Que deviennent les réservations si je vends ou hérite d'un appartement touristique ? Qui s'en occupe, que convenir avec l'acheteur et que faire de la licence et des annonces

Réponse courte : si vous vendez, les réservations confirmées sont vos contrats (ou ceux de votre gestionnaire), pas ceux de l'acheteur : la loi dit que les contrats « ne produisent d'effet qu'entre les parties qui les concluent et leurs héritiers » (art. 1257 du Code civil). L'acheteur ne s'en occupe que s'il en convient, il faut donc le mettre par écrit dans le compromis (contrat d'arras) et dans l'acte notarié. La licence reste attachée à l'appartement et conserve son code, mais l'acheteur doit communiquer le changement de titulaire à la Junta avant de commencer. Si vous héritez, c'est différent : les héritiers prennent la place du défunt et les réservations leur reviennent.

L'acheteur doit-il respecter les réservations que j'ai vendues ?

Non, sauf s'il les reprend. Le client a contracté avec vous, pas avec lui. Si l'acheteur ne veut pas les honorer, elles restent votre problème : soit vous vous en occupez jusqu'à la date de remise des clés, soit vous les annulez, avec les conséquences que cela entraîne (nous les expliquons dans Politiques d'annulation).

Et que l'acheteur « reprenne » les réservations n'est pas automatique non plus. En droit civil, changer celui qui est obligé envers un autre exige le consentement de cet autre : la substitution du débiteur ne peut se faire « sans le consentement du créancier » (art. 1205). En pratique, cela dépend de chaque plateforme, comme vous le verrez plus bas.

Que devient la licence ?

L'inscription au Registre du tourisme est celle du logement : une seule est admise par référence cadastrale (art. 9.1.a du Décret 28/2016). Ce qui change avec la vente, c'est le titulaire de l'exploitation, qui est celui qui répond devant la Junta et devant les clients (art. 4.1).

Pour que l'acheteur prenne la suite, la Junta l'explique ainsi : « la nouvelle personne titulaire doit communiquer le changement de titulaire » avec le formulaire de communication (procédure 7267), en cochant « Titularidad » (titulaire) et en indiquant le même numéro d'inscription, avec une nota simple à jour. Le changement est porté sur l'inscription existante (art. 21 du Décret 143/2014), donc le code ne change pas.

Deux avertissements :

• Il faut le communiquer avant. Le Décret 143/2014 exige que les changements de titulaire soient communiqués « en tout état de cause au préalable » (art. 6.2.b). L'idéal est de le déposer juste avant la date de remise des clés.
• Ne demandez pas la cessation si l'acheteur va continuer. La cessation est demandée par le titulaire actuel et annule l'inscription définitivement ; revenir exige une nouvelle déclaration. Si l'acheteur ne va pas poursuivre l'usage touristique, alors oui : cessation. C'est expliqué dans Radier la licence touristique.

Si le titulaire de l'exploitation est votre gestionnaire, le contrat avec lui est le vôtre, pas celui de l'acheteur (encore l'art. 1257). L'acheteur décide s'il continue avec ce gestionnaire ou non. Plus de détails dans Changer le titulaire de la licence.

Et les annonces Booking et Airbnb ?

Sur Airbnb, vous ne pouvez pas supprimer l'annonce tant qu'il reste des réservations : vous pouvez la masquer pour ne plus en recevoir, mais « vous devrez tout de même accueillir les voyageurs qui ont déjà des réservations confirmées ».

Si les annonces sont celles de votre gestionnaire, tout cela se fait sur son compte et vous avez besoin de sa collaboration.

Que dois-je convenir avec l'acheteur ?

Dans le compromis et dans l'acte notarié, par écrit. La loi laisse les parties convenir de ce qu'elles veulent tant que ce n'est pas illégal (art. 1255 du Code civil). Au minimum :

1. Date de remise des clés et de changement de titulaire.
2. Liste des réservations confirmées à partir de cette date, en annexe : canal, dates, montant et ce qui a déjà été encaissé.
3. Lesquelles l'acheteur reprend et comment l'argent est ajusté. Si Booking va lui verser des réservations que vous avez vendues, ou si vous avez encaissé d'Airbnb des séjours qu'il assurera, il faut compenser.
4. Lesquelles vous assurez jusqu'à la remise des clés, et si vous pouvez continuer à accepter des réservations ou s'il faut fermer le calendrier à partir d'une date.
5. Qui paie s'il faut en annuler une, et qui répond si un client réclame.
6. Le transfert sur Booking : qui le lance et à quelle date.
7. Le changement de titulaire auprès de la Junta : que l'acheteur le dépose avant la remise des clés, avec la nota simple.
8. Le gestionnaire, s'il y en a un : si l'acheteur continue avec lui ou non, et comment votre contrat prend fin.

Dois-je dire à l'acheteur qu'il y a des réservations ?

La réglementation touristique ne régit pas l'information entre vendeur et acheteur. Mais le cacher ne vous protège pas : les réservations restent les vôtres et, si vous les annulez au dernier moment, c'est vous qui payez. Et si vous transférez l'hébergement sur Booking, l'acheteur reprend les réservations futures et répond des obligations antérieures : il voudra donc les voir. Le plus sensé est de tout lui montrer et de joindre la liste au contrat. Ce que vérifie généralement un acheteur est dans Acheter un appartement avec licence touristique ?.

Et si j'ai hérité de l'appartement avec des réservations ?

Les réservations passent aux héritiers. La succession comprend « tous les biens, droits et obligations d'une personne qui ne s'éteignent pas par son décès » (art. 659), et les héritiers succèdent au défunt « dans tous ses droits et obligations » (art. 661). Contrairement à l'acheteur, l'héritier est bien tenu par les contrats du défunt (art. 1257).

S'il y avait un gestionnaire, son contrat prend fin au décès du propriétaire (art. 1732), mais la loi l'oblige à « achever l'affaire déjà commencée » s'il y a péril en la demeure (art. 1718), et ce qu'il a fait sans connaître le décès est valable vis-à-vis des clients de bonne foi (art. 1738). Les réservations en cours se poursuivent donc. L'urgence est de parler avec le gestionnaire et de décider qui s'en occupe.

Ce qu'il convient de faire :

1. Prévenir le gestionnaire ou la personne qui s'occupait de l'appartement, et dresser la liste des réservations.
2. Décider si vous les honorez ou si elles sont annulées, en sachant qu'annuler a un coût.
3. Le Registre du tourisme : la Junta explique le changement de titulaire en cas d'achat ; pour une succession, elle ne donne pas de détails. La démarche est le même formulaire de communication (7267), mais confirmez auprès de la Junta (900 10 15 70) quels documents elle demande dans votre cas. Si vous êtes plusieurs héritiers, le titre doit émaner de tous (art. 3.2 du Décret 28/2016).
4. Les comptes Booking et Airbnb : ni Booking ni Airbnb n'ont d'article d'aide sur ce qu'il faut faire quand le titulaire du compte décède. Airbnb dit qu'un compte ne peut pas être transféré à un autre hôte, et sur Booking, le transfert est lancé par le titulaire actuel. Le titulaire étant décédé, il faut écrire au support de chaque plateforme. L'argent encaissé pour ces réservations fait partie de la succession.

Que faire de l'appartement ensuite est expliqué dans J'ai hérité d'un appartement.