¿Puede ser turística una vivienda fuera de ordenación o en AFO? La diferencia que lo cambia todo

Respuesta corta: depende de cuál de las dos sea. Fuera de ordenación es un edificio construido legalmente que un plan urbanístico posterior dejó desajustado (más alto, más volumen, otra alineación de lo que hoy se permite): ninguna norma lo excluye de ser vivienda turística. Asimilado a fuera de ordenación (AFO) es una edificación construida sin licencia o contra ella que ya no se puede derribar porque pasó el plazo: el Decreto 28/2016 dice expresamente que no puede ser vivienda turística «salvo autorización previa expresa por parte del órgano competente municipal para el cambio de actividad» (art. 1.3.d). Es decir: sin un papel del ayuntamiento que lo autorice antes, no.

¿Qué es cada cosa?

Fuera de ordenación (art. 84 de la Ley 7/2021, LISTA): el edificio sigue pudiendo usarse para su destino, se permiten las obras de conservación y las que exija la habitabilidad, y, excepcionalmente, «los cambios de uso que sean compatibles con la ordenación». Lo normal en la Costa del Sol: edificios de los años 60 y 70 con más plantas de las que permite el plan actual.

AFO (art. 173 LISTA): «edificaciones irregulares que se encuentren terminadas […] respecto de las cuales no resulte posible la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística […] por haber transcurrido el plazo». Típico: una casa en suelo rústico construida sin licencia hace décadas, un ático o una ampliación que nunca se legalizaron.

¿Por qué la ley excluye las AFO?

Porque reconocer la situación de AFO solo sirve para que la edificación pueda usarse tal como está: contratar luz y agua (las compañías exigen la resolución, art. 174.3), hacer obras de conservación e inscribirla en el Registro. Pero la propia ley dice que reunir las condiciones de seguridad y salubridad «determina la aptitud física de la edificación para su utilización, pero no presupone el cumplimiento de los requisitos y condiciones que fueran exigidos para autorizar las actividades» (art. 174.4). Una vivienda turística es una actividad: necesita algo más.

Ese algo más es la autorización municipal del cambio de actividad. La ley la admite cuando el nuevo uso sea «compatible con la ordenación territorial y urbanística» (art. 174.7 de la LISTA y art. 410.4 de su reglamento), con licencia o declaración responsable.

¿Cómo sé si mi vivienda está en AFO?

• Nota simple: la resolución de AFO se anota en el Registro de la Propiedad por nota marginal (art. 174.6). Si la escritura de obra nueva se inscribió por antigüedad, el Registro avisa al ayuntamiento y este anota la situación urbanística (art. 28.4 de la Ley de Suelo).
• Recibos y contratos de suministros: si la luz o el agua se contrataron con una resolución de AFO, la tienes.
• Ayuntamiento: cada uno tiene su trámite. En Málaga, «Certificado de Situación de Asimilado a Fuera de Ordenación (SAFO)»; en Benalmádena, «Certificado Asimilación Fuera de Ordenación»; en Torremolinos, «Prescripción de Acciones (AFO)», todos en su sede electrónica.

Si compraste una casa en el campo o una vivienda con una ampliación «de las de antes», pregúntalo antes de gastar en muebles o fotos.

Tengo una AFO: ¿qué hago para alquilarla a turistas?

1. Pide a Urbanismo la autorización del cambio de actividad a vivienda turística (licencia o declaración responsable, según el municipio), explicando que tienes la resolución de AFO. Solo la darán si el uso es compatible con el plan en esa parcela.
2. Con la autorización en la mano, inscríbela en la Junta como cualquier otra vivienda: comunidad (si la hay), requisitos, declaración responsable (Cómo se tramita la licencia).
3. Sin autorización, no la inscribas: estarías declarando algo falso y la Junta cancelaría la inscripción (art. 9.2 del Decreto 28/2016), además de las multas por explotar sin inscripción válida.

Sé realista: en suelo rústico la compatibilidad con el uso turístico es difícil, y muchos ayuntamientos no la conceden.

¿Y si la vivienda está en el campo?

Hay un matiz más. El Decreto 28/2016 deja fuera de su ámbito las viviendas «situadas en el medio rural» (art. 1.2.c), que tienen su propia regulación como viviendas turísticas de alojamiento rural. Si tu casa está en el campo, la pregunta no es solo si es AFO, sino también cuál de las dos normas le toca. Merece una consulta antes de empezar.

¿Y si mi edificio está fuera de ordenación?

Puedes seguir adelante con las reglas generales: acuerdo de la comunidad, que el municipio admita viviendas turísticas en esa zona (¿Qué pasa si mi municipio tiene moratoria?) y los requisitos del piso. Lo que no podrás es hacer obras de ampliación o reforma estructural que el plan actual no permita. Si vas a hacer una reforma importante antes de alquilar, consulta antes en Urbanismo qué obras admite tu edificio.

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