¿Puedo explotar una vivienda turística si no soy el propietario? Inquilino, usufructuario, gestora y varios dueños

Respuesta corta: sí. En Andalucía la vivienda turística se inscribe a nombre del titular de la explotación, que no tiene por qué ser el dueño: puede ser un usufructuario, una empresa gestora o un arrendatario. Lo que la norma exige es que tenga un título jurídico que le habilite (art. 4.1 del Decreto 28/2016) y que la declaración identifique también al propietario (art. 9.1.c). En la práctica: un usufructuario puede sin pedir permiso a nadie; una gestora puede con un contrato de explotación firmado por el dueño; un inquilino con contrato de vivienda habitual, casi nunca, porque la Ley de Arrendamientos Urbanos solo le deja subarrendar una parte y con permiso escrito. Y si la vivienda es de varios dueños, la Junta pide la firma de todos.

¿Quién es el «titular de la explotación»?

Es quien da el servicio de alojamiento y responde de él ante la Junta y ante los huéspedes (art. 4.1). El Decreto 31/2024 lo dejó muy claro (art. 3.2): son empresas explotadoras las personas o sociedades que gestionan una o varias viviendas «con independencia del título habilitante», y se presume que gestiona quien hace los servicios principales: «entrega de llaves, recepción de huéspedes, atención durante la estancia, conservación y mantenimiento […], limpieza a la entrada y salida o facturación».

Traducido: si eres tú quien entrega las llaves y atiende a los huéspedes, el titular eres tú, seas o no el dueño. Y si lo hace una gestora, la gestora tiene que figurar como titular, no el propietario.

¿Qué documento tengo que tener si no soy el dueño?

La Junta, en sus preguntas frecuentes, pide adjuntar, si quien explota no es el propietario, el «título jurídico habilitante para la explotación de la totalidad de la vivienda (contrato explotación/cesión/comodato, etc… detallando el período de vigencia)». Además de lo de siempre: nota simple y certificado de la comunidad (Documentos para la licencia).

Ese título puede ser:

• Un contrato de gestión o de explotación entre el dueño y la gestora (lo habitual).
• Un contrato de arrendamiento que autorice expresamente el uso turístico.
• Una cesión o un comodato (préstamo gratuito), por ejemplo de unos padres a un hijo.
• El usufructo inscrito en la nota simple.

Lo que no vale es «el dueño me ha dicho que sí». Si la Junta comprueba que el título no existe o no sirve, es una «inexactitud de carácter esencial» y cancela la inscripción (art. 9.2).

Soy inquilino: ¿puedo subarrendar el piso a turistas?

Casi nunca, y es donde más gente se equivoca. Si tu contrato es de vivienda habitual, la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que la vivienda «sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador» (art. 8.2). Alquilarla entera a turistas no es un subarriendo parcial, y además deja de ser tu vivienda permanente. Las dos cosas son causa para que el casero resuelva el contrato de pleno derecho (art. 27.2, letras c y f).

Los riesgos, en orden:

1. Desahucio y pérdida de tu casa.
2. Las reservas que tengas vendidas se caen el día que se acaba tu contrato: el derecho de quien subarrienda se extingue con el tuyo (art. 8.2).
3. Si te inscribiste como titular sin título válido, la Junta cancela la inscripción, y explotar sin inscripción es infracción grave (art. 11 del Decreto 28/2016 y art. 71.1 de la Ley 13/2011).

La única vía limpia es un contrato pensado para eso desde el principio: un arrendamiento para uso distinto de vivienda, con una cláusula en la que el dueño autoriza expresamente la explotación turística, por escrito y con duración. Es lo que firman las empresas que alquilan pisos para explotarlos. Ojo: la comunidad de vecinos tiene que haberlo aprobado igual, y el certificado lo pide la Junta también en este caso.

Soy usufructuario: ¿necesito permiso del nudo propietario?

No. El Código Civil permite al usufructuario «aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro» (art. 480) y quedarse con sus frutos (art. 471). Puedes inscribir la vivienda como titular y firmar con una gestora sin la firma del nudo propietario. Dos límites:

• Todo lo que contrates se acaba con el usufructo (art. 480). Si el usufructo es vitalicio, el día que falleces las reservas futuras y el contrato con la gestora se extinguen: conviene que los herederos lo sepan.
• No puedes alterar «la forma y sustancia» de la vivienda (art. 467): una reforma que la cambie necesita al nudo propietario.

Salvo que el título que creó el usufructo (un testamento, una escritura) diga otra cosa (art. 470): léelo antes.

Soy una gestora: ¿cómo figura el piso?

La gestora se inscribe como empresa explotadora, marcando esa casilla en la declaración, y figura como titular de la explotación; el propietario aparece identificado como dueño. Si la vivienda ya estaba inscrita a nombre del propietario o de otra gestora, no se hace una inscripción nueva: se comunica el cambio de titularidad por el procedimiento 7267 de la Junta, con certificado digital, y la licencia y su código se conservan (Cambio de titularidad de la licencia). Así trabajamos nosotros con los pisos que gestionamos.

Somos varios dueños: ¿basta con que firme uno?

No. Es la trampa más habitual con hermanos que heredan un piso.

• Si explotáis vosotros, la Junta pide marcar «copropiedad» en la declaración y que cada copropietario firme con su certificado digital el anexo de titularidad compartida.
• Si explota un tercero (una gestora, uno de los hermanos que lo lleva todo), el decreto exige que obtenga el título «de todas las personas propietarias» (art. 3.2).

¿Y si los copropietarios no nos ponemos de acuerdo?

Aquí la ley civil ayuda poco a quien quiere alquilar. El Código Civil dice que para administrar la cosa común basta la mayoría, pero mayoría «de intereses», es decir, de cuotas (art. 398). Y la Dirección General de Seguridad Jurídica ha dicho que quien tiene la mitad de una vivienda no tiene mayoría para arrendarla (resolución de 15/07/2021). Con dos hermanos al 50 %, ninguno puede imponerse al otro. Y aunque tuvieras más de la mitad, para la Junta hace falta la firma de todos.

Qué opciones quedan:

1. Pacto escrito entre todos: quién lleva el piso, cómo se reparte, qué pasa si uno quiere salir. Es lo que evita el juzgado.
2. Que el juez decida si no hay mayoría o el acuerdo de la mayoría es gravemente perjudicial (art. 398): puede incluso nombrar un administrador. Es lento y caro.
3. Salir de la comunidad: nadie está obligado a seguir en ella y cualquiera puede pedir la división en cualquier momento (art. 400). Un piso no se puede partir, así que si nadie compra la parte del otro, se vende y se reparte el precio (art. 404).
4. Comprar la parte del que no quiere, que es lo que acaba pasando en la mayoría de familias.

No hemos encontrado ninguna sentencia que diga expresamente si convertir en turística una vivienda en copropiedad es un acto de administración (mayoría) o de alteración (unanimidad, art. 397). Mientras no la haya, cuenta con necesitar a todos.

¿Y si el piso es del matrimonio?

Si es ganancial y no hay capitulaciones, la gestión corresponde a los dos (art. 1375 del Código Civil). Lo prudente es que firmen ambos el contrato con la gestora y la declaración. Si uno se niega sin motivo, el juez puede suplir su consentimiento (art. 1376); un acto hecho sin el consentimiento necesario puede anularlo el cónyuge que no firmó (art. 1322).

Resumen

Si estás en uno de los casos raros (usufructo con nudo propietario en contra, herencia sin repartir, un hermano que no contesta), escríbenos: lo hemos visto antes y te decimos por dónde empezar.