¿Tengo que hacer factura al huésped de mi piso turístico? Cuándo es obligatoria, qué debe llevar y el justificante que exige la Junta

Respuesta corta: depende de si prestas servicios de hotel. Si alquilas como casi todo el mundo (limpieza a la entrada y a la salida, sin limpiezas ni cambios de ropa durante la estancia), el alquiler está exento de IVA y no tienes obligación de hacer factura a un turista particular (art. 3.1.a del Reglamento de facturación). Sí tienes que hacerla, exenta y diciendo por qué, si el huésped es una empresa, un profesional que viaja por trabajo o una Administración, o si te la pide para ejercer un derecho fiscal. Si prestas servicios de hotel, siempre hay factura, con IVA del 10 %. Y, aparte de Hacienda, la normativa andaluza te obliga siempre a entregar un justificante de pago con un contenido mínimo.

¿Por qué no hay obligación con un turista particular?

El Reglamento de facturación obliga a facturar todas las operaciones, también las exentas (art. 2.1), pero luego quita esa obligación en las operaciones exentas del artículo 20 de la Ley del IVA (art. 3.1.a), salvo una lista de casos en la que no está el alquiler de vivienda (el 20.Uno.23º). El alquiler turístico sin servicios hoteleros está exento justo por ese artículo (¿Lleva IVA el alquiler turístico?). Resultado: a un turista que viene de vacaciones no tienes que hacerle factura.

¿Cuándo sí es obligatoria?

Aunque el alquiler esté exento, la factura es obligatoria (art. 2.2 del reglamento) cuando el huésped es:

• Una empresa o un profesional que actúa como tal: un comercial, un técnico desplazado, una empresa que aloja a sus trabajadores.
• Una sociedad o asociación aunque no actúe como empresa, o una Administración pública.
• Cualquiera que te la pida para ejercer un derecho de naturaleza tributaria (por ejemplo, deducirse el gasto).

En la práctica: si alguien te pide factura con un NIF o un CIF, hazla.

¿Qué tiene que llevar la factura?

Es una factura completa (art. 6 del reglamento) con:

• Número y, en su caso, serie, correlativos (sin saltos).
• Fecha de expedición y fecha de la estancia si es distinta.
• Tus datos: nombre y apellidos o razón social, NIF y domicilio.
• Datos del huésped: nombre o razón social, NIF y domicilio.
• Descripción: «Alojamiento en vivienda turística [dirección], del [fecha] al [fecha]», con el código de inscripción.
• Importe.
• Si es exenta, la mención de la exención: por ejemplo, «Operación exenta de IVA, art. 20.Uno.23º de la Ley 37/1992». Una factura exenta no lleva IVA: ni sumado ni «incluido».
• Si prestas servicios hoteleros: base, tipo (10 %) y cuota de IVA por separado.

Plazo: en el momento de la operación; si el cliente es una empresa o un profesional, como tarde antes del día 16 del mes siguiente (art. 11). Guarda una copia de cada factura durante el plazo de prescripción tributaria, que es de cuatro años (art. 19).

¿Puedo hacer un ticket o factura simplificada?

Solo si prestas servicios hoteleros (operación con IVA) y el total no pasa de 400 € con IVA (art. 4). El límite de 3.000 € que se ve a menudo es para bares y restaurantes: la Dirección General de Tributos ha dicho en 2026 que el alojamiento no entra ahí (consulta V0950-26). La simplificada lleva número, fecha, tus datos, el servicio, el tipo de IVA y el total; los datos del cliente solo si los pide (art. 7).

¿Y si la reserva viene de Booking o Airbnb?

• Tu factura al huésped sigue siendo cosa tuya (o de tu gestor, si es el titular de la explotación): las reglas son las mismas que en una reserva directa. El recibo que la plataforma envía al huésped no es tu factura.
• La plataforma te factura a ti su comisión, con el 21 % de IVA (El IVA de las comisiones).
• Si el huésped pide factura por el chat de la plataforma, pídele los datos fiscales (nombre o razón social, NIF y dirección) y un correo, y envíasela tú.

¿Qué es el justificante que pide la Junta?

Es otra cosa, de la normativa turística, y es obligatorio siempre, haya o no factura. El Decreto 28/2016 (art. 6.2.e) obliga a entregar un justificante de pago con:

1. Identificación del titular de la explotación.
2. Identificación de la vivienda y su código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía.
3. Identificación del huésped.
4. Número de personas alojadas.
5. Fechas de entrada y salida.
6. Precio del servicio y fecha de pago.

Y añade que quien tenga obligación fiscal de facturar debe cumplirla además. En una reserva por plataforma, el recibo de Booking o Airbnb no siempre lleva tu código de inscripción ni tus datos; lo más sencillo es incluir el justificante en el documento que el huésped firma al llegar (Papeles obligatorios en el piso).

¿Me afecta Verifactu?

Solo si tu alquiler es una actividad económica, es decir, si prestas servicios hoteleros. La Agencia Tributaria lo dice claro: si la actividad no tiene consideración empresarial, «el arrendador no deberá adaptarse»; si es un apartamento turístico con servicios propios de la industria hotelera, sí. Para las personas físicas, el plazo para tener el programa de facturación adaptado es el 1 de julio de 2027 (las sociedades, el 1 de enero de 2027).

Ojo con lo que leas estos días sobre el IVA

El 30 de septiembre de 2026 se publicó un real decreto-ley (26/2026) que ponía IVA del 10 % a los alquileres de 30 noches o menos desde el 1 de diciembre. El Congreso lo derogó el 2 de octubre, y con él ese cambio. A día de hoy, el alquiler turístico sin servicios hoteleros sigue exento. Cuidado: la versión consolidada de la Ley del IVA en el BOE todavía mostraba el texto derogado al escribir esta guía.

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