Cómo poner el precio a un piso turístico: temporadas, estancias mínimas y precios que se mueven

Respuesta corta: el precio de un piso turístico no es un número: es un calendario. Se parte de un precio base para un día normal de temporada media y se multiplica o divide según la temporada (en la Costa del Sol, agosto vale tres veces febrero), el día de la semana, los eventos y la antelación con la que llega la reserva. A eso se le añaden estancias mínimas que cambian según la época. Un precio fijo todo el año es el error más caro que comete un propietario nuevo.

¿Qué tiene que incluir el precio por ley?

El Decreto 28/2016 (art. 8.1) exige que el precio se oferte por noche y que incluya, en todo caso, «el suministro de agua, energía eléctrica, calefacción, refrigeración, limpieza a la entrada de nuevas personas usuarias y el uso de ropa de cama y baño y de menaje». Es decir: no se puede cobrar la luz o el agua aparte ni cobrar por las sábanas; sí se puede desglosar la limpieza como suplemento en el portal, siempre que esté publicitado antes de reservar. Y hay que entregar justificante de la reserva (precio total, anticipos y penalizaciones) y justificante de pago.

¿Cómo se fija el precio base?

Mirando lo que cobran, para las mismas fechas, los pisos parecidos de tu zona en Booking y Airbnb: mismas plazas, misma distancia a la playa, terraza o no. No lo que "pone" en su anuncio, sino lo que cobran de verdad para una fecha concreta. Nosotros medimos cada semana los precios reales de la Costa del Sol por zona y tipo, y con eso ajustamos los precios.

De referencia, el precio medio por noche en 2026 en un piso bien gestionado de la Costa del Sol, por mes de entrada, fue: enero 48 €, febrero 52 €, marzo 57 €, abril 69 €, mayo 83 €, junio 103 €, julio 126 €, agosto 164 €, septiembre 90 €, octubre 70 €, diciembre 49 € (septiembre, octubre y diciembre, con lo reservado hasta agosto). Noviembre depende mucho del alojamiento: los hay a 70, 80 o 100 € la noche.

¿Qué hace subir o bajar el precio?

• Temporada: el calendario de Temporadas en la Costa del Sol.
• Día de la semana: viernes y sábado se pagan más fuera de temporada alta.
• Eventos: Semana Santa, Feria de Málaga, San Miguel en Torremolinos, puentes, Navidad.
• Antelación: un hueco a tres días vista se llena bajando el precio; una fecha de agosto a cuatro meses vista no se regala.
• Ocupación de la zona: cuando la competencia se llena, tu precio puede subir sin perder reservas.
• Duración: descuentos por semana y por mes en temporada baja, que atraen las estancias de invierno.

¿Qué son las estancias mínimas y por qué importan?

El número mínimo de noches que aceptas. En temporada alta, 3-5 noches (evita que una reserva de dos noches rompa una semana entera); en temporada baja, 2 noches, o 1 para llenar huecos. Además, una estancia mínima de 2-3 noches en fin de semana reduce las fiestas: nadie organiza una para una noche si tiene que pagar tres.

¿Precio dinámico automático o a mano?

Hay programas (PriceLabs, Beyond, Wheelhouse y similares) que mueven el precio cada día según la demanda de la zona. Funcionan bien si alguien los vigila: ponen precios absurdos en fechas raras y no saben que tu piso tiene la mejor terraza de la calle. Un gestor con cartera suele combinar la herramienta con su propio dato de mercado y su criterio. Un propietario con un piso puede hacerlo a mano con un calendario de temporadas y una revisión semanal.

Los errores más comunes

1. Precio fijo todo el año.
2. Copiar el precio de un anuncio en vez del precio real para una fecha.
3. Bajar el precio en agosto por miedo cuando el piso aún no está lleno en mayo: en agosto se llena igual.
4. No tocar el precio cuando hay huecos a pocos días vista.
5. Olvidar las estancias mínimas, y acabar con un calendario lleno de agujeros de una noche.

¿Cuánto cambia el resultado?

Entre un piso con precio fijo y el mismo piso con precios por temporada, la diferencia está entre un 15 % y un 30 % de facturación anual, con la misma ocupación. Es lo que hace que un gestor "se pague solo" en muchos casos.