Puis-je utiliser moi-même mon appartement touristique ou le fermer quelques mois sans radier la licence ? Que faire des périodes, des annonces et des réservations déjà prises

Réponse courte : oui, et sans radier la licence. L'outil, ce sont les périodes d'ouverture : les mois de l'année pendant lesquels vous déclarez que le logement est ouvert aux touristes. Pendant ces périodes, il doit être proposé sur les plateformes ; en dehors, vous ne pouvez pas l'annoncer aux touristes, mais vous pouvez l'utiliser vous-même ou lui donner un autre usage. Pour fermer l'hiver ou vous réserver un mois, vous modifiez les périodes par une communication à la Junta, gratuite et en ligne, avant le début de la nouvelle période. Le seul point délicat, ce sont les réservations déjà prises : les nouvelles périodes doivent les inclure, car les annuler coûte cher et héberger hors période est une offre clandestine.

Que dit exactement la réglementation ?

Trois phrases résument tout :

• Le Décret 28/2016 dit que le logement « ne pourra être commercialisé que pendant les périodes indiquées, la commercialisation en dehors de celles-ci étant considérée comme une activité clandestine » (art. 3.1).
• Et que « la prestation du service suppose l'offre effective du logement sur des canaux d'offre touristique pendant les périodes déclarées » (art. 3.1).
• La Junta le précise dans sa FAQ : « Vous ne pouvez affecter votre logement à un autre usage qu'en dehors des périodes d'ouverture que vous avez indiquées dans votre déclaration responsable ».

Autrement dit : pendant la période, le logement est proposé aux touristes ; en dehors, il est à vous pour ce que vous voulez, sauf pour le louer à des touristes. La façon de déclarer les périodes est expliquée dans Périodes d'ouverture.

Puis-je utiliser l'appartement moi-même quelques jours ?

Quelques jours isolés, en pratique, oui : vous bloquez ces dates dans le calendrier et l'annonce reste publiée et réservable le reste de la période. La réglementation ne parle pas de l'usage par le propriétaire ; ce qu'elle exige, c'est que le logement soit proposé sur les plateformes pendant la période, et il l'est toujours.

Des semaines entières ou un mois, mieux vaut faire les choses proprement : retirez ces dates des périodes déclarées par une communication avant qu'elles n'arrivent. Ainsi, pendant votre séjour, le logement est hors période et personne ne peut dire que vous avez cessé d'assurer le service. C'est la lecture la plus prudente de la phrase de la Junta : l'« autre usage », y compris le vôtre, se situe en dehors des périodes.

Un exemple : si vous passez chaque année le mois d'août dans l'appartement, déclarez de septembre à juillet avec répétition annuelle et n'y pensez plus.

Puis-je le fermer l'hiver sans radier la licence ?

Oui. Radier la licence, c'est autre chose : c'est la cessation, qui est définitive, et revenir exige une nouvelle déclaration responsable avec les conditions en vigueur à ce moment-là (Radier la licence). Pour vous arrêter quelques mois, il suffit de modifier les périodes :

1. Connectez-vous avec un certificat numérique au formulaire de communication du Registre du tourisme (le même que pour changer de titulaire).
2. Cochez toutes les périodes pendant lesquelles vous voulez fonctionner. Attention : la nouvelle communication remplace toutes les précédentes ; si vous ne cochez que ce qui change, vous effacez le reste.
3. Décidez si elles se répètent chaque année. Sinon, vous devrez communiquer celles de l'année suivante avant le 1er janvier, car la Junta prévient qu'à défaut vous vous exposez à des « procédures de sanction ou d'annulation ».
4. Déposez-la avant le début de la nouvelle période : la Junta demande de le faire « toujours au préalable ».
5. Conservez le justificatif. C'est gratuit.

Ensuite, fermez les annonces pour ces mois : aucune date disponible sur Booking, Airbnb et les autres, ou l'annonce désactivée. Une annonce réservable pendant un mois hors période, c'est commercialiser hors période.

Que se passe-t-il si je cesse de l'annoncer sans modifier les périodes ?

Vous ne respectez pas ce que vous avez déclaré. Si les périodes disent « toute l'année » et que le logement n'est proposé sur aucune plateforme pendant des mois, il n'y a pas d'« offre effective ». L'absence de prestation effective du service est l'une des causes pour lesquelles la Junta peut annuler l'inscription, toujours après vous avoir entendu (art. 9.2 du Décret 28/2016). Nous l'expliquons dans Peut-on me retirer la licence touristique ?. Modifier les périodes prend dix minutes et règle le problème.

Et les réservations que j'ai déjà à ces dates ?

C'est la première chose à regarder, avant de communiquer les nouvelles périodes. Vous avez deux options :

Les honorer (recommandé). Ajustez les périodes pour que les réservations confirmées restent à l'intérieur : par exemple, si vous voulez fermer à partir de novembre mais avez des clients jusqu'au 12 novembre, déclarez la période jusqu'au 12 et fermez le calendrier aux nouvelles réservations à partir de là. Si vous déclarez la fermeture avec des clients dans le logement, ce séjour se retrouve hors période : c'est exactement ce que la réglementation appelle commercialiser hors période.

Les annuler. C'est possible, mais c'est celui qui annule qui paie :

Les politiques d'annulation, plus en détail, dans Quelle politique d'annulation choisir ?.

Et si je veux arrêter complètement ?

Alors oui : cessation. Mais dans le même ordre : d'abord vous regardez quelles réservations il y a, vous fermez le calendrier aux nouvelles réservations, vous honorez celles déjà prises et vous communiquez la cessation une fois le dernier client parti. Si vous vendez l'appartement, les réservations ont leurs propres règles : Que deviennent les réservations si je vends l'appartement ?.

Puis-je le louer au mois pendant les mois fermés ?

Oui, sous conditions : en dehors des périodes, vous pouvez lui donner un autre usage, comme une location saisonnière (alquiler de temporada) — attention, il ne s'agit pas ici de location touristique, mais d'un bail de quelques mois à un même locataire, le « bail de temporada » de la loi espagnole —, à condition qu'il dure plus de deux mois consécutifs avec le même locataire (en dessous, annoncé sur une plateforme, il compte comme touristique) et moins d'un an, car la Junta considère qu'être inscrit est incompatible avec un bail résidentiel d'un an ou plus. Combiner touristes l'été et bail de temporada l'hiver fait l'objet d'un guide à part : Puis-je louer à des touristes l'été et au mois l'hiver ?.

Quel effet sur les impôts ?

Les jours où l'appartement est fermé ou que vous l'occupez vous-même ne sont pas des jours loués : pour ces jours-là, vous déclarez un revenu imputé à l'IRPF, comme pour toute résidence secondaire (art. 85 de la loi sur l'IRPF), et les frais de l'année se répartissent entre jours loués et non loués. Tenez un calendrier des jours loués, des jours fermés et des vôtres. Le mode de calcul, dans Est-ce que je paie des impôts pour les jours où l'appartement est vide ?.

Ce qu'il convient de faire, dans l'ordre

1. Regardez les réservations confirmées sur toutes les plateformes pour les dates que vous voulez fermer ou utiliser.
2. Choisissez les nouvelles périodes en y incluant ces réservations.
3. Communiquez les périodes à la Junta avant le début de la nouvelle période, en les cochant toutes.
4. Fermez le calendrier des plateformes pour ces dates, le jour même.
5. Notez dans votre calendrier les jours loués, fermés et d'usage personnel, pour la déclaration de revenus.

Si vous avez un gestionnaire, prévenez-le à temps : c'est lui qui voit les réservations qui arrivent chaque jour et qui dépose généralement la communication s'il figure comme titulaire de l'exploitation.