Guides pour propriétaires

26 guides, dans l'ordre où les questions se posent

Chacun répond à une question précise, en langage clair et avec ses sources. Si la vôtre n'y est pas, posez-la et nous l'écrirons.

Avant de commencer

Ce que l'on gagne vraiment, quels appartements marchent, touristique ou longue durée et ce que coûte le démarrage.

Combien rapporterait vraiment mon appartement ?Ce que facture un studio, un appartement de 4 ou de 6 places à Torremolinos et Benalmádena, ce que gardent la plateforme, le ménage et le gestionnaire, et ce qui vous reste. Avec des données de facturation réelle de la Costa del Sol, pas de portails de statistiques.

Licence et inscription

Ce qu'est l'inscription VFT/VUT, comment elle se fait, quels documents sont demandés, ce qu'elle coûte et ce qui se passe quand vous changez de gestionnaire ou vendez.

Comment obtenir la licence ?Certificat numérique, bureau virtuel de la Junta, formulaire de déclaration responsable (procédure 6631), annexe du logement et périodes d'ouverture. Ce que vous voyez à l'écran et où les gens se bloquent.
Puis-je louer mon appartement à des touristes là où il est ?Avant d'acheter des meubles ou de faire des photos, vérifiez trois choses : la commune, la copropriété et l'appartement lui-même. À Málaga ville, aucun nouveau logement n'est admis aujourd'hui ; sur la Costa del Sol, oui, sous conditions.
Qu'est-ce que la licence touristique et à quoi sert-elle ?Ce n'est pas une licence qu'on vous accorde : c'est une inscription que vous faites vous-même, par déclaration responsable, au Registre du tourisme d'Andalousie. Ce que signifie le code VFT/MA/00000, qui doit la demander et ce qui se passe si vous ne l'avez pas.
Que se passe-t-il si ma commune a un moratoire ?Un moratoire signifie que la mairie cesse d'admettre de nouveaux logements touristiques, dans toute la ville ou dans certains quartiers, le temps de réviser son plan d'urbanisme. Il ne concerne pas les logements déjà inscrits. Sur la Costa del Sol, seule Málaga ville en a un en 2026 ; comment vérifier la vôtre avant de dépenser un euro et que faire s'il vous tombe dessus.

La copropriété

Le vote des trois cinquièmes, comment le demander, ce que la copropriété peut vous facturer en plus et que faire quand un voisin se plaint.

Ma copropriété peut-elle l'interdire ?Depuis le 3 avril 2025, il ne suffit plus qu'elle ne l'interdise pas : il faut qu'elle l'approuve par les trois cinquièmes des propriétaires et des quotes-parts. Quels votes comptent, ce qui arrive aux logements déjà en activité et ce que peut faire la copropriété si vous louez sans autorisation.

L'appartement

Mètres carrés par place, lits, salles de bain, climatisation, sécurité, trousse de secours, feuilles de réclamation et équipement attendu par le client.

Que doit avoir l'appartement ?Mètres par place, lits, salles de bain, climatisation et chauffage, ventilation, occultation, cuisine, sécurité, trousse de secours, feuilles de réclamation et information touristique. La liste complète du décret andalou expliquée pour la vérifier chez vous en une demi-heure.

Le fisc

Impôt sur le revenu, charges déductibles, jours vides, TVA, propriétaires vivant hors d'Espagne et ce que les plateformes disent déjà au fisc.

Combien prend le fisc ?Les revenus vont dans la déclaration comme revenus du capital immobilier, on déduit les frais des jours loués, il n'y a pas de réduction de 60 % et les jours vides sont aussi imposés. Avec un exemple chiffré pour un appartement de 4 places.
Je vis hors d'Espagne. Qu'est-ce qui change ?Les non-résidents ne font pas la déclaration de revenus espagnole : ils déposent le formulaire 210 de l'impôt sur le revenu des non-résidents. Ceux de l'Union européenne déduisent les frais et paient 19 % ; ceux de l'extérieur, 24 % sur le brut. Et les jours vides se déclarent aussi.
Dois-je facturer la TVA aux clients ?Un particulier qui loue son appartement à des touristes sans services hôteliers ne facture pas de TVA : la location est exonérée. Il n'y a de TVA à 10 % que si vous fournissez des services de type hôtelier pendant le séjour. Ce qui compte comme service hôtelier et ce qui ne compte pas.
Qu'en est-il de la TVA de la commission de Booking ou Airbnb ?Depuis le 1er janvier 2023, c'est la plateforme qui déclare la TVA de sa commission : elle arrive sur la facture avec 21 %. Vous ne déposez aucun formulaire pour cela (ni 309, ni ROI, ni 349), vous ne pouvez pas la déduire car votre location est exonérée, et vous la soustrayez dans la déclaration de revenus comme frais. Que vérifier sur la facture et ce qui change avec un gestionnaire.

Le quotidien

Enregistrement des voyageurs, ménage, clés, prix, cautions, assurances, dégâts, fêtes, animaux et avis.

Dois-je enregistrer les clients auprès de la police ?Oui, à chaque réservation, via la plateforme SES.Hospedajes du ministère de l'Intérieur. Quelles données sont demandées à chaque voyageur de plus de 14 ans, le délai de 24 heures et comment le faire sans que ce soit un calvaire.

Booking, Airbnb et autres

Ce que facture chaque portail, qui doit être titulaire de l'annonce, photos, textes et pourquoi être sur plusieurs.

Qui est titulaire de l'annonce et de la licence ?Ce sont deux choses distinctes. La licence (titulaire de l'exploitation auprès de la Junta) va en général au nom du gestionnaire s'il fournit les services ; les annonces Booking et Airbnb peuvent être au nom du propriétaire ou du gestionnaire, et ce choix décide qui encaisse, qui facture et qui garde les avis si vous changez de gestionnaire.
Sur quelles plateformes dois-je être ?Booking et Airbnb apportent la majorité des réservations ; Vrbo, Holidu, Expedia et Google Vacation Rentals apportent d'autres publics et réduisent la dépendance. Ce qu'apporte chacune et comment elles se synchronisent sans doubles réservations.
Quelle commission prend chaque plateforme ?Booking, 15 % plus 1,30 % si elle gère l'encaissement ; Airbnb, 15,5 % à l'hôte (aussi sur le ménage) ; Vrbo, 8 % par réservation ou abonnement annuel. Ce qui arrive sur votre compte d'une réservation de 1 000 €.
Comment doivent être les photos de l'annonce ?Lumière naturelle, ordre, format paysage, la terrasse en premier et pas un seul collage. Combien de photos, dans quel ordre et pourquoi un reportage professionnel à 150 € est le meilleur investissement de l'annonce.
Qu'est-ce que j'écris dans l'annonce ?Un titre avec ce qui différencie l'appartement, une description qui répond aux cinq questions du client, et une section règlement et arrivée claire. En espagnol et en anglais. Avec le code de licence.
Puis-je louer sans passer par Booking ni Airbnb ?Une réservation directe économise les 15 % de la plateforme, mais nécessite un site avec calendrier et paiement, une protection contre la fraude et, surtout, quelqu'un qui y arrive. Ce qui est réaliste pour un appartement et pour un portefeuille.

Le gestionnaire

Ce qu'il fait, quelle commission est normale, ce que doit contenir le contrat, comment changer de gestionnaire et les 20 questions à poser avant de signer.

Que demander à un gestionnaire avant de signer ?Les questions dont la réponse vous dit si le gestionnaire est sérieux : base de la commission, relevé d'exemple, annonces, licence, équipe de ménage, téléphone 24 h/24, assurance, engagement et ce qui se passe quand quelque chose tourne mal. Imprimez-les et apportez-les à la réunion.
Channel manager ou gestion intégrale ?Le channel manager travaille à distance : annonces, prix et messages, pour 8-12 %. La gestion intégrale met en plus quelqu'un sur le terrain (clés, ménage, pannes, enregistrement des voyageurs) pour 15-25 %. Tableau de ce que fait chacun, de ce que paie le propriétaire, de ce que paie le client et de ce que paie le gestionnaire.
Comment changer de gestionnaire sans perdre la licence ni les avis ?Préavis, réservations en cours, changement de titulaire auprès de la Junta, annonces et avis, clés et relevé final. L'ordre dans lequel procéder et les trois points où l'on perd de l'argent si c'est mal fait.
Gestionnaire ou je le fais moi-même ?Le gérer vous-même économise la commission et coûte entre 5 et 8 heures par semaine en saison, habiter près et ne pas voyager en août. Avec quelle facturation et dans quelle situation chaque option est rentable, avec un exemple.
Que doit contenir le contrat avec le gestionnaire ?Commission et base de calcul, relevés, titularité des annonces et de la licence, usage personnel, frais, assurance, durée et sortie. Et ce que vous ne devriez pas accepter : engagement long, exclusivité des annonces sans transfert et frais sans facture.
Que fait un gestionnaire ?Licence, annonces, prix, messages, clés, ménage, enregistrement des voyageurs, entretien, encaissements, relevés, avis et l'appel de trois heures du matin. Ce que la gestion intégrale inclut et ce qu'elle n'inclut pas.
Quelle commission est normale et que doit-elle inclure ?Sur la Costa del Sol, entre 15 et 20 % plus TVA, calculés sur ce que perçoit le propriétaire après la plateforme. Ce que cette commission doit inclure, ce qui se facture à part et comment comparer deux offres qui semblent identiques.
Comment savoir si mon gestionnaire est mauvais ?Relevés incompréhensibles, annonces qui ne sont pas à vous, frais sans facture, prix fixes, avis en baisse et un téléphone qui ne répond pas. Dix signes, et que faire pour chacun.