¿Lleva IVA el alquiler turístico? Cuándo está exento y cuándo se cobra el 10 %
Un particular que alquila su piso a turistas sin servicios de hotel no repercute IVA: el alquiler está exento. Solo hay IVA del 10 % si das servicios propios de un hotel durante la estancia. Qué cuenta como servicio hotelero y qué no.
Revisado el 3 de octubre de 2026 · Por el equipo de Torremolinos Gestión Vacacional, más de diez años gestionando viviendas turísticas · Versión en Markdown
Se aplica a: toda España (norma estatal)
Respuesta corta: si alquilas tu piso a turistas sin prestar servicios propios de un hotel, el alquiler está exento de IVA: no lo cobras al huésped, no presentas declaraciones de IVA por él y no puedes deducir el IVA de tus gastos. Si prestas servicios hoteleros durante la estancia (limpieza y cambio de ropa periódicos, desayuno, recepción), el alquiler pasa a ser un servicio de hospedaje con IVA del 10 %. La limpieza a la entrada y a la salida no es servicio hotelero.
¿Qué cuenta como servicio hotelero?
Según Hacienda, servicios complementarios propios de la industria hotelera, prestados durante la estancia:
- Limpieza de la vivienda periódica mientras el huésped está (por ejemplo, cada dos días).
- Cambio de ropa de cama y toallas durante la estancia.
- Desayuno, comidas, servicio de habitaciones.
- Recepción y atención permanente al cliente en el sentido hotelero.
¿Qué NO cuenta?
- Limpieza y cambio de ropa a la entrada y a la salida de cada huésped.
- Limpieza de zonas comunes del edificio.
- Entrega de llaves, asistencia por teléfono, mantenimiento y reparaciones.
- Wifi, televisión, utensilios.
Con estos servicios, que son los de cualquier vivienda turística normal, el alquiler sigue exento.
Entonces, ¿un particular no tiene que hacer nada de IVA?
Nada de modelos. Un matiz que despista: hasta 2022 las comisiones de Booking y Airbnb llegaban sin IVA y el propietario tenía que autoliquidarlo (la «inversión del sujeto pasivo»). Desde el 1 de enero de 2023 ya no: la Ley del IVA excluyó la intermediación en el arrendamiento de inmuebles de esa regla y es la plataforma quien te cobra el 21 % en su factura y lo declara. Tú no lo deduces (tu alquiler está exento) y lo restas en la renta como gasto. Lo explicamos en El IVA de las comisiones de Booking y Airbnb.
¿Y si contrato un gestor?
El gestor te factura su comisión con IVA al 21 %. Tú lo pagas y, como tu alquiler está exento, no lo recuperas: es un coste más que deduces en la renta dentro del gasto. El alquiler al huésped sigue exento, porque quien lo presta a efectos fiscales sigues siendo tú.
¿Cuándo conviene estar en el IVA del 10 %?
Solo si de verdad vas a prestar servicios hoteleros (un edificio de apartamentos con recepción y limpieza diaria, por ejemplo). Entonces cobras el 10 % al huésped, pero deduces el 21 % de todas tus compras y obras. Para un piso, no compensa el trabajo de llevar declaraciones trimestrales y libros.
¿Y las plataformas cobran IVA al huésped?
Algunas cobran al huésped una tarifa de servicio con su IVA; eso es cosa de la plataforma, no tuya. Lo que tú recibes por el alojamiento sigue siendo un alquiler exento.
Resumen para un particular con un piso
- Al huésped: sin IVA.
- Del gestor y de los limpiadores: facturas con 21 %, que son coste.
- De Booking y Airbnb: comisión con el 21 % de IVA en su factura desde 2023; lo declara la plataforma, tú no presentas nada por ello y no lo deduces.
- Si dudas, una gestoría lo resuelve en una consulta de media hora. Merece la pena hacerla el primer año.