¿Contrato un gestor o gestiono yo el piso turístico? Números y horas, sin adornos
Gestionarlo tú ahorra la comisión y cuesta entre 5 y 8 horas a la semana en temporada, vivir cerca y no viajar en agosto. Con qué facturación y qué situación compensa cada opción, con un ejemplo.
Revisado el 19 de septiembre de 2026 · Por el equipo de Torremolinos Gestión Vacacional · Versión en Markdown
Respuesta corta: gestionar tú el piso te ahorra la comisión (un 15-20 % de lo que ingresas) a cambio de 5-8 horas semanales en temporada alta, vivir a menos de media hora, tener un limpiador de confianza con plan B, y no viajar en julio y agosto. Un gestor cobra esa comisión y, en la mayoría de los casos, la recupera con mejores precios y más ocupación. La decisión no es de dinero: es de tiempo, distancia y ganas.
Lo que cuesta hacerlo tú
- Tiempo: mensajes (2-3 al día por reserva), coordinación de limpiezas, llaves, precios, registro de viajeros, reseñas. En un piso de 4 plazas con 45 reservas al año, 250-400 horas anuales, concentradas en verano.
- Disponibilidad: el aire se rompe el sábado, el huésped llega a la una de la madrugada, el vecino llama a las doce.
- Cercanía: a más de 30 minutos, cada incidencia es media tarde.
- Un equipo mínimo: limpiador con sustituto, lavandería, fontanero y electricista que respondan.
- Herramientas: un channel manager (20-40 €/mes), un sistema de registro de viajeros, cerradura electrónica.
- Saber poner precios: es lo que más dinero mueve y lo que peor se hace a ratos.
Lo que cuesta el gestor
Un 15-20 % de lo que ingresas después del portal, más IVA. En un piso de 4 plazas que factura 23.000 € brutos: unos 2.900-3.900 € al año. A cambio, cero horas y un teléfono que no es el tuyo.
Un ejemplo con números
Mismo piso, mismo año:
| Lo gestionas tú | Con gestor | |
|---|---|---|
| Facturación bruta | 19.500 € (precios menos afinados, alguna semana vacía) | 23.000 € |
| Portal (≈ 15,5 %) | −3.020 € | −3.565 € |
| Limpieza (la paga el huésped, se descuenta lo que cobras al limpiador) | −2.000 € | −2.200 € |
| Gestor (15 % + IVA sobre el neto del portal) | 0 € | −2.990 € |
| Herramientas y desplazamientos | −600 € | 0 € |
| Neto para ti antes de gastos fijos | 13.880 € | 14.245 € |
| Horas tuyas | 300 | 5 |
Los números de la columna del gestor son los habituales de un piso bien gestionado en la Costa del Sol; los de la columna "tú" son una estimación razonable de un propietario aplicado. El resultado suele ser parecido en dinero: la diferencia son las 300 horas y el teléfono.
Cuándo compensa hacerlo tú
- Vives cerca, tienes tiempo y te gusta el trato con la gente.
- Tienes un piso (con dos, la carga se dobla y el gestor se vuelve rentable).
- No vas a viajar en temporada alta.
- Tienes un limpiador de confianza y un sustituto.
- Te interesa aprender a poner precios y a gestionar plataformas.
Cuándo compensa el gestor
- Vives lejos o fuera de España.
- No quieres llamadas ni domingos ocupados.
- Tienes más de un piso.
- Quieres empezar rápido con licencia, fotos, anuncios y precios hechos por alguien que lo ha hecho decenas de veces.
- Tu tiempo vale más que la comisión.
La opción intermedia
Un servicio de solo comercialización (anuncios y precios, 8-12 %) y tú te encargas de llaves y limpieza. Válido si vives al lado. Muchos propietarios empiezan así y pasan a la gestión integral el primer agosto.
Cómo decidir en cinco minutos
¿Puedes estar en el piso en 30 minutos un sábado de agosto a las once de la noche? Si la respuesta es no, la decisión está tomada. Si es sí, prueba una temporada tú y compara con las cifras de ¿Cuánto ganaría mi piso de verdad?.