Revisado el 19 de septiembre de 2026. Fuentes oficiales al final de cada punto.
Las normas del alquiler turístico cambian varias veces al año y no siempre en la dirección que dicen los titulares. Aquí están las tres novedades que afectan de verdad a un propietario en Andalucía, explicadas sin jerga.
Octubre 2026
La reforma del alquiler de temporada dura un día: el Congreso la deroga
El Real Decreto-ley 26/2026 limitaba el alquiler turístico a 31 días y exigía causa a los alquileres de temporada. Estuvo en vigor el 1 de octubre y el Congreso lo derogó el 2. Hoy rigen las normas de siempre.
El Gobierno aprobó el 29 de septiembre de 2026 el Real Decreto-ley 26/2026, que reformaba la Ley de Arrendamientos Urbanos: creaba un «arrendamiento de vivienda temporal» de 32 días a 12 meses con causa obligatoria, limitaba la cesión turística a 31 días y tocaba el IRPF, el IVA y el IBI. Entró en vigor el 1 de octubre y el Congreso, en vez de convalidarlo, lo derogó el 2 de octubre (BOE del mismo día). La Ley de Arrendamientos Urbanos vuelve a su texto anterior y sigue en tramitación, sin aprobar, la proposición de ley sobre alquileres temporales (122/000136). Combinar turistas en verano y alquiler de temporada en invierno sigue siendo posible fuera de los periodos de funcionamiento declarados.
Ya no hay que pedir el número de registro estatal ni enviar sus informes. La licencia turística de la Junta de Andalucía sigue siendo obligatoria.
La sentencia 620/2026 del Tribunal Supremo, de 19 de mayo, anula el Registro Único de arrendamientos de corta duración creado por el Real Decreto 1312/2024 porque el Estado no tenía competencia para crearlo: esa materia es de las comunidades autónomas. Desde el 8 de junio de 2026, cuando se publicó el fallo en el BOE, no es obligatorio solicitar el número NRUA, tampoco para el alquiler de temporada. Lo que no cambia: la inscripción de la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía, el registro de viajeros ante la Policía y los requisitos de tu ayuntamiento.
Málaga capital cierra también la vía de la «entrada propia»
Desde el 25 de julio de 2026 el Plan General de Málaga (modificación nº 28, aprobación inicial) deja de admitir el hospedaje como uso compatible con el residencial. Tener acceso independiente ya no sirve para inscribir una vivienda turística.
El Pleno aprobó inicialmente el 16 de julio de 2026 la modificación nº 28 del PGOU (BOP del 24 de julio, en vigor el 25): el uso de hospedaje deja de ser alternativo o compatible con el residencial en todas las ordenanzas de uso residencial de la ciudad, y se limita convertir locales de planta baja en viviendas. Dura hasta tres años o hasta la aprobación definitiva. Entre junio de 2024 y agosto de 2025 Málaga sí admitía viviendas turísticas nuevas si tenían acceso, evacuación e instalaciones independientes del resto del edificio (Instrucción 1/2024); esa vía quedó cerrada con la suspensión general de agosto de 2025 y ahora también en el plan. Solo se salvan los expedientes presentados antes de cada publicación en el BOP.
Málaga capital no admite viviendas turísticas nuevas hasta 2028
El Ayuntamiento suspendió las altas nuevas en toda la ciudad, al menos hasta agosto de 2028. Las que ya estaban inscritas pueden seguir.
La Junta de Gobierno Local lo acordó el 14 de agosto de 2025 (BOP del 22, en vigor el 23) con la habilitación del artículo 6 del Decreto-ley 1/2025 de la Junta de Andalucía, que permite a los ayuntamientos suspender las viviendas turísticas nuevas hasta tres años mientras cambian su plan urbanístico. La suspensión afecta a las inscripciones nuevas, con especial atención a los 43 barrios donde las viviendas turísticas superan el 8 % del parque residencial (Centro Histórico, Ensanche Centro, La Victoria, La Malagueta, El Palo, entre otros). Si tu piso está en Málaga capital y todavía no tiene licencia, hoy no puedes darlo de alta. Torremolinos, Benalmádena y Fuengirola siguen admitiendo altas, cada uno con sus condiciones.
Para empezar a alquilar a turistas hace falta el voto favorable de tres quintos de los propietarios. Antes bastaba con que no lo hubieran prohibido.
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal en vigor desde el 3 de abril de 2025 exige la autorización expresa de la comunidad, por mayoría de tres quintos de propietarios y cuotas, para destinar una vivienda al alquiler turístico. Las viviendas que ya estaban dadas de alta antes de esa fecha no necesitan pedirla. El Consejo Andaluz de Administradores de Fincas ha avisado de que las comunidades pueden exigir el cese de la actividad a quien no la tenga.
La licencia turística de la Junta de Andalucía (inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía) sigue siendo obligatoria antes de anunciar el piso.
El registro de viajeros ante la Policía Nacional o la Guardia Civil, en cada reserva.
Los requisitos de la vivienda: metros por plaza, baños, climatización, ventilación, botiquín y hojas de reclamaciones.
Hacienda: los ingresos se declaran, con o sin gestor, seas residente o no.
Esta página resume normas generales para orientarte. No es asesoramiento legal ni fiscal: cada vivienda y cada propietario tienen su caso. Si tienes una duda concreta, pregúntanosla y te diremos qué sabemos y a quién acudir si hace falta un profesional.