Puis-je exploiter un logement touristique sans en être propriétaire ? Locataire, usufruitier, société de gestion et plusieurs propriétaires

Réponse courte : oui. En Andalousie, le logement touristique est inscrit au nom de l'exploitant (« titular de la explotación »), qui n'est pas forcément le propriétaire : ce peut être un usufruitier, une société de gestion ou un locataire. Ce que la réglementation exige, c'est un titre juridique qui l'y autorise (art. 4.1 du Décret 28/2016) et que la déclaration identifie aussi le propriétaire (art. 9.1.c). En pratique : un usufruitier le peut, sans demander la permission à personne ; une société de gestion le peut, avec un contrat d'exploitation signé par le propriétaire ; un locataire de résidence principale, presque jamais, car la loi sur les baux urbains ne lui permet de sous-louer qu'une partie du logement et avec une autorisation écrite. Et si le logement a plusieurs propriétaires, la Junta demande la signature de tous.

Qui est l'« exploitant » ?

C'est la personne ou la société qui fournit le service d'hébergement et en répond devant la Junta et devant les voyageurs (art. 4.1). Le Décret 31/2024 l'a dit très clairement (art. 3.2) : sont exploitants les personnes ou sociétés qui gèrent un ou plusieurs logements « indépendamment du titre qui les y autorise », et celui qui assure les services principaux est présumé gérer : « remise des clés, accueil des voyageurs, assistance pendant le séjour, entretien et maintenance […], ménage à l'arrivée et au départ ou facturation ».

Autrement dit : si c'est vous qui remettez les clés et vous occupez des voyageurs, l'exploitant, c'est vous, que vous soyez propriétaire ou non. Et si c'est une société de gestion qui le fait, c'est elle qui doit figurer comme exploitant, pas le propriétaire.

Quel document me faut-il si je ne suis pas propriétaire ?

Dans sa FAQ, la Junta demande de joindre, lorsque l'exploitant n'est pas le propriétaire, le « titre juridique autorisant l'exploitation de la totalité du logement (contrat d'exploitation/cession/prêt à usage, etc., en précisant la durée de validité) ». En plus de l'habituel : extrait du registre foncier et certificat de la copropriété (Documents pour la licence).

Ce titre peut être :

• Un contrat de gestion ou d'exploitation entre le propriétaire et la société de gestion (le cas habituel).
• Un bail qui autorise expressément l'usage touristique.
• Une cession ou un prêt à usage (gratuit), par exemple de parents à un enfant.
• L'usufruit inscrit dans l'extrait du registre foncier.

Ce qui ne suffit pas, c'est « le propriétaire m'a dit oui ». Si la Junta constate que le titre n'existe pas ou n'est pas valable, c'est une « inexactitude de caractère essentiel » et elle annule l'inscription (art. 9.2).

Je suis locataire : puis-je sous-louer le logement à des touristes ?

Presque jamais, et c'est là que beaucoup se trompent. Si votre bail est un bail de résidence principale, la loi sur les baux urbains dit que le logement « ne pourra être sous-loué que partiellement et avec le consentement écrit préalable du bailleur » (art. 8.2). Louer le logement entier à des touristes n'est pas une sous-location partielle, et il cesse en outre d'être votre logement permanent. Les deux sont des motifs pour que le bailleur résilie le bail de plein droit (art. 27.2, lettres c et f).

Les risques, dans l'ordre :

1. Expulsion et perte de votre logement.
2. Les réservations déjà vendues tombent le jour où votre bail prend fin : le droit du sous-locataire s'éteint avec le vôtre (art. 8.2).
3. Si vous vous êtes inscrit comme exploitant sans titre valable, la Junta annule l'inscription, et exploiter sans inscription est une infraction grave (art. 11 du Décret 28/2016 et art. 71.1 de la Loi 13/2011).

La seule voie propre est un contrat conçu pour cela dès le départ : un bail à usage autre que d'habitation, avec une clause par laquelle le propriétaire autorise expressément l'exploitation touristique, par écrit et avec une durée. C'est ce que signent les sociétés qui louent des appartements pour les exploiter. Attention : la copropriété doit l'avoir approuvé quand même, et la Junta demande aussi le certificat dans ce cas.

Je suis usufruitier : ai-je besoin de l'accord du nu-propriétaire ?

Non. Le Code civil permet à l'usufruitier « d'utiliser lui-même le bien, de le louer à autrui » (art. 480) et d'en percevoir les fruits (art. 471). Vous pouvez inscrire le logement comme exploitant et signer avec une société de gestion sans la signature du nu-propriétaire. Deux limites :

• Tout ce que vous signez prend fin avec l'usufruit (art. 480). Si l'usufruit est viager, le jour de votre décès les réservations futures et le contrat de gestion s'éteignent : vos héritiers doivent le savoir.
• Vous ne pouvez pas modifier « la forme et la substance » du logement (art. 467) : des travaux qui le transforment nécessitent le nu-propriétaire.

Sauf si l'acte qui a créé l'usufruit (un testament, un acte notarié) dit autre chose (art. 470) : lisez-le d'abord.

Je suis une société de gestion : comment le logement est-il inscrit ?

La société s'inscrit comme entreprise exploitante, en cochant cette case dans la déclaration, et figure comme exploitant ; le propriétaire apparaît identifié en tant que propriétaire. Si le logement était déjà inscrit au nom du propriétaire ou d'une autre société, on ne fait pas de nouvelle inscription : on communique le changement de titulaire par la procédure 7267 de la Junta, avec certificat numérique, et la licence et son code sont conservés (Changement de titulaire de la licence). C'est ainsi que nous travaillons avec les logements que nous gérons.

Nous sommes plusieurs propriétaires : une seule signature suffit-elle ?

Non. C'est le piège le plus courant entre frères et sœurs qui héritent d'un appartement.

• Si vous exploitez vous-mêmes, la Junta demande de cocher « copropriété » dans la déclaration et que chaque copropriétaire signe avec son certificat numérique l'annexe de titularité partagée.
• Si un tiers exploite (une société de gestion, un des frères qui s'occupe de tout), le décret exige qu'il obtienne le titre « de toutes les personnes propriétaires » (art. 3.2).

Et si les copropriétaires ne sont pas d'accord ?

Ici, le droit civil aide peu celui qui veut louer. Le Code civil dit que, pour administrer le bien commun, la majorité suffit, mais une majorité « d'intérêts », c'est-à-dire de quotes-parts (art. 398). Et la Direction générale de la sécurité juridique a affirmé que celui qui détient la moitié d'un logement n'a pas la majorité pour le louer (résolution du 15/07/2021). Avec deux frères à 50 %, aucun ne peut s'imposer à l'autre. Et même avec plus de la moitié, la Junta a besoin de la signature de tous.

Les options qui restent :

1. Un accord écrit entre tous : qui s'occupe du logement, comment on partage, ce qui se passe si l'un veut sortir. C'est ce qui évite le tribunal.
2. Laisser le juge décider s'il n'y a pas de majorité ou si la décision de la majorité est gravement préjudiciable (art. 398) : il peut même nommer un administrateur. C'est long et coûteux.
3. Sortir de l'indivision : personne n'est obligé d'y rester et chacun peut demander le partage à tout moment (art. 400). Un appartement ne se divise pas, donc si personne ne rachète la part de l'autre, il est vendu et le prix est partagé (art. 404).
4. Racheter la part de celui qui ne veut pas, ce qui finit par arriver dans la plupart des familles.

Nous n'avons trouvé aucune décision de justice qui dise expressément si transformer en logement touristique un bien en indivision est un acte d'administration (majorité) ou de modification (unanimité, art. 397). Tant qu'il n'y en a pas, comptez qu'il faudra l'accord de tous.

Et si le logement appartient à un couple marié ?

S'il relève de la communauté de biens (« gananciales ») et qu'il n'y a pas de contrat de mariage, la gestion appartient aux deux (art. 1375 du Code civil). Le plus prudent est que les deux signent le contrat avec la société de gestion et la déclaration. Si l'un refuse sans motif, le juge peut suppléer son consentement (art. 1376) ; un acte fait sans le consentement nécessaire peut être annulé à la demande du conjoint qui n'a pas signé (art. 1322).

En résumé

Si vous êtes dans l'un des cas rares (usufruit avec un nu-propriétaire opposé, succession non partagée, un frère qui ne répond pas), écrivez-nous : nous l'avons déjà vu et nous vous dirons par où commencer.