¿Qué comisión cobra un gestor de pisos turísticos y sobre qué se calcula?
La gestión integral: un 15 % más IVA, calculado sobre lo que el propietario cobra de los portales sin contar la limpieza, no sobre lo que paga el huésped. Qué debe incluir esa comisión, qué se cobra aparte y cómo comparar dos ofertas que parecen iguales.
Revisado el 3 de octubre de 2026 · Por el equipo de Torremolinos Gestión Vacacional, más de diez años gestionando viviendas turísticas · Versión en Markdown
Se aplica a: datos de mercado de la Costa del Sol
Respuesta corta: en la Costa del Sol, la gestión integral de una vivienda turística cuesta un 15 % más IVA, calculado sobre lo que el propietario cobra de los portales, ya descontada su comisión y sin contar la limpieza, que se cobra aparte (no sobre lo que paga el huésped). Los servicios parciales (solo anuncios y precios) rondan el 8-12 %. La comisión debe incluir todo el trabajo de gestión; se cobran aparte, a coste, las reparaciones, los materiales y las compras. Sin cuotas fijas, sin permanencia y con una liquidación mensual que se entienda: eso es lo normal.
¿Sobre qué se calcula?
Es la pregunta que más cambia el resultado. Tres bases posibles:
| Base de cálculo | Reserva de 1.000 € por Booking | Comisión del 15 % |
|---|---|---|
| Sobre el bruto (lo que paga el huésped) | 1.000 € | 150 € |
| Sobre el neto del portal (lo que llega al propietario, ya sin la comisión del portal ni su IVA) | 802,77 € | 120,42 € |
| Sobre el neto sin limpieza | 702,77 € | 105,42 € |
Un "15 %" puede ser un 10,5 % o un 15 % del bruto según la base. Pregunta siempre: ¿15 % de qué? Nosotros lo calculamos sobre lo que llega al propietario, ya descontados la comisión del portal y el IVA de esa comisión; la limpieza la paga el huésped y no entra en la base.
¿Qué debe incluir la comisión?
Todo lo que es trabajo: licencia, anuncios, precios, atención al huésped, llaves, coordinación de limpieza, registro de viajeros, gestión de averías, incidencias, cobros, liquidaciones, reseñas. Si un gestor cobra "aparte" por contestar mensajes o por la licencia, no es un 15 %: es más.
¿Qué se cobra aparte, y cómo?
- Limpieza: la paga el huésped como suplemento; el gestor la cobra y la paga al equipo. Pregunta si el suplemento cubre el coste real y si hay margen.
- Reparaciones y materiales: a coste, con la factura del proveedor. Pequeñas intervenciones del propio equipo, a veces incluidas.
- Compras de equipamiento: con tu aprobación previa y a coste.
- Fotos profesionales: a veces incluidas, a veces unos 125 € una vez.
- Gestión de la comunidad de vecinos o de una inspección: debería estar incluido.
¿Qué incluye cada tramo de precio?
| Modelo | Comisión habitual | Qué incluye | Qué sigue siendo tuyo |
|---|---|---|---|
| Gestor de canales / cogestión online | 8-12 % | Anuncios, precios, calendario, mensajes con huéspedes, reseñas | Llaves, limpieza, averías, vecinos, registro de viajeros (según contrato) |
| Gestión integral | 15 % + IVA sobre el neto de los portales, sin la limpieza | Todo lo anterior más licencia, llaves y entradas tardías, coordinación de limpieza, registro de viajeros, averías, comunidad e inspecciones, liquidación mensual | Pagar suministros, IBI, basura, comunidad, seguro y las reparaciones a coste |
En los dos modelos la limpieza la paga el huésped como suplemento y la comisión del portal se descuenta antes. Consumibles, ropa de cama, reposiciones y reparaciones los paga el propietario a coste, salvo que el gestor los incluya expresamente. Dónde cambia el dinero de verdad es en la base de la comisión, en si las fotos son tuyas si cambias de gestor y en si hay permanencia: pídelo por escrito. La comparación completa, tarea por tarea y gasto por gasto, está en ¿Gestor de canales o gestión integral?.
¿Y las cuotas fijas?
Algunas empresas cobran una cuota mensual además del porcentaje, o una cuota de alta. Con cuota fija, un mes sin reservas cuesta dinero. Lo lógico es que el gestor gane cuando tú ganas: solo porcentaje.
¿Con o sin permanencia?
Sin permanencia, o con un preaviso corto (30-60 días). Un contrato de dos años con penalización es una señal de que el gestor no confía en que quieras quedarte por su trabajo. Lo tratamos en El contrato de gestión.
¿Compensa pagar un 15 % o un 20 %?
En la práctica, un gestor que pone bien los precios y mantiene la ocupación factura entre un 15 % y un 30 % más que un propietario que lo hace a ratos, y eso suele cubrir la comisión. Lo que compras, además, es no tener que estar: el teléfono, las llaves, las limpiezas de domingo. Los números con tu piso los comparamos en ¿Gestor o lo hago yo?.
¿Cómo se comparan dos ofertas?
Con la misma reserva de ejemplo (1.000 € por Booking, 100 € de limpieza) pide a cada gestor cuánto te llegaría a ti, con todo desglosado, y una liquidación real de un piso parecido con los nombres tapados. Los porcentajes se comparan mal; los euros que llegan a tu cuenta, bien.