Revisado el 19 de septiembre de 2026. Fuentes oficiales al final de cada punto.
Las normas del alquiler turístico cambian varias veces al año y no siempre en la dirección que dicen los titulares. Aquí están las tres novedades que afectan de verdad a un propietario de la Costa del Sol, explicadas sin jerga.
Mayo 2026
El Supremo anula el registro único estatal (NRUA)
Ya no hay que pedir el número de registro estatal ni enviar sus informes. La licencia turística de la Junta de Andalucía sigue siendo obligatoria.
La sentencia 620/2026 del Tribunal Supremo, de 19 de mayo, anula el Registro Único de arrendamientos de corta duración creado por el Real Decreto 1312/2024 porque el Estado no tenía competencia para crearlo: esa materia es de las comunidades autónomas. Desde el 21 de mayo de 2026 no es obligatorio solicitar el número NRUA. Lo que no cambia: la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía, el registro de viajeros ante la Policía y los requisitos de tu ayuntamiento.
Málaga capital no admite viviendas turísticas nuevas hasta 2028
El Ayuntamiento suspendió las altas nuevas en toda la ciudad, al menos hasta agosto de 2028. Las que ya estaban inscritas pueden seguir.
La suspensión afecta a las inscripciones nuevas, con especial atención a los 43 barrios donde las viviendas turísticas superan el 8 % del parque residencial (Centro Histórico, Ensanche Centro, La Victoria, La Malagueta, El Palo, entre otros). Si tu piso está en Málaga capital y todavía no tiene licencia, hoy no puedes darlo de alta. Torremolinos, Benalmádena y Fuengirola siguen admitiendo altas, cada uno con sus condiciones.
Para empezar a alquilar a turistas hace falta el voto favorable de tres quintos de los propietarios. Antes bastaba con que no lo hubieran prohibido.
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en vigor desde el 3 de abril de 2025 exige la autorización expresa de la comunidad, por mayoría de tres quintos de propietarios y cuotas, para destinar una vivienda al alquiler turístico. Las viviendas que ya estaban dadas de alta antes de esa fecha no necesitan pedirla. El Consejo Andaluz de Administradores de Fincas ha avisado de que las comunidades pueden exigir el cese de la actividad a quien no la tenga.
La licencia turística de la Junta de Andalucía (inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía) sigue siendo obligatoria antes de anunciar el piso.
El registro de viajeros ante la Policía Nacional o la Guardia Civil, en cada reserva.
Los requisitos de la vivienda: metros por plaza, baños, climatización, ventilación, botiquín y hojas de reclamaciones.
Hacienda: los ingresos se declaran, con o sin gestor, seas residente o no.
Esta página resume normas generales para orientarte. No es asesoramiento legal ni fiscal: cada vivienda y cada propietario tienen su caso. Si tienes una duda concreta, pregúntanosla y te diremos qué sabemos y a quién acudir si hace falta un profesional.