J'ai hérité d'un appartement sur la Costa del Sol : le louer à des touristes, le louer en longue durée ou le vendre ?
La première chose n'est pas de décider : c'est de mettre la succession à jour. Ensuite, trois voies avec leurs chiffres. Et un piège habituel quand il y a plusieurs héritiers.
Révisé le 22 septembre 2026 · Par l'équipe de Torremolinos Gestión Vacacional, plus de dix ans de gestion de logements touristiques · Version Markdown · Versión en español
Réponse courte : avant tout, la succession doit être acceptée, liquidée et inscrite au Registre de la propriété au nom des héritiers ; sans cela, on ne peut ni demander la licence ni rien signer. Ensuite, trois voies : louer à des touristes (plus de revenus, plus de gestion), louer en longue durée (moins de revenus, zéro travail) ou vendre. Si vous êtes plusieurs héritiers, il faut que tous signent la même décision.
Que faut-il avoir en règle avant de penser à louer ?
- Acte d'acceptation de succession et paiement de l'impôt sur les successions (en Andalousie, avec de larges abattements pour les enfants et le conjoint) et de la plus-value municipale (plusvalía).
- Inscription au Registre de la propriété au nom des héritiers. La Junta demande une nota simple à jour pour la licence.
- Fournitures au nom d'une personne vivante : électricité, eau, gaz. Cela paraît évident ; on l'oublie.
- Situation dans la copropriété : charges à jour, appels de fonds en attente et si le règlement dit quelque chose sur l'usage touristique.
Et si nous sommes plusieurs héritiers ?
C'est le cas le plus courant et celui qui pose le plus de problèmes. Pour inscrire le logement comme touristique, la Junta demande de cocher « copropriété » et une annexe de titularité partagée signée par tous. Pour signer avec un gestionnaire, pareil. En pratique, il vaut mieux :
- Nommer l'un d'entre vous comme représentant auprès du gestionnaire et de la Junta, avec une procuration ou une autorisation écrite.
- Ouvrir un compte commun pour les recettes et les dépenses, avec une répartition claire.
- Mettre par écrit ce qui se passe si l'un veut vendre ou utiliser l'appartement.
Un appartement de trois frères et sœurs qui ne se mettent pas d'accord ne se loue pas : il reste vide en payant copropriété et IBI et, en plus, il est imposé dans l'IRPF de chacun en revenu imputé alors qu'il ne rapporte pas un euro.
Laquelle des trois voies me convient ?
| Voie | Argent | Travail | Quand cela a du sens |
|---|---|---|---|
| Touristique | Le plus : 13 000-15 000 € nets par an pour un 4 places bien situé | Élevé (ou un gestionnaire à 15-20 %) | Appartement près de la plage ou du centre ; vous voulez le garder et l'utiliser parfois |
| Longue durée | Ce que fixe le marché de votre zone (environ 12 000 € par an s'il se loue 1 000 € par mois), avec réduction fiscale | Presque nul | Appartement sur cour ou éloigné ; vous ne voulez pas vous en occuper ; vous ne l'utiliserez pas |
| Vente | D'un coup, sans revenu | Nul | Vous avez besoin de l'argent maintenant, vous n'êtes pas d'accord ou l'appartement nécessite des travaux que personne ne veut payer |
Les chiffres sont détaillés dans Touristique ou longue durée ? et dans Combien rapporterait vraiment mon appartement ?.
Puis-je le louer à des touristes pendant que nous décidons de vendre ?
Oui, et c'est une façon sensée de faire payer ses frais à l'appartement entre-temps : pas d'engagement avec un gestionnaire et la licence peut être radiée quand vous voulez. De plus, un appartement avec licence touristique active et réservations se vend souvent mieux qu'un appartement vide : l'acheteur voit une activité qui fonctionne. Explications dans Acheter un appartement avec licence touristique ?.
Et le fisc pendant qu'il est vide ?
Un appartement vide n'est pas gratuit : chaque héritier déclare dans son IRPF un revenu imputé (un pourcentage de la valeur cadastrale) pour les jours où le logement n'est pas loué. Le louer, sous l'une ou l'autre forme, transforme ce coût en revenu.