¿Lleva IVA el alquiler turístico? Cuándo está exento y cuándo se cobra el 10 %
Un particular que alquila su piso a turistas sin servicios de hotel no repercute IVA: el alquiler está exento. Solo hay IVA del 10 % si das servicios propios de un hotel durante la estancia. Qué cuenta como servicio hotelero y qué no.
Revisado el 19 de septiembre de 2026 · Por el equipo de Torremolinos Gestión Vacacional · Versión en Markdown
Respuesta corta: si alquilas tu piso a turistas sin prestar servicios propios de un hotel, el alquiler está exento de IVA: no lo cobras al huésped, no presentas declaraciones de IVA por él y no puedes deducir el IVA de tus gastos. Si prestas servicios hoteleros durante la estancia (limpieza y cambio de ropa periódicos, desayuno, recepción), el alquiler pasa a ser un servicio de hospedaje con IVA del 10 %. La limpieza a la entrada y a la salida no es servicio hotelero.
¿Qué cuenta como servicio hotelero?
Según Hacienda, servicios complementarios propios de la industria hotelera, prestados durante la estancia:
- Limpieza de la vivienda periódica mientras el huésped está (por ejemplo, cada dos días).
- Cambio de ropa de cama y toallas durante la estancia.
- Desayuno, comidas, servicio de habitaciones.
- Recepción y atención permanente al cliente en el sentido hotelero.
¿Qué NO cuenta?
- Limpieza y cambio de ropa a la entrada y a la salida de cada huésped.
- Limpieza de zonas comunes del edificio.
- Entrega de llaves, asistencia por teléfono, mantenimiento y reparaciones.
- Wifi, televisión, utensilios.
Con estos servicios, que son los de cualquier vivienda turística normal, el alquiler sigue exento.
Entonces, ¿un particular no tiene que hacer nada de IVA?
Casi. Hay un matiz importante: aunque el alquiler esté exento, un arrendador es empresario a efectos de IVA, y cuando recibe servicios de empresas de fuera de España (Booking está en Países Bajos, Airbnb en Irlanda) se produce la inversión del sujeto pasivo: la comisión llega sin IVA y eres tú quien tiene que declarar ese IVA en España, sin poder deducirlo. Lo explicamos aparte en El IVA de las comisiones de Booking y Airbnb, porque es lo que más despista.
¿Y si contrato un gestor?
El gestor te factura su comisión con IVA al 21 %. Tú lo pagas y, como tu alquiler está exento, no lo recuperas: es un coste más que deduces en la renta dentro del gasto. El alquiler al huésped sigue exento, porque quien lo presta a efectos fiscales sigues siendo tú.
¿Cuándo conviene estar en el IVA del 10 %?
Solo si de verdad vas a prestar servicios hoteleros (un edificio de apartamentos con recepción y limpieza diaria, por ejemplo). Entonces cobras el 10 % al huésped, pero deduces el 21 % de todas tus compras y obras. Para un piso, no compensa el trabajo de llevar declaraciones trimestrales y libros.
¿Y las plataformas cobran IVA al huésped?
Algunas cobran al huésped una tarifa de servicio con su IVA; eso es cosa de la plataforma, no tuya. Lo que tú recibes por el alojamiento sigue siendo un alquiler exento.
Resumen para un particular con un piso
- Al huésped: sin IVA.
- Del gestor y de los limpiadores: facturas con 21 %, que son coste.
- De Booking y Airbnb: comisión sin IVA que debes autoliquidar en el modelo 303 (o incluirla en el 309 en algunos casos), sin deducción.
- Si dudas, una gestoría lo resuelve en una consulta de media hora. Merece la pena hacerla el primer año.