Un logement hors ordonnancement ou en AFO peut-il être touristique ? La différence qui change tout

Réponse courte : cela dépend duquel des deux il s'agit. Un logement « fuera de ordenación » (hors ordonnancement) est un bâtiment construit légalement qu'un plan d'urbanisme ultérieur a rendu non conforme (plus haut, plus volumineux, un autre alignement que ce qui est permis aujourd'hui) : aucune règle ne l'exclut de l'usage touristique. Un logement « asimilado a fuera de ordenación » (AFO) (assimilé à hors ordonnancement) est une construction édifiée sans permis ou en violation de celui-ci, qui ne peut plus être démolie parce que le délai est écoulé : le Décret 28/2016 dit expressément qu'elle ne peut pas être un logement touristique « sauf autorisation préalable et expresse de l'organe municipal compétent pour le changement d'activité » (art. 1.3.d). Autrement dit : sans un document de la mairie qui l'autorise au préalable, c'est non.

Qu'est-ce que chacun ?

Hors ordonnancement (art. 84 de la Loi 7/2021, LISTA) : le bâtiment peut continuer à être utilisé pour sa destination, les travaux de conservation et ceux qu'exige l'habitabilité sont permis, ainsi que, exceptionnellement, « les changements d'usage compatibles avec l'ordonnancement ». Le cas habituel sur la Costa del Sol : des immeubles des années 60 et 70 qui ont plus d'étages que ce que permet le plan actuel.

AFO (art. 173 LISTA) : « constructions irrégulières achevées […] à l'égard desquelles il n'est pas possible d'adopter des mesures de protection de la légalité urbanistique […] parce que le délai est écoulé ». Typiquement : une maison en zone rurale construite sans permis il y a des décennies, un attique ou une extension qui n'ont jamais été régularisés.

Pourquoi la loi exclut-elle les AFO ?

Parce que la reconnaissance de la situation d'AFO sert seulement à ce que la construction puisse être utilisée telle qu'elle est : souscrire l'électricité et l'eau (les fournisseurs exigent la décision, art. 174.3), faire des travaux de conservation et l'inscrire au registre foncier. Mais la loi elle-même dit que remplir les conditions de sécurité et de salubrité « détermine l'aptitude physique de la construction à son utilisation, mais ne présuppose pas le respect des exigences et conditions requises pour autoriser les activités » (art. 174.4). Un logement touristique est une activité : il faut quelque chose de plus.

Ce quelque chose de plus, c'est l'autorisation municipale du changement d'activité. La loi l'admet lorsque le nouvel usage est « compatible avec l'aménagement du territoire et l'urbanisme » (art. 174.7 de la LISTA et art. 410.4 de son règlement), avec un permis ou une déclaration responsable.

Comment savoir si mon logement est en AFO ?

• Extrait du registre foncier (« nota simple ») : la décision d'AFO est inscrite au registre foncier en mention marginale (art. 174.6). Si l'acte de construction nouvelle a été inscrit au titre de l'ancienneté, le registre avertit la mairie et celle-ci fait inscrire la situation urbanistique (art. 28.4 de la loi sur le sol).
• Factures et contrats d'électricité et d'eau : si l'électricité ou l'eau ont été souscrites avec une décision d'AFO, vous l'avez.
• Mairie : chacune a sa propre démarche. À Málaga, « Certificado de Situación de Asimilado a Fuera de Ordenación (SAFO) » (certificat de situation d'assimilé à hors ordonnancement) ; à Benalmádena, « Certificado Asimilación Fuera de Ordenación » (certificat d'assimilation à hors ordonnancement) ; à Torremolinos, « Prescripción de Acciones (AFO) » (prescription des actions), toutes sur leur site administratif en ligne.

Si vous avez acheté une maison à la campagne ou un logement avec une extension « à l'ancienne », renseignez-vous avant de dépenser en meubles ou en photos.

J'ai un logement en AFO : que faire pour le louer à des touristes ?

1. Demandez au service d'urbanisme l'autorisation du changement d'activité vers le logement touristique (permis ou déclaration responsable, selon la commune), en expliquant que vous avez la décision d'AFO. Elle ne sera accordée que si l'usage est compatible avec le plan sur cette parcelle.
2. Une fois l'autorisation en main, inscrivez-le auprès de la Junta comme n'importe quel autre logement : copropriété (s'il y en a une), conditions, déclaration responsable (Comment se déroule la demande de licence).
3. Sans autorisation, ne l'inscrivez pas : vous déclareriez quelque chose de faux et la Junta annulerait l'inscription (art. 9.2 du Décret 28/2016), en plus des amendes pour exploitation sans inscription valable.

Soyez réaliste : en zone rurale, la compatibilité avec l'usage touristique est difficile, et beaucoup de mairies ne l'accordent pas.

Et si le logement est à la campagne ?

Il y a une nuance de plus. Le Décret 28/2016 exclut de son champ d'application les logements « situés en milieu rural » (art. 1.2.c), qui ont leur propre réglementation en tant que logements touristiques d'hébergement rural. Si votre maison est à la campagne, la question n'est pas seulement de savoir si elle est en AFO, mais aussi laquelle des deux réglementations s'applique. Cela mérite une consultation avant de commencer.

Et si mon immeuble est hors ordonnancement ?

Vous pouvez avancer selon les règles générales : accord de la copropriété, que la commune admette les logements touristiques dans ce secteur (Que se passe-t-il si ma commune a un moratoire ?) et les conditions du logement. Ce que vous ne pourrez pas faire, ce sont des travaux d'extension ou de rénovation structurelle que le plan actuel n'autorise pas. Si vous prévoyez une rénovation importante avant de louer, demandez d'abord au service d'urbanisme quels travaux votre immeuble admet.

En résumé