El IVA de las comisiones de Booking y Airbnb: te lo cobra la plataforma, no lo deduces y sí lo restas en la renta

Respuesta corta: desde el 1 de enero de 2023 la comisión de Booking o Airbnb te llega con el 21 % de IVA en la factura, y quien lo declara en España es la plataforma, no tú. La Ley del IVA excluyó expresamente los servicios de intermediación en el arrendamiento de inmuebles de la «inversión del sujeto pasivo» (art. 84.Uno.2º.a, letra e'), así que no tienes que presentar el modelo 309, ni darte de alta en el ROI, ni presentar el 349 por esas comisiones. Ese IVA no lo puedes deducir, porque tu alquiler está exento, pero sí lo restas en la renta como parte del gasto de la comisión. En un piso que paga 3.500 € de comisiones al año, son unos 735 € de IVA que forman parte del coste.

¿Por qué tanta gente dice lo contrario?

Porque hasta 2022 era al revés. Booking (Países Bajos) y Airbnb (Irlanda) facturaban sin IVA y el propietario, como «empresario» a efectos de IVA, tenía que autoliquidar el 21 % en el modelo 309, darse de alta en el ROI y presentar el 349. Muchas guías, y algunos asesores, siguen contando ese esquema. La Ley 31/2022 (presupuestos de 2023) cambió el artículo 84 de la Ley del IVA y desde entonces el sujeto pasivo es la plataforma. Si tu gestoría te sigue haciendo presentar el 309 por las comisiones de los portales, enséñale el artículo.

¿Qué tengo que hacer entonces?

1. Mirar la factura de la plataforma: tiene que venir con la base (la comisión), el IVA al 21 % y el total. Airbnb lo desglosa así en la factura de la tarifa de servicio; Booking, en la factura de comisiones.
2. Guardarla: la base y el IVA son gasto deducible en tu IRPF, en proporción a los días alquilados como el resto (Gastos deducibles).
3. Nada más. Si solo alquilas y no tienes otra actividad con IVA, no presentas ni el 303, ni el 390, ni el 309, ni el 349 por esto.

Si alguna factura te llega sin IVA, no la des por buena: pregunta a la plataforma o a tu gestoría. Con la ley en la mano, la obligación de repercutir el IVA es de la plataforma, no tuya.

¿Puedo deducir ese IVA?

No. El alquiler turístico sin servicios de hostelería está exento de IVA (¿Lleva IVA el alquiler turístico?), y quien solo hace operaciones exentas no deduce el IVA que soporta. Es coste puro, igual que el IVA de la factura del gestor o de la limpieza. Lo que sí haces es restarlo en la renta, dentro del gasto.

¿Cuánto es en un año normal?

Por eso, cuando compares portales o calcules la rentabilidad, la comisión real de Airbnb no es el 15,5 % sino el 18,8 %, y la de Booking no es el 15 % (más el 1,3 % del cobro) sino cerca del 19,7 %. La calculadora ya lo tiene en cuenta.

¿Y la factura del gestor?

Igual: el gestor es español, te factura con el 21 % de IVA, no lo deduces y lo restas en la renta como gasto. Un gestor que te factura «sin IVA» o que no factura es una señal de alarma: mira Señales de un mal gestor.

¿Y si el titular de los anuncios es el gestor?

Entonces la comisión de la plataforma (con su IVA) se la factura Booking o Airbnb al gestor, y el gestor te liquida a ti el neto. Es una de las razones por las que algunos propietarios prefieren que los anuncios estén a nombre del gestor, y otros prefieren tenerlos a su nombre para conservar reseñas y control. Las dos opciones se comparan en ¿Quién es el titular del anuncio?.

¿Qué hacemos nosotros?

Entregamos a cada propietario un resumen anual con las comisiones de cada plataforma y su IVA, por vivienda, para que su gestoría lo meta en la renta en dos minutos. Y si un asesor le pide el 309 por las comisiones de Booking o Airbnb, le mandamos esta guía con el artículo.