Puis-je louer mon appartement à des touristes l'été et au mois l'hiver ? Comment combiner logement touristique et bail de temporada (location de quelques mois) sans perdre la licence

Réponse courte : oui, à tour de rôle. La Junta de Andalucía le dit ainsi : « Vous ne pouvez affecter votre logement à un autre usage qu'en dehors des périodes d'ouverture que vous avez indiquées dans votre déclaration responsable ». Vous pouvez donc déclarer comme touristiques, par exemple, les mois de mai à septembre, et louer d'octobre à avril en location saisonnière (alquiler de temporada) à un salarié en mission, un étudiant ou un retraité étranger. Attention au mot : il ne s'agit pas ici de location touristique, mais d'un bail de quelques mois à un même locataire, le « bail de temporada » de la loi espagnole, et c'est ainsi que nous l'appelons dans la suite. Il y a trois conditions : le contrat d'hiver doit tomber entièrement en dehors des mois touristiques, durer plus de deux mois consécutifs avec le même locataire et moins d'un an. Et attention à l'actualité : la réforme du bail de temporada que le Gouvernement a approuvée le 29 septembre 2026 a été abrogée par le Congrès le 2 octobre ; aujourd'hui, ce sont donc les règles habituelles qui s'appliquent.

Pourquoi est-ce possible ?

Parce que la licence touristique en Andalousie n'est pas « tout ou rien » : en vous inscrivant, vous déclarez les périodes d'ouverture, les mois pendant lesquels le logement est ouvert aux touristes (ce qu'elles sont et comment les déclarer). Pendant ces périodes, vous devez le proposer aux touristes ; en dehors, vous ne pouvez pas l'annoncer comme touristique, mais vous pouvez lui donner un autre usage. C'est ce que dit la Junta dans sa FAQ.

Le seul usage que la Junta déclare incompatible avec l'inscription est un bail résidentiel d'un an ou plus : « vous ne pouvez pas cumuler l'inscription de votre logement touristique avec une location résidentielle sous un contrat d'un an ou plus ».

Quelles sont les trois conditions ?

1. Que le contrat tombe entièrement en dehors des périodes touristiques. Pendant la période, le logement doit être proposé aux touristes (art. 3.1 du Décret 28/2016). Si votre période se termine le 30 septembre, le bail de temporada commence le 1er octobre ou après, et se termine avant que la période touristique ne recommence.
2. Plus de deux mois consécutifs avec le même locataire. Le décret andalou exclut de son champ d'application « les logements loués pour une durée supérieure à deux mois comptés de façon continue à un même locataire » (art. 1.2.b). En dessous, si vous l'annoncez sur Airbnb, Booking ou n'importe quelle plateforme avec réservation, il est présumé touristique (art. 3.1). Et un séjour touristique hors période est une activité clandestine. Un mois sur Airbnb en novembre, avec la période fermée, c'est exactement ce qu'il ne faut pas faire.
3. Moins d'un an, et vraiment temporaire. Le locataire vient pour une raison temporaire (travail, études, long séjour d'hiver), pas pour s'installer de façon permanente. Si l'appartement devient sa résidence principale, ce n'est plus un bail de temporada mais un bail d'habitation, avec ses prorogations obligatoires (cinq ans, sept si le propriétaire est une société), et c'est incompatible avec l'inscription.

Comment ajuster les périodes ?

Par une communication au Registre du tourisme, en ligne, gratuite et avant le début de la nouvelle période. Deux détails importants :

• La nouvelle communication remplace toutes les périodes précédentes : cochez-les toutes, pas seulement ce qui change.
• Si vous les cochez pour qu'elles se répètent chaque année, vous n'avez pas à les communiquer de nouveau. Sinon, il faut le faire avant le 1er janvier.

Et la Junta demande en outre d'adapter « votre publicité et votre disponibilité » : pendant les mois de bail de temporada, annonces touristiques fermées. La marche à suivre, avec ce qu'il faut faire si vous avez déjà des réservations touristiques à ces dates, est dans Puis-je utiliser l'appartement moi-même ou le fermer quelques mois ?.

Quelle loi s'applique à la location d'hiver ?

La loi sur les baux urbains (LAU), en tant que bail « à usage autre que d'habitation » : la loi inclut expressément ceux « conclus pour une saison, qu'elle soit d'été ou autre » (art. 3.2). Ce qui change par rapport à un bail de résidence principale :

À la fin de la durée convenue, le contrat « prend fin le jour fixé sans qu'il soit besoin de mise en demeure » (art. 1565 du Code civil). Mais attention : si le locataire reste quinze jours de plus sans que vous lui ayez demandé de partir, le bail est considéré comme reconduit au mois (art. 1566 et 1581). Prévenez-le par écrit avant la date de départ.

Que mettre dans le contrat ?

L'essentiel, par écrit :

1. La raison temporaire : pourquoi il a besoin de l'appartement pour un temps (mutation professionnelle, formation, séjour d'hiver) et que ce n'est pas son logement permanent.
2. Les dates exactes d'entrée et de sortie, pendant les mois où le logement ne fonctionne pas comme logement touristique.
3. Le loyer et les charges : s'ils sont inclus ou payés à part selon la consommation.
4. Un dépôt de garantie de deux mois de loyer. Depuis le 24 janvier 2026, il n'est plus déposé auprès de la Junta : la Loi 5/2025 sur le logement en Andalousie a retiré ce rôle à l'administration régionale. L'obligation de l'encaisser demeure.
5. Un inventaire du mobilier et de l'état de l'appartement, avec photos.
6. Les services inclus. S'il n'y a ni ménage régulier ni changement de linge, c'est mieux (voir la TVA, plus bas).

Dois-je enregistrer le locataire auprès de la police ?

Selon le ministère de l'Intérieur, oui. Dans sa FAQ de SES.Hospedajes, il indique que la règle « s'appliquera quelles que soient sa modalité et sa durée, dès lors qu'elle a une finalité autre que le logement », et c'est le cas du bail de temporada. C'est un critère du ministère, pas une phrase du règlement, mais le plus prudent est de le déclarer comme pour un touriste (l'enregistrement des voyageurs).

Comment est-il imposé ?

Pour un propriétaire résident, le bail de temporada relève des revenus du capital immobilier, comme la location touristique sans services hôteliers. Trois choses à savoir :

• Sans la réduction pour location de logement. L'Agence fiscale le dit sans détour : « en aucun cas ladite réduction ne sera applicable lorsque le bail de l'immeuble est conclu pour une saison, qu'elle soit d'été ou autre ». Cet abattement est réservé à ceux qui louent la résidence principale du locataire.
• Sans TVA, si vous ne fournissez pas de services hôteliers. Un bail de temporada sans ménage régulier, changement de linge ni autres services « propres à l'industrie hôtelière » est exonéré de TVA, quelle que soit sa durée (consultation V0739-25 de la Direction générale des impôts). Le ménage à l'entrée et à la sortie ne compte pas comme service hôtelier ; le ménage hebdomadaire, si. Si le locataire est une entreprise qui loue pour un salarié, le contrat doit identifier la personne qui l'occupe : sinon, il supporte une TVA de 21 %. Plus d'informations dans Dois-je facturer la TVA aux clients ?.
• Les mois vides génèrent un revenu imputé. Les jours loués, en bail de temporada ou à des touristes, non ; les jours vides ou d'usage personnel, si (Est-ce que je paie des impôts pour les jours vides ?). Remplir l'hiver avec un bail de temporada réduit cette imputation.

Si vous vivez hors d'Espagne, tout cela se déclare sur le formulaire 210 (propriétaire non résident).

Qu'est devenue la réforme du bail de temporada ?

Le décret-loi royal 26/2026 du 29 septembre modifiait la loi : il créait un « bail d'habitation temporaire » avec motif obligatoire, de 32 jours à 12 mois, et limitait le séjour touristique à 31 jours. Il est entré en vigueur le 1er octobre 2026 et le Congrès l'a abrogé le 2 octobre ; la loi sur les baux urbains dit donc de nouveau ce qu'elle a toujours dit. Une proposition de loi sur les locations temporaires (122/000136) est toujours en cours d'examen au Congrès, sans avoir été adoptée. Si quelque chose change, nous le mettrons à jour ici et dans les nouveautés 2026.

Quant au registre unique des locations (NRUA), qui incluait aussi le bail de temporada, il a été annulé par le Tribunal suprême : Le NRUA est-il toujours obligatoire ?.

Est-ce que cela vaut la peine ?

Sur la Costa del Sol, souvent oui. L'hiver touristique est faible (quand se gagne l'argent) et, pendant ces mois, il y a généralement une demande de longs séjours : salariés en mission, étudiants et étrangers qui passent l'hiver ici. En contrepartie, un locataire en bail de temporada use moins l'appartement mais paie nettement moins par nuit qu'un touriste, et vous engage pour ces mois-là : vous ne pourrez pas profiter d'un pont ou d'une bonne semaine de touristes. Faites le calcul pour votre appartement avec la calculatrice et comparez avec le loyer mensuel des baux de temporada dans votre secteur.

Un avertissement pratique : choisissez bien à qui vous louez. Si le locataire en bail de temporada ne part pas le jour convenu, les règles rapides du client touristique ne s'appliquent pas (et si le client ne part pas ?) : il faut aller au tribunal par la voie de l'expulsion pour expiration du terme.