de la vivienda no cambia.
NRUA
Número de Registro Único de Alquiler, un registro estatal creado en 2024 y anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026. Ya no es obligatorio.
SES.Hospedajes
La plataforma del Ministerio del Interior donde se comunican los datos de todos los viajeros (también los niños y los bebés) en las 24 horas siguientes a su entrada.
Tres quintos (3/5)
La mayoría que exige la Ley de Propiedad Horizontal desde abril de 2025 para autorizar el uso turístico de una vivienda: tres quintos de propietarios que representen tres quintos de las cuotas.
Plaza
Cada persona que puede alojarse. Se calcula a razón de 14 m² construidos por plaza, con topes por habitación y por baños.
Periodos de funcionamiento
Los tramos del año en que la vivienda se ofrece a turistas. Dentro de ellos hay obligación de atender; fuera, no se puede alquilar.
Oferta clandestina
Anunciar o alquilar una vivienda sin estar inscrita o fuera de los periodos declarados. Se sanciona según la Ley de Turismo de Andalucía.
Rendimiento del capital inmobiliario
La forma en que un particular declara en el IRPF los ingresos del alquiler: ingresos menos gastos de los días alquilados.
Renta imputada
Lo que Hacienda te hace declarar por los días en que el piso no está alquilado: el 1,1 % o el 2 % del valor catastral, prorrateado.
Inversión del sujeto pasivo
Regla del IVA por la que quien recibe un servicio de una empresa de otro país de la UE declara el IVA en su país. Hasta 2022 se aplicaba a las comisiones de Booking y Airbnb; desde el 1 de enero de 2023 ya no: la plataforma te cobra el 21 % en su factura y lo declara ella.
Modelo 210
La declaración del Impuesto sobre la Renta de No Residentes con la que un propietario que vive fuera de España declara el alquiler y la renta imputada.
DAC7 / modelo 238
La directiva europea por la que las plataformas comunican a Hacienda, cada enero, los ingresos y datos de cada anfitrión del año anterior.
ADR (precio medio por noche)
Lo que se cobra de media por cada noche vendida. En la Costa del Sol, en un piso bien gestionado, en 2026, desde 48 € en enero hasta 164 € en agosto.
Ocupación
El porcentaje de noches del año que el piso está alquilado. Con el ADR, determina la facturación: ADR × 365 × ocupación.
Estancia mínima
El número mínimo de noches que se acepta por reserva. Sube en temporada alta para no romper semanas y evita fiestas en fines de semana.
Channel manager
Programa que mantiene calendario y precios en un solo sitio y los sincroniza con todos los portales para evitar dobles reservas.
Check-in online
Formulario que el huésped rellena antes de llegar con sus datos y documento, que sirve para el registro de viajeros y para enviar las instrucciones de entrada.
Tarifa no reembolsable
Precio con descuento que se cobra al reservar y no se devuelve si el huésped cancela. Protege las fechas de temporada alta.
Gestión integral
El servicio completo de un gestor: licencia, anuncios, precios, huéspedes, llaves, limpieza, registro, mantenimiento, cobros y liquidación, a cambio de un porcentaje de lo que ingresa el propietario.
Liquidación
El documento mensual con el que el gestor detalla al propietario cada reserva, lo que cobró el portal, la limpieza, los gastos, su comisión y el neto transferido.