Acheter un appartement avec licence touristique sur la Costa del Sol : que vérifier avant de signer

Réponse courte : un appartement avec une licence touristique en vigueur s'achète avec la licence : l'inscription appartient au logement, et l'acheteur communique le changement de titulaire à la Junta avec l'acte et la nota simple. À Málaga ville, où aucune nouvelle inscription n'est admise jusqu'en 2028, un appartement déjà inscrit vaut clairement plus qu'un sans licence. Mais avant de payer ce surprix, il faut vérifier quatre choses : que la licence existe et est active, qu'elle est au nom du vendeur (ou de son gestionnaire), que la copropriété ne l'a pas bloquée et que l'appartement remplit les conditions.

Les quatre vérifications

1. Moteur de recherche du Registre du tourisme d'Andalousie : cherchez l'adresse. Elle doit apparaître inscrite, avec son code VUT/VFT, en état actif, avec les places déclarées. Si elle n'apparaît pas, la « licence » n'existe pas.
2. Titulaire de l'exploitation : si une société de gestion figure, demandez quel contrat elle a et jusqu'à quand ; l'acheteur peut changer de gestionnaire, mais il vaut mieux le savoir. Si une personne autre que le vendeur figure, quelque chose cloche.
3. Copropriété : demandez le procès-verbal de l'accord qui a autorisé l'usage touristique (si le logement a été inscrit après avril 2025) ou vérifiez qu'il n'y a pas d'accord postérieur le limitant, et lisez le règlement. Un logement inscrit avant 2025 dans un immeuble qui a ensuite interdit l'usage touristique conserve son droit, mais il faut le documenter.
4. Conditions de l'appartement : mètres par place selon le Cadastre, salles de bain, climatisation, licence de première occupation. Une inscription faite avec plus de places que les mètres ne le permettent est un problème hérité.

Perd-on la licence à l'achat ?

Non, si l'on communique le changement de titulaire (procédure 7267 de la Junta) avec l'acte et la nouvelle nota simple. Ce qui la fait perdre, c'est de radier l'inscription et de la redemander : à Málaga ville, aujourd'hui, ce serait impossible, et dans n'importe quelle commune cela obligerait à respecter la norme actuelle (y compris l'accord des trois cinquièmes de la copropriété). Ne « réinitialisez » jamais une licence héritée.

Combien vaut de plus un appartement avec licence ?

Il n'y a pas de donnée officielle. À Málaga ville, avec les inscriptions suspendues, le marché paie une prime nette pour les logements inscrits, et les annonces immobilières le mettent en avant. À Torremolinos, Benalmádena et Fuengirola, où l'on peut encore s'inscrire, la prime est moindre : elle vaut ce que vous économisez en temps et en risque que la copropriété dise non. Ce qui a une valeur tangible, c'est un appartement avec historique : avis, occupation démontrée et annonces transférables.

Et acheter pour louer, sans licence encore ?

À Torremolinos, Benalmádena et Fuengirola, c'est possible, avec les trois filtres de Puis-je louer mon appartement à des touristes là où il est ? : commune, copropriété et appartement. Avant de signer un compromis, demandez le règlement et la nota simple de l'immeuble, et renseignez-vous à l'Urbanisme. À Málaga ville, n'achetez pas pour un usage touristique sauf si le logement est déjà inscrit.

Que deviennent les réservations déjà vendues ?

Si l'appartement se vend en activité, les réservations confirmées sont des engagements envers des clients : on les règle dans la vente (le vendeur s'en occupe jusqu'à la date de vente, ou l'acheteur les reprend avec les encaissements correspondants). Les annonces se transfèrent si elles sont au nom du vendeur et si la plateforme le permet (Booking oui, Airbnb non).

Ce que nous faisons

Quand un propriétaire nous consulte avant d'acheter, nous faisons les quatre vérifications avec l'adresse et lui disons ce qu'il en est. Parfois la réponse est « cette licence n'existe pas » ; mieux vaut le savoir avant le notaire.