Las 33 dudas que más se repiten, contestadas en dos frases
Revisado el 19 de septiembre de 2026. Cada respuesta enlaza a la guía que la desarrolla.
Empezar
¿Qué multa hay por alquilar a turistas sin licencia?
Es infracción grave según la Ley 13/2011 del Turismo de Andalucía: multa de 2.001 a 18.000 € (art. 78), con posible suspensión de la actividad. Las leves llegan a 2.000 € y las muy graves, de 18.001 a 150.000 €, son otros supuestos. La cuantía concreta la gradúa la Junta según el caso.
¿Tengo que inscribir mi piso si solo lo alquilo en verano?
Sí. Basta con ofrecerlo a turistas de forma habitual a través de un portal o una agencia: la Junta presume habitualidad si se ofrece más de un mes al año. Alquilar sin inscripción es oferta clandestina y se sanciona.
¿Cuánto cuesta la licencia turística en Andalucía?
Nada. La inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía es gratuita. Lo que cuesta es preparar el piso y, si lo encargas, el trabajo de quien lo tramite.
¿Cuándo puedo empezar a alquilar?
En cuanto la declaración responsable queda registrada. El código definitivo llega después; mientras tanto vale el número de registro de entrada.
¿Puedo alquilar mi piso a turistas en Málaga capital?
Si ya está inscrito, sí. Si no, no: las altas nuevas están suspendidas desde el 23 de agosto de 2025 (hasta agosto de 2028 como máximo) y desde julio de 2026 el plan deja de admitir el hospedaje en suelo residencial. Tener entrada propia ya no es excepción.
¿Cuánto gana un piso turístico en Torremolinos?
En la Costa del Sol, temporada 2025-2026: un estudio céntrico entre 16.000 y 19.000 € brutos al año; un apartamento de 4 plazas bien situado entre 20.000 y 25.500 €; uno de 6 plazas entre 28.000 y 30.000 €. Al propietario le queda alrededor del 60 % antes de sus gastos fijos.
Comunidad y piso
¿La cafetera, la plancha o el secador son obligatorios?
Sí. El Anexo del Decreto 28/2016 exige, entre otras cosas, televisor, dos fuegos, horno o microondas, frigorífico, batidora, tostadora o grill, exprimidor, cafetera, plancha y tabla, tendedero, kit de limpieza, secador de pelo, dos toallas por persona y un juego de reposición de sábanas. Wifi y lavadora, en cambio, no están en la norma.
¿Necesito permiso de la comunidad de vecinos?
Desde el 3 de abril de 2025, sí: acuerdo expreso por tres quintos de propietarios y cuotas. Las viviendas inscritas antes de esa fecha no lo necesitan.
¿Puede la comunidad cobrarme más?
Hasta un 20 % más de gastos comunes, por acuerdo de tres quintos, sin efecto retroactivo.
¿Para cuántas personas puedo inscribir el piso?
14 m² construidos por plaza según Catastro (mínimo 25 m²), con un máximo de 15 plazas, 4 por habitación, y dos baños a partir de 6 plazas y tres a partir de 9. Manda el tope más bajo.
¿Es obligatorio el aire acondicionado?
Si el piso abre entre mayo y agosto, sí: refrigeración en las habitaciones y el salón, fija o portátil según el decreto andaluz (art. 6.1.e), nunca ventiladores. Y calefacción, también fija o portátil, si abre entre diciembre y marzo (art. 6.1.f), sin estufas de combustión ni de barras. Recomendamos fijo por las reseñas, no por la norma.
¿Qué seguridad tiene que tener el piso?
Extintor, detector de humo y botiquín. Además, hojas de reclamaciones en papel y cartel.
¿Puedo alquilar habitaciones sueltas?
Solo si vives en la vivienda y estás empadronado, con un máximo de 6 plazas. Un piso o edificio entero por habitaciones no es vivienda turística: es hostal o pensión.
Hacienda
¿Hay tasa turística en Andalucía?
No. En septiembre de 2026 ni la Junta de Andalucía ni Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola o Málaga tienen aprobado ni en tramitación un impuesto por pernoctación. Lo que sí pagas es la tasa de basura de tu municipio.
¿Hay una tasa de basura especial para pisos turísticos?
Depende del municipio. Torremolinos: tarifa no doméstica desde 2025, unos 500 € al año. Fuengirola: tarifa de hoteles por metros desde 2024. Málaga: epígrafe propio por plazas, de 63,90 a 255,60 € (la nueva tasa está congelada). Benalmádena: como una vivienda, 45,08 € en bloque.
¿Puedo alquilar el piso turístico a través de una sociedad?
Sí. La Junta y los portales admiten como titular a una persona física o a una sociedad. Con uno o dos pisos casi siempre compensa seguir como particular; la sociedad tiene sentido cuando ya existe o hay varias viviendas y personal. Lo decide tu gestoría con tus números.
¿Cómo tributa el alquiler turístico en la renta?
Como rendimiento del capital inmobiliario: ingresos menos gastos de los días alquilados, sin la reducción del alquiler de vivienda habitual (50 % en general; 60 % en contratos anteriores al 26/05/2023), sumado a tu base general.
¿Pago por los días que el piso está vacío?
Sí, una renta imputada del 1,1 % o el 2 % del valor catastral, prorrateada por los días vacíos.
¿Tengo que cobrar IVA a los huéspedes?
No, si no prestas servicios de hotel durante la estancia. La limpieza a la entrada y a la salida no lo es.
¿Tengo que declarar yo el IVA de la comisión de Booking o Airbnb?
No. Desde el 1 de enero de 2023 la plataforma te cobra el 21 % en su factura y lo declara ella (Ley del IVA, art. 84.Uno.2º.a, letra e). Tú no presentas el 309 ni el 349 por eso; no lo deduces, pero lo restas en la renta como gasto.
Vivo en el extranjero, ¿qué presento?
El modelo 210 del impuesto de no residentes: 19 % sobre ingresos menos gastos si resides en la UE, Islandia o Noruega; 24 % sobre el bruto si resides fuera. Desde las rentas de 2026 se presenta del 1 al 20 de abril del año siguiente (Orden HAC/623/2026); la renta imputada de los días vacíos, del 1 de abril al 31 de diciembre.
¿Se entera Hacienda de lo que cobro por las plataformas?
Sí. Desde 2023 las plataformas comunican cada año importes, días, vivienda y titular (DAC7, modelo 238).
Día a día y portales
¿Es legal poner un cajetín de llaves en la fachada?
En tu puerta, sí. En la fachada o el portal, solo con permiso de la comunidad (son elementos comunes). En una farola o barandilla de la calle, no: lo prohíbe el art. 7.4 del decreto andaluz. Nosotros usamos un cajetín móvil solo para llegadas tardías, que se retira a la mañana siguiente.
¿Puedo echar a un huésped que hace ruido?
Sí, con orden: aviso por teléfono, visita en persona como último aviso y, si sigue, baja de la reserva a través del portal (con la Policía Local si hace falta). Nunca cambies la cerradura con el huésped dentro. Las normas de la casa tienen que estar aceptadas al reservar.
¿Tengo que registrar a los huéspedes en la Policía?
Sí, a todos los viajeros, también a los niños y los bebés, en las 24 horas siguientes a la entrada, a través de SES.Hospedajes.
¿Qué comisión cobran Booking y Airbnb?
Booking, 15 % más 1,30 % si gestiona el cobro; Airbnb, 15,5 % sobre el subtotal, limpieza incluida.
¿Y si me destrozan el piso?
Es raro. Se previene con estancias mínimas y filtro de reservas; se cubre con fianza, la protección de la plataforma y un seguro con uso turístico declarado; se cobra con fotos de antes y después.
¿Sigue siendo obligatorio el NRUA?
No. El Tribunal Supremo lo anuló en la sentencia 620/2026, de 19 de mayo. La licencia de la Junta sigue siendo obligatoria.
El gestor
¿Qué diferencia hay entre un gestor de canales y la gestión integral?
El de canales trabaja a distancia (anuncios, precios, mensajes) por un 8-12 % y tú te encargas de llaves, limpieza y averías. La integral pone además a alguien en la calle por un 15 % más IVA sobre lo que cobras de los portales, sin contar la limpieza. La limpieza la paga el huésped en los dos; consumibles, ropa de cama y reparaciones, el propietario a coste; las fotos, según gestor (nosotros gratis y son tuyas).
¿Qué comisión es normal para un gestor?
Un 15 % más IVA sobre lo que el propietario cobra de los portales, sin contar la limpieza, que se cobra aparte (no sobre lo que paga el huésped), sin cuotas fijas ni permanencia.
¿A nombre de quién van los anuncios?
Pueden ir a nombre del propietario (control y reseñas si cambias de gestor) o del gestor (comodidad). Pregúntalo y déjalo en el contrato.
¿Puedo cambiar de gestor sin perder la licencia?
Sí: el nuevo gestor comunica el cambio de titularidad a la Junta (procedimiento 7267) y el código no cambia.
¿Qué hace Torremolinos Gestión Vacacional?
Gestión integral de viviendas turísticas en Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola y Málaga: licencia gratis, anuncios, precios, huéspedes, llaves, limpieza, registro de viajeros, mantenimiento y liquidación mensual, por un 15 % sobre lo que ingresa el propietario, sin permanencia.