Combien d'impôts sur un appartement touristique en Espagne ? L'impôt sur le revenu (IRPF) expliqué sans jargon
Les revenus vont dans la déclaration comme revenus du capital immobilier, on déduit les frais des jours loués, il n'y a pas de réduction de 60 % et les jours vides sont aussi imposés. Avec un exemple chiffré pour un appartement de 4 places.
Révisé le 22 septembre 2026 · Par l'équipe de Torremolinos Gestión Vacacional, plus de dix ans de gestion de logements touristiques · Version Markdown · Versión en español
Réponse courte : si vous êtes résident fiscal en Espagne et louez votre appartement à des touristes sans fournir de services hôteliers, les revenus se déclarent dans l'impôt sur le revenu (IRPF) comme revenus du capital immobilier : de ce que vous encaissez, on déduit les frais des jours loués et le résultat s'ajoute à votre base générale, imposée entre 19 % et 47 % selon vos revenus totaux. Il n'y a pas de réduction de 60 % comme pour la location longue durée, et pour les jours où l'appartement est vide, vous payez un petit revenu imputé. Pour un appartement de 4 places qui laisse 14 000 € nets, le fisc prend en général entre 3 000 et 4 500 €.
Que déclare-t-on exactement ?
Revenus : tout ce que vous encaissez du client, ménage compris, avant déduction de la commission de la plateforme. Si la plateforme vous verse 850 € pour une réservation de 1 000 € après avoir gardé 150 €, le revenu est de 1 000 € et les 150 € sont un frais.
Frais déductibles (uniquement au prorata des jours loués) : commissions des plateformes et du gestionnaire, ménage, fournitures, copropriété, IBI, assurance, intérêts d'emprunt, réparations, amortissement de 3 % de la valeur de construction et du mobilier. La liste complète est dans Frais que vous pouvez déduire.
Résultat : revenus moins frais = revenu net, qui va dans la base générale avec le reste de vos revenus (salaire, pension).
Pourquoi n'ai-je pas la réduction de 60 % ?
Parce que cette réduction n'existe que pour la location de la résidence principale du locataire. Un touriste ne vit pas dans votre appartement. C'est la différence fiscale la plus importante entre les deux formules, à prendre en compte pour comparer (Touristique ou longue durée ?).
Et les jours où il est vide ?
Pour les jours où l'appartement n'est pas loué (et que vous ne l'utilisez pas comme résidence principale), on déclare un revenu imputé : 1,1 % de la valeur cadastrale si elle a été révisée dans les dix dernières années, ou 2 % sinon, au prorata de ces jours. Pour un appartement d'une valeur cadastrale de 60 000 € et 150 jours vides, cela fait environ 270-490 € de revenu imputé, soit 80-150 € d'impôt à un taux de 30 %. C'est peu, mais ça existe. Explications dans Les jours vides sont aussi imposés.
Un exemple chiffré
Appartement de 4 places à Torremolinos, année complète, 220 jours loués :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Revenus bruts (ménage compris) | 23 000 € |
| Commissions des plateformes (moyenne 15,5 %) | −3 565 € |
| Ménages payés | −2 200 € |
| Gestionnaire (15 % du net après plateforme, plus TVA) | −3 170 € |
| Copropriété, IBI, assurance, fournitures, internet (prorata 220/365) | −1 900 € |
| Amortissement 3 % construction + mobilier (prorata) | −1 300 € |
| Revenu net | 10 865 € |
| Revenu imputé pour 145 jours vides (valeur cadastrale 60 000 €, 1,1 %) | +262 € |
| Total ajouté à votre base générale | ≈ 11 100 € |
Si votre taux marginal est de 30 %, vous payez environ 3 300 €. S'il est de 37 %, environ 4 100 €. L'argent qui vous reste en poche, après le fisc, tourne autour de 9 000-10 000 €.
Quand est-ce une activité économique et non une location ?
Quand vous fournissez des services de type hôtelier pendant le séjour (ménage périodique, changement de linge en cours de séjour, petits-déjeuners, réception) ou quand vous avez un salarié à temps plein pour gérer les locations. Alors on déclare une activité économique (avec IAE, livres comptables et, normalement, TVA à 10 %). Le ménage à l'arrivée et au départ ne transforme pas la location en activité économique. Engager un gestionnaire non plus : vous restez un particulier avec un revenu du capital immobilier.
Si vous envisagez de passer par une société, comparaison dans En tant que particulier ou via une société ?.
Le fisc sait-il ce que j'encaisse ?
Oui. Booking, Airbnb et les autres plateformes communiquent chaque année au fisc vos revenus et les données du logement (directive DAC7). Les données apparaissent dans votre déclaration préremplie. Explications dans Les plateformes informent le fisc.
Et si je vis hors d'Espagne ?
Tout change : vous êtes imposé à l'impôt des non-résidents avec le formulaire 210, sans barème progressif et avec des règles différentes selon que vous êtes de l'Union européenne ou non. Voir Je vis hors d'Espagne : qu'est-ce qui change ?.
Ai-je besoin d'un comptable ?
Pour la déclaration d'un particulier avec un appartement, ce n'est pas indispensable : la déclaration préremplie contient les revenus et vous ajoutez les frais. Pour les non-résidents, plusieurs propriétaires, les successions ou une activité économique, oui. Nous remettons à chaque propriétaire un récapitulatif annuel avec revenus, commissions, ménages et jours loués, ce que demande n'importe quel conseiller.