¿Por qué no cuadran las cifras de Airbnb, Booking y mi gestor? Qué diferencias son normales, dónde mirar y cómo comprobar la liquidación

Respuesta corta: que las cifras no coincidan no significa que alguien se equivoque. Hay tres motivos normales. El primero: el huésped paga más de lo que tú cobras. El segundo: el portal descuenta su comisión con su IVA. El tercero: cada uno cuenta por una fecha distinta. Booking factura y paga por fecha de salida, mientras que Airbnb paga el día hábil siguiente a la llegada y comunica a Hacienda por fecha de cobro. Para comprobarlo, descarga los datos del portal, ponlos reserva a reserva al lado de la liquidación del gestor, con el mismo criterio de fecha, y mira que el total del año cuadre. Lo que no se explique, pídeselo al gestor por escrito: está obligado a dar cuenta de lo que hace con tu dinero.

¿Por qué no coinciden las cifras si nadie se equivoca?

Porque cada uno enseña un importe distinto de la misma reserva:

Airbnb lo resume así: «el importe total que paguen será superior al que tú recibas». Su propia lista de motivos de diferencia incluye descuentos por duración, estancias largas cobradas por meses, el IVA, el cambio de divisa, la «comisión de ajuste» si devolviste dinero a un huésped o cancelaste una reserva, y la parte de un coanfitrión. Booking tiene la suya: comisiones deducidas, cargos que se cobran en el alojamiento, conversión de moneda, reembolsos procesados después del pago, no presentados y «Depósitos por daños», que van aparte.

¿Cuánto descuentan Airbnb y Booking de cada reserva?

Airbnb está pasando a todos los anfitriones a una tarifa única del 15,5 % que paga el anfitrión. Para quien usa software de gestión ya era obligatoria. Según Airbnb, se aplica al precio por noche y a los cargos que añadas, como la limpieza, las mascotas o los huéspedes adicionales. Encima va el IVA del 21 % en España, que Airbnb incluye en la comisión que ves y descuenta de tu cobro. En la práctica se queda casi el 18,8 % de lo que cobras por noches y limpieza.

Si calculas el 15,5 % de cabeza y no te cuadra, casi siempre es por el IVA (qué cobra cada portal).

En Booking, la comisión se calcula sobre la reserva más los cargos adicionales, limpieza incluida. Además, Booking dice que, si no le has dado un número de IVA europeo válido, añade el IVA a su factura. Si es Booking quien cobra al huésped, descuenta de la transferencia la comisión, el cargo por pago y ese IVA.

¿Por qué cambian las cifras según el mes?

Porque no todos cuentan por la misma fecha:

Liquidar por fecha de salida es habitual y tiene sentido: es el criterio con el que Booking factura, y hasta la salida no se sabe el importe definitivo. Booking deja 48 horas tras la salida para marcar un no presentado o un cambio. La consecuencia es que una reserva que empieza en un mes y termina en el siguiente aparecerá en meses distintos según dónde mires. Mes a mes no tiene por qué coincidir; la suma del año, sí, salvo las estancias que cruzan el 31 de diciembre.

¿Dónde veo los datos de verdad en Airbnb?

• Panel de ingresos: Hoy > Menú > Ingresos. Airbnb genera resúmenes mensuales y anuales con «los ingresos brutos, los ajustes, la comisión de servicio del anfitrión, los impuestos retenidos y el importe neto total», en PDF.
• Hoja de cálculo: en Ingresos, ve a Pendientes o Recibidos, filtra anuncios y fechas y pulsa «Obtén tu informe». Te da un CSV.
• Facturas con IVA de la comisión: Menú > Configuración de la cuenta > Impuestos > Documentos fiscales > Facturas, por meses. Solo están las de los últimos 12 meses: descárgalas cada año, que las necesitarás para la renta.

¿Y en Booking?

En la extranet, la pestaña se llama Administración:

• Facturas (o Documentos y facturas, si usas Pagos mediante Booking.com): en cada factura, «Ver informe» te enseña qué reservas incluye. Puedes ver facturas de hasta cinco años atrás.
• Informes de reservas: eliges el periodo y lo bajas con «Descargar XLS» o «Descargar CSV», con la comisión de cada reserva.
• Información de los pagos: el total mensual de las transferencias y el desglose por reserva.
• En la pestaña Reservas, la columna «Comisión y cargos» da el importe de cada reserva.

¿Cómo compruebo la liquidación de mi gestor?

1. Pide la liquidación desglosada reserva a reserva: código de reserva, fechas, importe del portal, limpieza, comisión de gestión y gastos.
2. Descarga el informe del mismo periodo en cada portal, con los pasos de arriba.
3. Usa la misma fecha que el gestor. Si liquida por salidas, en Booking usa el informe de reservas del mes de la factura. En Airbnb, mira las fechas de cada reserva, no la fecha de cobro.
4. Cruza por código de reserva. Cada reserva del portal debe estar en la liquidación, y al revés.
5. Explica cada diferencia con la lista de motivos de arriba: cancelación, reembolso, ajuste, no presentado, divisa.
6. Comprueba la comisión de gestión. En nuestro caso es el 15 % + IVA sobre lo que el propietario cobra de los portales, sin contar la limpieza. La tuya tiene que estar escrita en tu contrato (¿Qué comisión cobra un gestor?).
7. Suma el año entero y compáralo con el resumen anual de Airbnb y con las facturas de Booking.

¿Qué puedo exigirle a mi gestor?

Que te rinda cuentas, con detalle. Quien gestiona por encargo tuyo actúa como mandatario, y el Código Civil es claro: «Todo mandatario está obligado a dar cuenta de sus operaciones y a abonar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato» (art. 1720). Puedes pedir:

• La liquidación reserva a reserva y las facturas de todo gasto.
• Ver tus reservas en el portal. Si los anuncios están a tu nombre, la cuenta es tuya. En Booking, la «cuenta principal» va vinculada al acuerdo de colaboración, y solo quien la tiene accede al acuerdo. Si están a nombre del gestor, el acceso depende de lo que diga el contrato. Las diferencias están en ¿Quién es el titular del anuncio?.
• Lo que diga tu contrato sobre periodicidad, contenido de la liquidación y acceso a los datos (El contrato con el gestor).

¿Cómo cuadra esto con lo que sabe Hacienda?

Las plataformas comunican cada año lo que te han pagado, con la directiva europea DAC7 (cómo funciona). Hay que tener en cuenta tres cosas:

• Se comunica lo cobrado ya sin comisiones. La norma define la «contraprestación» como la compensación «neta de tasas, comisiones o impuestos retenidos o cobrados» por la plataforma (anexo del Real Decreto 117/2024). Las comisiones se comunican aparte. Airbnb lo confirma: informa del importe pagado «menos las comisiones e impuestos».
• Va por trimestres de cobro. Booking usa la fecha de salida.
• Te tienen que mandar los datos. La plataforma debe facilitártelos «a más tardar el 31 de enero» del año siguiente (Directiva 2021/514, anexo V). Booking envía un resumen antes de presentarlo. En Airbnb, los datos están en la pestaña Impuestos, y lo informado se basa en la pestaña Pagos y Cobros.

Si los anuncios son del gestor, la plataforma informa sobre él, no sobre ti.

¿Cuándo es una señal de alarma?

Cuando la diferencia no se explica con nada de lo anterior. Por ejemplo: una reserva que está en el portal y no en la liquidación, una limpieza o un gasto sin factura, una liquidación que solo da un total, o un gestor que no te deja ver las reservas. Pídelo por escrito y con fecha. Si no se corrige, mira Señales de un mal gestor.

Lo que hacemos nosotros

Liquidamos por fecha de salida, el mismo criterio con el que Booking factura su comisión, y los anuncios están a nombre del propietario siempre que es posible: así puede comprobar cada reserva en su propia cuenta.