Requisitos de una vivienda turística en Andalucía, habitación por habitación (2026)

Respuesta corta: la norma andaluza pide una vivienda legal (que cumpla el urbanismo municipal, suelo residencial), con 14 m² construidos por plaza (mínimo 25 m²), camas de medida, baños suficientes (dos a partir de 6 plazas, tres a partir de 9), climatización según la temporada, ventilación y oscurecimiento en los dormitorios, cocina equipada, seguridad (extintor y detector de humo), botiquín, hojas de reclamaciones e información turística. Aquí va la lista completa, por estancias.

La vivienda en su conjunto

• Cumplir la normativa urbanística municipal y tener, cuando se exija, la licencia o declaración responsable que permite el uso turístico (art. 6.1.a; el decreto no habla de licencia de primera ocupación), y que la vivienda no esté en situación de asimilado a fuera de ordenación (AFO) sin autorización municipal previa (¿Puede ser turística una vivienda en AFO?).
• Uso residencial según el planeamiento del municipio.
• Capacidad: 14 m² construidos por plaza según Catastro, mínimo 25 m². Máximo 15 plazas completa, 6 por habitaciones, 4 por habitación.
• Amueblada y equipada para el número de plazas declarado.
• Climatización: refrigeración en las habitaciones y el salón si abres entre mayo y agosto, «por elementos fijos o portátiles» (art. 6.1.e), nunca ventiladores; y calefacción en las mismas estancias si abres entre diciembre y marzo, también fija o portátil (art. 6.1.f), pero nunca por combustión de líquidos o gases ni por resistencia incandescente. Detalle más abajo.
• Extintor y detector de humo.
• Botiquín de primeros auxilios.
• Hojas de quejas y reclamaciones en papel (modelo oficial andaluz) y cartel anunciador.
• Información turística de la zona: guía o carpeta con transporte, servicios, ocio y normas de convivencia de la comunidad.
• Teléfono de atención 24 horas para el huésped.

Dormitorios

• Ventilación directa al exterior o a patio (no interiores sin ventana).
• Sistema de oscurecimiento: persiana, contraventana o cortina opaca.
• Camas: mínimo 80×190 cm las individuales y 135×190 cm las dobles, con colchón de al menos 18 cm de grosor.
• Máximo 4 plazas por habitación, y al menos dos de ellas en camas que no sean literas (art. 5.4).
• Armario o espacio para guardar ropa.

Salón

• Los sofás cama cuentan como plazas si se declaran (máximo dos plazas en salón, solo si alquilas la vivienda completa, dentro del total permitido por los metros).
• Refrigeración (fija o portátil, no ventiladores) si abres entre mayo y agosto, y calefacción si abres entre diciembre y marzo, igual que en los dormitorios.

¿El aire acondicionado puede ser portátil?

Sí. El Decreto 28/2016, en la redacción que le dio el Decreto 31/2024 (en vigor desde el 22 de febrero de 2024), lo dice de forma expresa:

• Refrigeración (art. 6.1.e): «centralizada o no centralizada por elementos fijos o portátiles en las habitaciones y salones», cuando el periodo de funcionamiento incluya mayo, junio, julio o agosto. Un ventilador no vale: mueve aire, no lo enfría.
• Calefacción (art. 6.1.f): igual, «por elementos fijos o portátiles en las habitaciones y salones», cuando el periodo incluya diciembre, enero, febrero o marzo. Quedan prohibidos los aparatos de combustión de líquidos o gases (butano, queroseno) y los de resistencia incandescente (estufas de barras, braseros).

Es la misma regla para una vivienda que se inscribe hoy y para una ya inscrita. Circula en muchos blogs de agencias que «desde 2024 el aire tiene que ser fijo»; no es lo que dice el BOJA.

Nuestra recomendación, que es otra cosa: instala aire fijo (split) en cada dormitorio y en el salón. No porque lo exija la norma, sino porque en agosto un portátil no enfría un dormitorio de la Costa del Sol, hace ruido, ocupa la ventana con el tubo y acaba en una reseña mala. Con más de diez años gestionando pisos, el aire es la queja de verano número uno; una instalación fija se amortiza con las reseñas que te ahorra.

Cocina

• Dos fuegos, horno o microondas y frigorífico (Anexo a).
• Vajilla, cubertería, cristalería, sartenes, ollas, cubiertos para servir, sacacorchos, abridor, tijeras, abrelatas y escurridor, para las plazas.
• Batidora, tostadora o grill, exprimidor y cafetera.
• Kit de limpieza (estropajo, bayeta, paño, gel), bolsas de basura, tendedero, plancha y tabla, y cubos para separar residuos con su nota.
• Ventilación directa o forzada.

La lista completa del Anexo, apartado por apartado y para imprimir: Equipamiento obligatorio pieza por pieza.

Baños

• Uno como mínimo; dos si hay más de 5 plazas; tres si hay más de 8.
• Inodoro en espacio cerrado, lavabo, bañera o ducha con suelo antideslizante, alfombra lavable, espejo con enchufe al lado, luz, colgadores, estantería, escobilla, cubo con tapa, secador de pelo, jabón de manos, gel y champú, rollo de papel adicional, y una toalla de mano y otra de baño por persona (Anexo b).

Servicios que tienes que prestar

• Limpieza a la entrada y a la salida de cada huésped (art. 6.2.b).
• Documento a modo de contrato al llegar, firmado por el huésped, que conservas un año (art. 7.1 y 7.3); justificante de reserva y de pago (art. 8).
• Ocupación de 15:00 a 11:00 salvo pacto distinto, y entrega de llaves concertada si no estás; cajetines nunca en el mobiliario urbano (art. 7.4).
• Plano de evacuación en la puerta, si la comunidad lo tiene, e informar si estás adherido al Sistema Arbitral de Consumo (art. 6.2.d y f).
• Ropa de cama y toallas limpias en cada entrada, y un juego de reposición de la ropa de cama (Anexo c).
• Registro de viajeros a la Policía Nacional o Guardia Civil en cada reserva.
• Justificante de pago con los datos que exige la norma.
• Información al huésped sobre normas de la comunidad, mascotas, zonas de fumadores y uso de instalaciones.

¿Qué no exige la norma pero espera el huésped?

Wifi, lavadora, secadora, lavavajillas, congelador y el kit de bienvenida no están en la norma. Ojo, porque muchos creen que la televisión, el secador, la plancha, la cafetera o la tostadora tampoco lo están, y sí lo están (Anexo del decreto). Sin wifi y sin lavadora las reseñas bajan. Lo detallamos en Lo que espera un huésped en 2026.

¿Tengo que adaptar el piso para personas con discapacidad?

No para inscribirlo. La propia Junta lo dice en sus preguntas frecuentes: «El decreto regulador de viviendas de uso turístico no contempla medidas en relación a la accesibilidad. En esa materia, será de aplicación la normativa sectorial correspondiente». Y esa normativa (el Decreto andaluz 293/2009, el Código Técnico de la Edificación y el Real Decreto 193/2023) obliga a reservar alojamientos accesibles a hoteles, hostales y apartamentos turísticos según su número de unidades, a partir de 5; no hemos encontrado ninguna norma que obligue a una vivienda turística suelta. Lo que sí rige para cualquiera que ofrece un servicio al público es no discriminar (art. 29 del Real Decreto Legislativo 1/2013) y, a partir de 2030, hacer los «ajustes razonables» que no supongan una carga desproporcionada.

Lo que más importa en la práctica es no anunciar lo que no es. La Ley de Turismo obliga a informar «con objetividad y veracidad» y de «las condiciones de accesibilidad» (art. 26.1), y la publicidad engañosa es infracción grave (art. 71.11). No pongas «accesible» sin más: describe lo que hay y con medidas («sin escalones desde la calle hasta la puerta», «ascensor con puerta de 80 cm», «ducha a ras de suelo»). En Airbnb, cada prestación de accesibilidad necesita una foto que la acredite (por ejemplo, la puerta con una cinta métrica) y Airbnb la revisa antes de mostrarla. Un piso de verdad accesible, bien descrito, tiene un público que encuentra pocos.

¿Hay que demostrar algo al inscribirse?

No: se declara que se cumple. La demostración llega si hay una denuncia o en las comprobaciones que la Junta hace a las viviendas recién inscritas o modificadas: primero te pide la documentación y, si está bien, puede visitar el piso (¿Qué pasa si me inspecciona Turismo?). Por eso conviene tener fotos del extintor, el detector, el botiquín y las hojas de reclamaciones, y la ficha catastral con los metros. En las viviendas que gestionamos revisamos esta lista antes de presentar la declaración y la volvemos a repasar cada temporada.