¿Puede mi comunidad de vecinos prohibir el alquiler turístico? La regla de los tres quintos desde 2025

Respuesta corta: sí. Desde el 3 de abril de 2025, para destinar un piso al alquiler turístico hace falta que la comunidad lo apruebe expresamente por tres quintos de los propietarios que representen, además, tres quintos de las cuotas de participación. Si no consigues ese acuerdo, no puedes empezar. Las viviendas que ya estaban inscritas antes de esa fecha no necesitan pedirlo. Y la comunidad puede, además, cobrar a las viviendas turísticas hasta un 20 % más de gastos comunes.

¿Qué cambió en 2025?

Hasta entonces, la Ley de Propiedad Horizontal permitía a las comunidades prohibir o limitar el uso turístico por tres quintos, pero si la comunidad no había dicho nada, se podía alquilar. La reforma le dio la vuelta: ahora la regla es que hace falta autorización. Es la diferencia entre "no está prohibido" y "está permitido".

En la práctica, la Junta de Andalucía pide el certificado del acuerdo de la comunidad entre la documentación de la inscripción.

¿Cómo se cuentan los tres quintos?

Hacen falta las dos cosas a la vez:

1. Tres quintos de los propietarios (personas, no viviendas: si alguien tiene dos pisos, cuenta una vez).
2. Que esos propietarios sumen tres quintos de las cuotas de participación (los coeficientes de cada piso en la escritura de división horizontal).

Los propietarios ausentes que no voten en contra en los 30 días siguientes a recibir el acta se cuentan como votos favorables. Es una regla de la Ley de Propiedad Horizontal que juega a tu favor: en muchas comunidades el problema no es el no, es que nadie va a la junta.

¿Necesitan permiso las viviendas que ya estaban alquilándose?

No. La ley no es retroactiva: una vivienda inscrita en el Registro de Turismo antes del 3 de abril de 2025 sigue con la situación que tenía. Ahora bien, si se da de baja y se vuelve a inscribir, sí necesitará el acuerdo. Y un cambio de propietario (venta, herencia) mantiene la inscripción si se comunica como cambio de titularidad; si se hace de nuevo desde cero, necesitará el permiso.

¿Puede la comunidad cobrarme más?

Sí. La comunidad puede acordar, también por tres quintos, cuotas especiales o un incremento de los gastos comunes de hasta el 20 % para las viviendas de uso turístico. No es una multa: es una compensación por el mayor uso de ascensor, limpieza y zonas comunes. Lo explicamos en ¿Puede cobrarme la comunidad una cuota extra?.

¿Y si los estatutos ya prohíben el uso turístico?

Entonces la vivienda no puede inscribirse: la norma andaluza excluye expresamente las viviendas cuyos estatutos comunitarios prohíben el uso turístico. La única salida es cambiar los estatutos, lo que exige otro acuerdo de tres quintos e inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Lo detallamos en Estatutos que prohíben el alquiler turístico.

¿Qué puede hacer la comunidad si alquilo sin permiso?

Desde 2025, puede exigir el cese inmediato de la actividad. Si el propietario no la para, la comunidad puede acudir al juzgado por la vía de las actividades prohibidas o molestas (artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal), que puede acabar con la privación del uso de la vivienda hasta tres años. Además, la Junta de Andalucía puede cancelar la inscripción por no cumplir el requisito. El Consejo Andaluz de Administradores de Fincas lo advirtió públicamente en julio de 2025.

¿Cómo consigo el acuerdo?

Con preparación: una propuesta clara, respuestas a los miedos habituales (ruido, fiestas, ascensor) y compromisos por escrito. Lo contamos paso a paso en Cómo pedir el voto a tu comunidad.