Comprar un piso con licencia turística en la Costa del Sol: qué comprobar antes de firmar
La licencia es de la vivienda, no del vendedor, y se transmite comunicando el cambio de titularidad. Pero hay que comprobar que existe, que está a nombre de quien dice, que la comunidad no la ha vetado y que el municipio la mantiene. Y cuánto vale de más.
Revisado el 19 de septiembre de 2026 · Por el equipo de Torremolinos Gestión Vacacional · Versión en Markdown
Respuesta corta: un piso con licencia turística vigente se compra con la licencia: la inscripción es de la vivienda, y el comprador comunica el cambio de titularidad a la Junta con la escritura y la nota simple. En Málaga capital, donde no se admiten altas nuevas hasta 2028, un piso ya inscrito vale claramente más que uno sin licencia. Pero antes de pagar ese sobreprecio hay que comprobar cuatro cosas: que la licencia existe y está activa, que está a nombre de quien vende (o de su gestor), que la comunidad no la ha vetado y que el piso cumple los requisitos.
Las cuatro comprobaciones
- Buscador del Registro de Turismo de Andalucía: busca la dirección. Debe aparecer inscrita, con su código VUT/VFT, en estado activo, con las plazas declaradas. Si no aparece, la "licencia" no existe.
- Titular de la explotación: si figura una empresa gestora, pregunta qué contrato tiene y hasta cuándo; el comprador puede cambiar de gestor, pero conviene saberlo. Si figura una persona distinta del vendedor, algo no cuadra.
- Comunidad de vecinos: pide el acta del acuerdo que autorizó el uso turístico (si la vivienda se inscribió después de abril de 2025) o comprueba que no hay un acuerdo posterior limitándolo, y lee los estatutos. Una vivienda inscrita antes de 2025 en un edificio que después prohibió el uso turístico mantiene su derecho, pero hay que documentarlo.
- Requisitos del piso: metros por plaza según Catastro, baños, climatización, licencia de primera ocupación. Una inscripción hecha con más plazas de las que permiten los metros es un problema heredado.
¿Se pierde la licencia al comprar?
No, si se comunica el cambio de titularidad (procedimiento 7267 de la Junta) con la escritura y la nota simple nueva. Lo que sí la pierde es dar de baja la inscripción y volver a solicitarla: en Málaga capital, hoy, eso sería imposible, y en cualquier municipio obligaría a cumplir la norma actual (incluido el acuerdo de tres quintos de la comunidad). Nunca "reinicies" una licencia heredada.
¿Cuánto vale de más un piso con licencia?
No hay un dato oficial. En Málaga capital, con las altas suspendidas, el mercado paga una prima clara por las viviendas inscritas, y los anuncios inmobiliarios lo destacan. En Torremolinos, Benalmádena y Fuengirola, donde todavía se puede inscribir, la prima es menor: vale lo que te ahorras en tiempo y en riesgo de que la comunidad diga que no. Lo que sí tiene valor tangible es un piso con historial: reseñas, ocupación demostrada y anuncios que se traspasan.
¿Y comprar para alquilar, sin licencia todavía?
En Torremolinos, Benalmádena y Fuengirola es posible, con los tres filtros de ¿Puedo alquilar mi piso a turistas donde está?: municipio, comunidad y piso. Antes de firmar arras, pide los estatutos y la nota simple de la finca, y pregunta en Urbanismo. En Málaga capital, no compres para uso turístico salvo que ya esté inscrito.
¿Qué pasa con las reservas ya vendidas?
Si el piso se vende en marcha, las reservas confirmadas son compromisos con huéspedes: se pactan en la compraventa (las atiende el vendedor hasta la fecha de venta, o las asume el comprador con los cobros correspondientes). Los anuncios se traspasan si están a nombre del vendedor y la plataforma lo permite (Booking sí, Airbnb no).
Lo que hacemos nosotros
Cuando un propietario nos consulta antes de comprar, hacemos las cuatro comprobaciones con la dirección y le decimos lo que hay. A veces la respuesta es "esa licencia no existe"; es mejor saberlo antes de la notaría.