Cómo empezar a alquilar tu piso a turistas en Andalucía, paso a paso: el orden correcto (y cuánto tarda cada paso)

Respuesta corta: los tres primeros pasos son filtros, y van en este orden: que tu municipio admita viviendas turísticas nuevas en esa dirección, que tu comunidad lo apruebe por tres quintos y que el piso cumpla los requisitos de la Junta. Si uno falla, no sigas gastando. Después, la «licencia» es una declaración responsable por internet, gratuita, que te deja alquilar desde que queda registrada. El calendario lo marca la comunidad (de tres semanas a tres meses) y el gasto, poner el piso a punto (de 800 a 4.000 €).

1. ¿Se puede alquilar a turistas en esta dirección?

Depende de tu ayuntamiento: tiene que admitir viviendas turísticas nuevas en esa zona. Desde el Decreto-ley 1/2025, un municipio puede suspender las altas nuevas hasta tres años (la moratoria). A finales de septiembre de 2026, en la Costa del Sol solo Málaga capital las tenía suspendidas; Fuengirola solo las admite con entrada independiente del edificio.

Pon tu dirección en el mapa «¿Puedo alquilar aquí?» y, si quieres el dato oficial, pide por escrito a Urbanismo un informe de compatibilidad urbanística: al inscribirte declaras que la vivienda es compatible, y si no lo es, la inscripción se cancela (art. 9 del Decreto 28/2016). Quedan fuera, además, las VPO mientras dure su protección y las viviendas en asimilado a fuera de ordenación (AFO) sin autorización municipal (art. 1.3).

Más en: moratoria municipal, certificado de compatibilidad urbanística y viviendas en AFO.

2. ¿Me deja la comunidad de vecinos?

Solo si lo aprueba expresamente. Desde el 3 de abril de 2025 hace falta el voto de tres quintos de los propietarios que sumen, además, tres quintos de las cuotas (arts. 7.3 y 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal), y la Junta pide el certificado del acuerdo.

Ayudan dos reglas: los ausentes que no voten en contra en los 30 días siguientes a recibir el acta cuentan a favor, y el presidente debe convocar junta extraordinaria si lo pide el 25 % de los propietarios o cuotas. Si los estatutos prohíben el uso turístico, no hay inscripción hasta cambiarlos.

Más en: ¿Puede mi comunidad prohibirlo?, cómo pedir el voto y estatutos que lo prohíben.

3. ¿Cumple el piso los requisitos?

Tiene que cumplir el Decreto 28/2016 de la Junta. Lo que más pisos descarta: 14 m² construidos por plaza según el Catastro (mínimo 25 m²), redondeando hacia abajo; dos baños si pasas de 5 plazas y tres si pasas de 8; y 4 plazas por habitación como máximo. Un piso de 60 m² son 4 plazas, no 6.

Y además:

• Refrigeración en dormitorios y salón si abres entre mayo y agosto, y calefacción si abres entre diciembre y marzo; fija o portátil, nunca un ventilador.
• Ventilación directa y oscurecimiento en los dormitorios; camas de 80×190 o 135×190 cm como mínimo.
• El equipamiento del Anexo: televisor, cafetera, tostadora, plancha, secador, dos toallas por persona, juego de sábanas de reposición…
• Botiquín, extintor y detector de humo.

No lo demuestras al inscribirte, lo declaras; se comprueba si te piden papeles o te inspeccionan. Haz una foto de cada cosa.

Más en: requisitos del piso, metros por plaza y equipamiento obligatorio.

4. ¿Qué papeles necesito y quién los presenta?

Una declaración responsable ante la Junta (procedimiento 6631), solo por internet y obligatoriamente con certificado digital del titular: tú o, si lo prefieres, tu gestor como titular de la explotación. Cl@ve no sirve para presentarla.

Ten a mano: referencia catastral, nota simple del Registro de la Propiedad, certificado de la comunidad, el contrato que te permite explotarla si no eres el propietario, y las plazas y periodos de funcionamiento (lo más sencillo: todo el año, con repetición anual).

Registrada la declaración, puedes anunciar y alquilar; antes, no: alquilar sin inscripción es infracción grave, con multa de 2.001 a 18.000 € (art. 78 de la Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía).

Más en: documentos para la licencia y cómo se tramita.

5. ¿Cuánto tarda y cuánto cuesta arrancar?

La inscripción es gratuita y no existe ninguna «tasa de la licencia». El tiempo lo marca la comunidad: de tres semanas a tres meses hasta tener el acuerdo. Lo demás es rápido: nota simple en horas (unos 10 €), certificado digital gratuito en hasta una semana, una hora de formulario. La resolución con el código puede tardar semanas, pero mientras ya operas.

El dinero se va en preparar el piso: 800-1.500 € si ya está amueblado y con aire acondicionado, 3.000-4.000 € si hay que comprar climatización, colchones o electrodomésticos. En un piso normal se recupera con las primeras cuatro a ocho semanas de temporada alta.

Más en: cuánto tarda y cuesta la licencia y cuánto cuesta empezar.

6. ¿Qué hago antes de la primera reserva?

Cinco cosas:

1. El código de inscripción en todos los anuncios (Booking, Airbnb, tu web, redes). Si una plataforma pide número antes de la resolución, usa el de registro de entrada.
2. Alta en SES.Hospedajes, del Ministerio del Interior: una vez. Después, cada viajero mayor de 14 años se comunica en las 24 horas siguientes a su entrada (Real Decreto 933/2021).
3. Un seguro que declare el uso turístico. No es obligatorio, pero con la póliza de hogar de siempre puedes quedarte sin cobertura.
4. Hojas de reclamaciones oficiales en papel, con su cartel, e información turística de la zona.
5. Certificado de eficiencia energética, con su etiqueta en los anuncios (arts. 3 y 16 del Real Decreto 390/2021), aunque la Junta no lo pida.

Y Hacienda: sin servicios de hotel (limpieza o cambio de ropa a mitad de estancia, desayunos) no te das de alta en el censo de empresarios ni cobras IVA (art. 3.2.a del RD 1065/2007); con ellos, sí, e IVA del 10 %.

Más en: código en los anuncios, registro de viajeros y seguro.

7. ¿Qué obligaciones tendré cada mes y cada año?

En el caso normal (particular, sin servicios de hotel), nada mensual con Hacienda: ni IVA trimestral ni cuota de autónomos; lo que hay va por reserva y por año.

• Cada reserva: registro de viajeros en 24 horas, limpieza a la entrada y a la salida, documento a modo de contrato firmado por el huésped (lo guardas un año) y justificante de pago.
• Cada año, la renta: los ingresos van al IRPF como rendimiento del capital inmobiliario (art. 27.2 de la Ley del IRPF), restando los gastos en proporción a los días alquilados, más una pequeña renta imputada por los días vacíos.
• Antes del 1 de enero, los periodos de funcionamiento del año siguiente, si no marcaste repetición anual.
• Cuando cambie algo (titular, plazas, periodos, contacto), comunicarlo a la Junta.

¿Autónomo? Con un piso, sin servicios de hotel y con gestor, normalmente no, aunque no hay un umbral fijo. Si vives fuera de España, tributas como no residente (modelo 210).

Más en: Hacienda, ¿tengo que ser autónomo? y periodos de funcionamiento.

8. ¿Lo gestiono yo o contrato a alguien?

Hacerlo tú ahorra la comisión a cambio de 5-8 horas semanales en temporada alta, vivir a menos de media hora, tener un limpiador con sustituto y no viajar en julio y agosto. La gestión integral cobra un 15 % más IVA de lo que ingresas de los portales, sin la limpieza; un gestor de solo anuncios y precios, un 8-12 %, y llaves y limpieza son cosa tuya.

La prueba: ¿puedes estar en el piso en 30 minutos un sábado de agosto a las once de la noche?

Más en: ¿gestor o lo hago yo? y gestor de canales o gestión integral.

Checklists y plantillas

Para seguir estos pasos sin olvidarte de nada, en Descargas tienes checklists y plantillas listas para imprimir o rellenar.