Engager un gestionnaire ou gérer moi-même l'appartement touristique ? Chiffres et heures, sans fioritures
Le gérer vous-même économise la commission et coûte entre 5 et 8 heures par semaine en saison, habiter près et ne pas voyager en août. Avec quelle facturation et dans quelle situation chaque option est rentable, avec un exemple.
Révisé le 22 septembre 2026 · Par l'équipe de Torremolinos Gestión Vacacional, plus de dix ans de gestion de logements touristiques · Version Markdown · Versión en español
Réponse courte : gérer vous-même l'appartement vous économise la commission (15-20 % de ce que vous percevez) contre 5-8 heures par semaine en haute saison, habiter à moins d'une demi-heure, avoir une personne de ménage de confiance avec un plan B, et ne pas voyager en juillet et août. Un gestionnaire facture cette commission et, dans la plupart des cas, la récupère avec de meilleurs prix et plus d'occupation. La décision n'est pas une question d'argent : c'est une question de temps, de distance et d'envie.
Ce que coûte le faire soi-même
- Temps : messages (2-3 par jour et par réservation), coordination des ménages, clés, prix, enregistrement des voyageurs, avis. Pour un appartement de 4 places avec 45 réservations par an, 250-400 heures annuelles, concentrées l'été.
- Disponibilité : la climatisation tombe en panne le samedi, le client arrive à une heure du matin, le voisin appelle à minuit.
- Proximité : à plus de 30 minutes, chaque incident est une demi-après-midi.
- Une équipe minimale : personne de ménage avec remplaçant, blanchisserie, plombier et électricien qui répondent.
- Outils : un channel manager (20-40 €/mois), un système d'enregistrement des voyageurs, une serrure électronique.
- Savoir fixer les prix : c'est ce qui fait bouger le plus d'argent et ce qui se fait le plus mal à temps perdu.
Ce que coûte le gestionnaire
15-20 % de ce que vous percevez après la plateforme, plus TVA. Pour un appartement de 4 places qui facture 23 000 € bruts : environ 2 900-3 900 € par an. En échange, zéro heure et un téléphone qui n'est pas le vôtre.
Un exemple chiffré
Même appartement, même année :
| Vous le gérez | Avec gestionnaire | |
|---|---|---|
| Facturation brute | 19 500 € (prix moins affinés, quelques semaines vides) | 23 000 € |
| Plateforme (≈ 15,5 %) | −3 020 € | −3 565 € |
| Ménage (payé par le client ; on déduit ce que vous payez à la personne de ménage) | −2 000 € | −2 200 € |
| Gestionnaire (15 % + TVA sur le net après plateforme) | 0 € | −2 990 € |
| Outils et déplacements | −600 € | 0 € |
| Net pour vous avant frais fixes | 13 880 € | 14 245 € |
| Vos heures | 300 | 5 |
Les chiffres de la colonne du gestionnaire sont ceux, habituels, d'un appartement bien géré sur la Costa del Sol ; ceux de la colonne « vous » sont une estimation raisonnable pour un propriétaire appliqué. Le résultat est en général proche en argent : la différence, ce sont les 300 heures et le téléphone.
Quand le faire soi-même est rentable
- Vous habitez près, avez du temps et aimez le contact avec les gens.
- Vous avez un appartement (avec deux, la charge double et le gestionnaire devient rentable).
- Vous ne voyagerez pas en haute saison.
- Vous avez une personne de ménage de confiance et un remplaçant.
- Apprendre à fixer les prix et à gérer les plateformes vous intéresse.
Quand le gestionnaire est rentable
- Vous habitez loin ou hors d'Espagne.
- Vous ne voulez ni appels ni dimanches occupés.
- Vous avez plus d'un appartement.
- Vous voulez démarrer vite avec licence, photos, annonces et prix faits par quelqu'un qui l'a fait des dizaines de fois.
- Votre temps vaut plus que la commission.
L'option intermédiaire
Un service de commercialisation seule (annonces et prix, 8-12 %) et vous vous chargez des clés et du ménage. Valable si vous habitez à côté. Beaucoup de propriétaires commencent ainsi et passent à la gestion intégrale dès le premier mois d'août. Ce que fait chacun et qui paie chaque frais : Channel manager ou gestion intégrale ?.
Comment décider en cinq minutes
Pouvez-vous être à l'appartement en 30 minutes un samedi d'août à vingt-trois heures ? Si la réponse est non, la décision est prise. Si c'est oui, essayez une saison vous-même et comparez avec les chiffres de Combien rapporterait vraiment mon appartement ?.