Hacienda y la vivienda turística: lo que pagas y lo que puedes restar
IRPF, gastos deducibles, los días vacíos, IVA, propietarios que viven fuera de España y lo que las plataformas ya le cuentan a Hacienda.
¿Como particular o con una sociedad?
La Junta y los portales admiten como titular tanto a una persona física como a una sociedad, y la gestión es la misma. Con uno o dos pisos, casi siempre compensa seguir como particular. La sociedad tiene sentido cuando ya existe o cuando hay varias viviendas y personal. Criterios generales, pendientes de que los revise tu gestoría.
Leer la guía¿Cuánto se lleva Hacienda?
Los ingresos van a la renta como rendimiento del capital inmobiliario, se restan los gastos de los días alquilados, no hay rebaja por alquiler de vivienda y los días vacíos también tributan. Con un ejemplo numérico de un piso de 4 plazas.
Leer la guía¿Tengo que cobrar IVA a los huéspedes?
Un particular que alquila su piso a turistas sin servicios de hotel no repercute IVA: el alquiler está exento. Solo hay IVA del 10 % si das servicios propios de un hotel durante la estancia. Qué cuenta como servicio hotelero y qué no.
Leer la guía¿Hay una tasa de basura especial para pisos turísticos?
Depende del municipio, porque la tasa de basura es de cada ayuntamiento. Torremolinos: tarifa no doméstica desde 2025, en torno a 500 € al año. Fuengirola: tarifa de hoteles desde 2024, por metros. Málaga capital: epígrafe propio por plazas, de 63,90 a 255,60 €, mientras la nueva tasa sigue congelada. Benalmádena: como una vivienda, de 45 a 135 €. Con las ordenanzas.
Leer la guía¿Tengo que ser autónomo para tener un piso turístico?
Con uno o pocos pisos, sin servicios de hotel y con un gestor, normalmente no: lo que cobras es rendimiento del capital inmobiliario en tu renta y los tribunales han anulado altas de oficio en autónomos por alquilar a turistas. Pero no hay un umbral fijo. Qué mira la Seguridad Social, qué mira Hacienda y cuándo sí hay que darse de alta.
Leer la guía¿Tengo que hacerle factura al huésped?
Si alquilas sin servicios de hotel, el alquiler está exento de IVA y no tienes que hacer factura a un turista particular, salvo que te la pida una empresa o un profesional que viaja por trabajo. Lo que sí es obligatorio siempre es el justificante de pago de la normativa andaluza. Qué lleva cada documento y qué cambia con Booking, Airbnb o la reserva directa.
Leer la guía¿Se entera Hacienda de lo que cobro por Airbnb y Booking?
Sí, desde 2023 y con todo detalle: importes, días, vivienda y titular. Es la directiva europea DAC7, que en España se declara con el modelo 238. Cómo aparece en tu borrador y qué hacer si no cuadra.
Leer la guía¿Qué pasa con el IVA de la comisión de Booking o Airbnb?
Desde el 1 de enero de 2023 la plataforma es quien declara el IVA de su comisión: te llega en la factura con el 21 %. Tú no presentas ningún modelo por ello (ni 309, ni ROI, ni 349), no puedes deducirlo porque tu alquiler está exento, y sí lo restas en la renta como gasto. Qué mirar en la factura y qué cambia con un gestor.
Leer la guía¿Qué gastos puedo restar en Hacienda?
Comisiones, limpieza, comunidad, IBI, seguro, suministros, intereses, reparaciones, amortización. Todos, pero solo por los días alquilados. Lista completa y los tres errores más frecuentes.
Leer la guía¿Pago impuestos por los días que el piso está vacío?
Sí: por cada día sin alquilar, Hacienda te imputa una renta del 1,1 % o del 2 % del valor catastral, prorrateada. Es poco dinero, pero hay que ponerlo en la renta. Con ejemplo.
Leer la guíaVivo fuera de España. ¿Qué cambia?
Los no residentes no hacen la renta: presentan el modelo 210 del Impuesto sobre la Renta de No Residentes. Los de la Unión Europea deducen gastos y pagan el 19 %; los de fuera, el 24 % sobre el bruto. Y los días vacíos también se declaran.
Leer la guía¿No encuentras tu duda?
Escríbenos y la contestamos. Si es una pregunta que se repite, escribimos la guía.
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