Louer mon appartement touristique en tant que particulier ou via une société ? Quand la SL a du sens et quand non

Réponse courte : les deux options sont valables. La Junta de Andalucía inscrit le logement au nom d'une personne physique ou d'une société (SL, SA), et Booking et Airbnb acceptent les deux comme titulaire de l'annonce ; nous gérons des appartements des deux types et le quotidien est identique. La différence est fiscale et administrative : avec un ou deux appartements, rester particulier est presque toujours plus rentable ; une société a du sens quand vous l'avez déjà (patrimoniale, autre activité) ou quand il y a plusieurs logements, du personnel salarié et une véritable activité. Ce qui suit sont des critères généraux ; la décision concrète appartient à votre comptable avec vos chiffres.

Qu'est-ce qui change dans l'inscription et sur les plateformes ?

Rien d'important. Dans la déclaration responsable de la Junta, le titulaire de l'exploitation peut être une personne physique ou morale ; s'il s'agit d'une société, son représentant signe avec certificat numérique et on fournit les statuts ou la procuration. Sur Booking et Airbnb, l'annonce s'ouvre avec le numéro fiscal de la société et son compte bancaire. Dans notre portefeuille, il y a des appartements au nom de particuliers et au nom de sociétés, et toutes les sociétés existaient déjà avant : personne ne l'a créée pour l'appartement.

En tant que particulier : comment vous êtes imposé

• Si vous ne faites que louer (même avec un gestionnaire), les revenus sont des revenus du capital immobilier dans votre IRPF : revenus moins frais déductibles, au prorata des jours loués, et les jours vides imputent un revenu (Le fisc et le logement touristique).
• Sans la réduction de 60 %, réservée à la résidence principale du locataire.
• La location touristique sans services hôteliers est exonérée de TVA : vous ne facturez pas de TVA au client et ne déduisez pas celle que vous supportez.
• Vous passez en activité économique seulement si vous fournissez des services de type hôtelier (ménage ou changement de linge pendant le séjour) ou si vous avez un salarié à temps plein pour la gestion. Vous êtes alors imposé comme indépendant, avec IAE et, normalement, TVA à 10 %.

Via une société : comment elle est imposée

• Les revenus relèvent de l'impôt sur les sociétés au taux général de 25 % (art. 29.1 de la loi 27/2014). Les frais sont déductibles s'ils sont affectés à l'activité.
• Quand vous voulez l'argent dans votre poche, il y a une seconde imposition : dividendes ou salaire dans votre IRPF.
• Obligations fixes : comptabilité, comptes annuels au Registre du commerce, impôt sur les sociétés, déclarations de TVA même exonérées, et un comptable qui coûte plus que celui d'un particulier.
• Si la société ne possède que l'appartement et n'a pas au moins un salarié à temps plein pour gérer la location, le fisc la considère comme entité patrimoniale (art. 5 de la loi 27/2014) : elle paie 25 % plein, ne peut pas appliquer le taux de 15 % des entreprises nouvelles ni les incitations des petites entreprises, et n'a pas l'exonération sur la cession de parts. C'est le cas de presque toutes les SL « d'un appartement ».
• L'exonération de TVA est la même : sans services hôteliers, la société ne facture ni ne déduit la TVA non plus.

Quand chaque option a-t-elle du sens ?

Ce qui ne change pas avec la forme juridique

La licence, la copropriété (trois cinquièmes), les conditions du logement, l'enregistrement des voyageurs, la taxe des ordures et la commission du gestionnaire sont identiques pour un particulier et pour une société. La société ne vous donne aucun avantage « légal » pour inscrire le logement : c'est seulement une décision fiscale et d'organisation.

Un avertissement honnête

Ce guide est écrit avec la loi en main et avec ce que nous constatons chez les propriétaires que nous gérons ; il est en attente de révision par un comptable, comme tous ceux de ce thème. Avec vos chiffres concrets (autres revenus, taux marginal, nombre d'appartements, société déjà existante ou non), un comptable vous dit en une demi-heure ce qui vous convient. Si vous n'en avez pas, nous vous orientons.