Frais que vous pouvez déduire dans votre déclaration pour votre logement touristique (et comment ils sont proratisés)

Réponse courte : vous pouvez déduire tous les frais nécessaires pour louer l'appartement, mais seulement au prorata des jours où il a été loué. Un IBI de 400 € pour un appartement loué 200 jours se déduit à hauteur de 219 € (400 × 200 / 365) ; pour les 165 autres jours, rien n'est déduit et, en plus, on déclare le revenu imputé (Les jours vides). C'est le critère fixé par le Tribunal suprême dans son arrêt du 25 février 2021 et celui qu'applique le fisc. Idem pour la taxe des ordures, qui à Torremolinos tourne autour de 500 € pour un logement touristique (Taxe des ordures). Les exceptions sont les frais qui naissent directement de chaque réservation (commissions, ménage de la réservation), qui se déduisent en entier car ils sont déjà « seulement des jours loués ».

Liste des frais déductibles

En entier (ils relèvent des réservations) :

• Commissions de Booking, Airbnb, Vrbo et autres.
• Commission du gestionnaire, avec sa TVA (si vous ne la déduisez pas en tant qu'entrepreneur, la TVA est un frais de plus).
• Ménages et blanchisserie de chaque réservation.
• Consommables de bienvenue (papier, savon, café).
• Publicité de l'annonce, photographie.

Proratisés selon les jours loués :

• Copropriété, y compris la majoration jusqu'à 20 % pour les logements touristiques.
• IBI, taxe des ordures et autres taxes municipales.
• Assurance habitation et responsabilité civile.
• Fournitures : électricité, eau, gaz, internet, télévision payante.
• Intérêts de l'emprunt (pas l'amortissement du capital) et frais de financement.
• Réparations et entretien : peindre, réparer le lave-linge, changer un robinet. Pas les améliorations (une nouvelle cuisine, fermer la terrasse), qui s'amortissent.
• Amortissement : 3 % du plus élevé entre (valeur cadastrale de la construction, coût d'acquisition de la construction, hors terrain) par an, plus 10 % du mobilier et de l'électroménager.
• Honoraires de comptable, d'avocat ou de syndic liés à la location.

Comment calcule-t-on la proportion ?

Jours loués / 365 (ou 366). Les jours où vous utilisez l'appartement ne sont pas déductibles et génèrent en plus un revenu imputé. Tenez un calendrier de l'année en trois couleurs : loué, vide, utilisé par moi. C'est la première chose que demande tout conseiller et la première chose que demanderait un contrôle.

Les trois erreurs les plus fréquentes

1. Déduire 100 % de la copropriété ou de l'IBI. C'est le redressement le plus courant lors des contrôles fiscaux : si l'appartement a été loué 200 jours, on déduit 55 %, pas 100 %.
2. Déduire la mensualité entière de l'emprunt. Seulement les intérêts.
3. Confondre réparation et amélioration. Remplacer une climatisation cassée par une équivalente est une réparation (déduite en entier, proratisée) ; installer une climatisation là où il n'y en avait pas est une amélioration (amortie à 3 % sur des années).

Y a-t-il une limite ?

Les intérêts et les frais de réparation ne peuvent pas rendre le revenu négatif : s'ils dépassent les revenus, l'excédent se reporte sur les quatre années suivantes. Les autres frais peuvent générer un revenu négatif qui compense d'autres revenus du capital.

Quels justificatifs dois-je conserver ?

Des factures (pas des tickets) de tout : ménages, réparations, achats de mobilier, comptable. Les relevés de Booking et Airbnb avec les commissions. Les avis de copropriété, d'IBI, d'assurance et de fournitures. Conservez-les quatre ans, délai de prescription. Un gestionnaire sérieux vous remet chaque année un relevé avec revenus, commissions et ménages détaillés ; demandez-le.

Et la TVA des factures ?

Si vous n'êtes pas inscrit comme entrepreneur au sens de la TVA (le cas normal d'un particulier avec un appartement), la TVA que vous payez sur les factures est un coût de plus et se déduit comme partie du frais dans la déclaration. Il y a une exception importante avec les commissions de Booking et Airbnb, expliquée dans La TVA des commissions de Booking et Airbnb.