Las 25 dudas que más se repiten, contestadas en dos frases
Revisado el 19 de septiembre de 2026. Cada respuesta enlaza a la guía que la desarrolla.
Empezar
¿Tengo que inscribir mi piso si solo lo alquilo en verano?
Sí. Basta con ofrecerlo a turistas de forma habitual a través de un portal o una agencia: la Junta presume habitualidad si se ofrece más de un mes al año. Alquilar sin inscripción es oferta clandestina y se sanciona.
¿Cuánto cuesta la licencia turística en Andalucía?
Nada. La inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía es gratuita. Lo que cuesta es preparar el piso y, si lo encargas, el trabajo de quien lo tramite.
¿Cuándo puedo empezar a alquilar?
En cuanto la declaración responsable queda registrada. El código definitivo llega después; mientras tanto vale el número de registro de entrada.
¿Puedo alquilar mi piso a turistas en Málaga capital?
Si ya está inscrito, sí. Si no, no: las altas nuevas están suspendidas desde agosto de 2025, al menos hasta agosto de 2028.
¿Cuánto gana un piso turístico en Torremolinos?
En la Costa del Sol, temporada 2025-2026: un estudio céntrico entre 16.000 y 19.000 € brutos al año; un apartamento de 4 plazas bien situado entre 20.000 y 25.500 €; uno de 6 plazas entre 28.000 y 30.000 €. Al propietario le queda alrededor del 60 % antes de sus gastos fijos.
Comunidad y piso
¿Necesito permiso de la comunidad de vecinos?
Desde el 3 de abril de 2025, sí: acuerdo expreso por tres quintos de propietarios y cuotas. Las viviendas inscritas antes de esa fecha no lo necesitan.
¿Puede la comunidad cobrarme más?
Hasta un 20 % más de gastos comunes, por acuerdo de tres quintos, sin efecto retroactivo.
¿Para cuántas personas puedo inscribir el piso?
14 m² construidos por plaza según Catastro (mínimo 25 m²), con un máximo de 15 plazas, 4 por habitación, y dos baños a partir de 6 plazas y tres a partir de 9. Manda el tope más bajo.
¿Es obligatorio el aire acondicionado?
Si el piso abre entre mayo y agosto, sí, fijo o portátil (no ventiladores), en dormitorios y salón. Y calefacción si abre entre diciembre y marzo.
¿Qué seguridad tiene que tener el piso?
Extintor, detector de humo y botiquín. Además, hojas de reclamaciones en papel y cartel.
¿Puedo alquilar habitaciones sueltas?
Solo si vives en la vivienda y estás empadronado, con un máximo de 6 plazas. Un piso o edificio entero por habitaciones no es vivienda turística: es hostal o pensión.
Hacienda
¿Cómo tributa el alquiler turístico en la renta?
Como rendimiento del capital inmobiliario: ingresos menos gastos de los días alquilados, sin la reducción del 60 % del alquiler de vivienda, sumado a tu base general.
¿Pago por los días que el piso está vacío?
Sí, una renta imputada del 1,1 % o el 2 % del valor catastral, prorrateada por los días vacíos.
¿Tengo que cobrar IVA a los huéspedes?
No, si no prestas servicios de hotel durante la estancia. La limpieza a la entrada y a la salida no lo es.
¿Por qué la factura de Booking viene sin IVA?
Porque factura desde otro país de la UE y se aplica la inversión del sujeto pasivo: el 21 % de la comisión lo declaras tú en España, sin deducirlo.
Vivo en el extranjero, ¿qué presento?
El modelo 210 del impuesto de no residentes: 19 % sobre ingresos menos gastos si resides en la UE, Islandia o Noruega; 24 % sobre el bruto si resides fuera.
¿Se entera Hacienda de lo que cobro por las plataformas?
Sí. Desde 2023 las plataformas comunican cada año importes, días, vivienda y titular (DAC7, modelo 238).
Día a día y portales
¿Tengo que registrar a los huéspedes en la Policía?
Sí, a todos los mayores de 14 años, en las 24 horas siguientes a la entrada, a través de SES.Hospedajes.
¿Qué comisión cobran Booking y Airbnb?
Booking, 15 % más 1,30 % si gestiona el cobro; Airbnb, 15,5 % sobre el subtotal, limpieza incluida.
¿Y si me destrozan el piso?
Es raro. Se previene con estancias mínimas y filtro de reservas; se cubre con fianza, la protección de la plataforma y un seguro con uso turístico declarado; se cobra con fotos de antes y después.
¿Sigue siendo obligatorio el NRUA?
No. El Tribunal Supremo lo anuló en la sentencia 620/2026, de 19 de mayo. La licencia de la Junta sigue siendo obligatoria.
El gestor
¿Qué comisión es normal para un gestor?
Entre el 15 y el 20 % más IVA sobre lo que ingresa el propietario después del portal, sin cuotas fijas ni permanencia.
¿A nombre de quién van los anuncios?
Pueden ir a nombre del propietario (control y reseñas si cambias de gestor) o del gestor (comodidad). Pregúntalo y déjalo en el contrato.
¿Puedo cambiar de gestor sin perder la licencia?
Sí: el nuevo gestor comunica el cambio de titularidad a la Junta (procedimiento 7267) y el código no cambia.
¿Qué hace Torremolinos Gestión Vacacional?
Gestión integral de viviendas turísticas en Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola y Málaga: licencia gratis, anuncios, precios, huéspedes, llaves, limpieza, registro de viajeros, mantenimiento y liquidación mensual, por un 15 % sobre lo que ingresa el propietario, sin permanencia.