¿Pueden quitarme la licencia turística? Causas de cancelación de la inscripción, cómo es el procedimiento y cómo recurrir

Respuesta corta: sí. Lo que llamamos «licencia» es la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, y la Junta puede cancelarla. Las causas principales son cuatro: datos esenciales falsos o inexactos en la declaración responsable, dejar de cumplir los requisitos, no ofrecer la vivienda en los periodos declarados y que el ayuntamiento comunique que no cumple su normativa urbanística (art. 9 del Decreto 28/2016). Antes de cancelarla, la Junta tiene que escucharte (audiencia). Si la cancela, puedes recurrir. La comunidad de vecinos no puede cancelarla por sí misma, aunque sí llevarte a los tribunales.

¿Qué significa que me «cancelen» la licencia?

Que la vivienda deja de figurar en el Registro de Turismo y no puedes seguir alquilándola a turistas. No es una multa. Es otra cosa, y puede ir acompañada de una multa o no. Si quieres volver a alquilar, tendrás que presentar una declaración responsable nueva cumpliendo los requisitos de ese momento.

Si te cancelan por datos falsos o inexactos, además, la resolución puede impedirte volver a inscribir la vivienda durante un año (art. 38.4 de la Ley 13/2011).

¿Por qué causas me la pueden cancelar?

Y una más que depende de ti: el cese voluntario, que comunicas tú y es definitivo (Dar de baja la licencia).

Los errores no esenciales (una errata, un dato secundario) no llevan a la cancelación. La Junta te pide que los corrijas en diez días y, si no lo haces, tiene por no presentada la declaración (art. 12 del Decreto 143/2014).

¿Cómo es el procedimiento?

1. Inicio. La Delegación Territorial de Turismo abre el procedimiento. Puede venir, por ejemplo, de un requerimiento de papeles, de una inspección o de un aviso del ayuntamiento (¿Qué pasa si me inspecciona Turismo?).
2. Audiencia. La cancelación siempre exige «previa audiencia de las personas interesadas» (art. 9.2 del Decreto 28/2016). Tienes entre diez y quince días para alegar y aportar documentos (art. 82.2 de la Ley 39/2015). Es el momento de demostrar que cumples o de arreglar lo que falte. Si te llega un escrito, mira Me ha llegado un requerimiento de la Junta.
3. Resolución motivada. La Junta tiene seis meses desde el inicio para resolver y notificar (art. 14.2 del Decreto 143/2014). Si no lo hace, el procedimiento caduca y se archiva (art. 25.1.b de la Ley 39/2015). Ojo: la caducidad no impide que abran otro (art. 95.3).

¿Puede la comunidad de vecinos quitarme la licencia?

Directamente, no. La comunidad no tiene poder sobre el Registro de Turismo. Lo que puede hacer es ir a los tribunales civiles. El presidente te requiere que cese la actividad y, si sigues, con autorización de la junta de propietarios, presenta una demanda de cesación. El juez puede ordenar el cese y privarte del uso de la vivienda «por tiempo no superior a tres años» (art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal). Desde el 3 de abril de 2025, esto vale también para quien alquile sin la aprobación expresa de la comunidad (art. 7.3).

Lo que sí puede hacer la Junta es cancelar la inscripción si lo que declaraste sobre la comunidad no era cierto. Al inscribirte, manifiestas que los estatutos no prohíben la actividad y, desde marzo de 2025, que la comunidad la ha autorizado expresamente (art. 9.1.g del Decreto 28/2016). Si eso era falso, es un dato esencial inexacto.

Si tu vivienda ya estaba inscrita antes de que la comunidad lo prohibiera, estás protegido: esos acuerdos «no tendrán efectos retroactivos» (art. 17.12 LPH), y quien ya ejercía la actividad antes del 3 de abril de 2025 puede seguir (disposición adicional segunda). Más en Los estatutos de mi comunidad prohíben el alquiler turístico y ¿Puede mi comunidad prohibirlo?.

¿Y si mi ayuntamiento aprueba una moratoria?

La moratoria no cancela por sí sola las viviendas ya inscritas. El Decreto-ley 1/2025 permite al ayuntamiento suspender «las licencias y declaraciones responsables de viviendas de uso turístico», es decir, las declaraciones nuevas, hasta tres años (art. 6.2), no las inscripciones que ya existen. Si una ampliación de plazas cuenta como declaración nueva no está aclarado (cambiar el número de plazas).

Lo que sí existe es otra vía: si el ayuntamiento considera que una vivienda inscrita no se ajusta a su normativa urbanística, lo comunica a la Junta para que la cancele (art. 9.3). Lo mismo si abre un expediente de disciplina urbanística que suponga el cese del uso turístico (art. 9.4). La norma no aclara qué pasa con una vivienda que era compatible cuando se inscribió y deja de serlo por un plan nuevo. Si es tu caso, pregunta a Urbanismo de tu ayuntamiento. Situación por municipios en ¿Qué pasa si mi municipio tiene moratoria?.

¿Cómo recurro la cancelación?

La notificación tiene que decirte qué recurso cabe, ante quién y en qué plazo (art. 40.2 de la Ley 39/2015). Lo habitual:

1. Recurso de alzada ante la persona titular de la Consejería de Turismo, en un mes desde la notificación (arts. 121 y 122). Así lo indican las resoluciones de cancelación que la Junta publica en el BOJA. La Consejería tiene tres meses para resolver; si no contesta, se entiende desestimado.
2. Después, recurso contencioso-administrativo en el juzgado, en dos meses desde que te notifican la resolución del recurso, o en seis meses si no te contestan (art. 46 de la Ley 29/1998).

Si la resolución pone fin a la vía administrativa, en vez de la alzada cabe un recurso de reposición de un mes o ir directamente al contencioso (arts. 123 y 124).

¿Puedo seguir alquilando mientras recurro?

Depende de si es una sanción o una cancelación.

• Si es una sanción (multa, suspensión o cierre): no se ejecuta mientras quepa un recurso ordinario en vía administrativa (arts. 90.3 y 98.1.b de la Ley 39/2015). Pero la resolución puede mantener medidas cautelares mientras tanto (art. 90.3).
• Si es una cancelación de la inscripción: no es una sanción, así que, según nuestra lectura de los artículos, es ejecutiva desde que te la notifican. Los actos administrativos son «inmediatamente ejecutivos» (art. 98.1), y recurrir «no suspenderá la ejecución del acto impugnado» (art. 117.1). Por eso conviene pedir la suspensión expresamente en el recurso, explicando el perjuicio de imposible o difícil reparación (art. 117.2). Si en un mes desde tu solicitud no te contestan, la ejecución se entiende suspendida (art. 117.3). No hemos encontrado resoluciones de la Junta sobre este punto: con un expediente así, consulta con un abogado antes de seguir alquilando.

¿Cómo evito que me la quiten?

1. Declara la verdad en la declaración responsable: metros del Catastro, plazas, titular, compatibilidad urbanística y autorización de la comunidad.
2. Mantén los requisitos todo el tiempo y comunica cualquier cambio en quince días (art. 14.1 del Decreto 143/2014): Equipamiento obligatorio.
3. Anuncia la vivienda en los periodos que declaraste. Si no quieres alquilar unos meses, modifica los periodos (Periodos de funcionamiento).
4. Contesta en plazo a cualquier requerimiento de la Junta y aporta lo que pida.
5. Antes de inscribir, pregunta en Urbanismo si el uso turístico es compatible en tu parcela (Certificado de compatibilidad urbanística).
6. Ten el acuerdo de la comunidad si te inscribes desde abril de 2025.
7. Evita infracciones muy graves, que son las únicas que pueden acabar en cancelación como sanción (¿Qué multas me pueden poner?).

Lo que hacemos nosotros

Antes de aceptar la gestión de una vivienda comprobamos en el buscador de la Junta que la inscripción existe y está a nombre de quien debe. Después vigilamos los periodos y los requisitos. Si ya te han abierto un procedimiento de cancelación, lo prudente es preparar las alegaciones con un abogado.