Que se passe-t-il si ma commune a un moratoire sur les locations touristiques ? Ce que c'est, qui est concerné et quelles options vous restent

Réponse courte : un moratoire signifie que la mairie cesse d'admettre de nouveaux logements touristiques, dans toute la ville ou dans certains quartiers, généralement le temps de modifier son plan d'urbanisme. Il ne concerne pas les logements déjà inscrits, qui continuent de fonctionner, se vendent avec la licence et peuvent changer de gestionnaire. Sur la Costa del Sol, au 21 septembre 2026, seule Málaga ville en a un (depuis août 2025, jusqu'en août 2028 au moins) ; Torremolinos, Benalmádena et Fuengirola admettent de nouvelles inscriptions. Si votre commune a un moratoire et que votre appartement n'est pas inscrit, il ne peut pas l'être aujourd'hui : il vous reste la location saisonnière, la location longue durée ou l'achat d'un appartement déjà muni d'une licence.

Qu'est-ce exactement qu'un moratoire ?

La Junta de Andalucía inscrit les logements touristiques dans son registre, mais exige que le logement respecte la réglementation urbanistique de sa commune. Autrement dit : la mairie décide, avec son plan d'urbanisme, si l'usage touristique est autorisé dans chaque zone et à quelles conditions. Quand une mairie estime qu'il y a trop de logements touristiques, elle peut suspendre les nouveaux (c'est le moratoire) le temps d'approuver des limites par quartier ou de modifier le plan.

Ce qu'elle suspend, c'est l'inscription de nouveaux logements. Ce qu'elle ne touche pas, c'est l'activité de ceux déjà inscrits et en règle.

La base légale en Andalousie est l'article 6 du décret-loi 1/2025 du 24 février : dans les communes ayant des raisons d'intérêt général justifiées, l'usage résidentiel d'une parcelle ne permet plus à lui seul de destiner le logement à l'hébergement touristique si le plan d'urbanisme ne le prévoit pas, et la mairie peut suspendre les licences et déclarations responsables de nouveaux logements touristiques pendant l'instruction du changement de plan, jusqu'à trois ans. Auparavant, le décret 31/2024 obligeait déjà le logement à « respecter la réglementation d'urbanisme municipale » et à le déclarer lors de l'inscription auprès de la Junta.

Qu'est-ce que la « compatibilité urbanistique » et pourquoi la mairie la demande-t-elle ?

C'est la vérification que l'usage touristique est autorisé sur votre parcelle selon le plan d'urbanisme de la commune. Depuis le décret 31/2024, en inscrivant le logement auprès de la Junta, vous signez une déclaration responsable où vous affirmez que le logement est compatible avec le plan d'urbanisme (art. 9.1.e) ; s'il ne l'est pas, l'inscription peut être annulée (art. 9.2). C'est pourquoi certaines mairies demandent, ou il vaut mieux leur demander, un rapport ou certificat de compatibilité urbanistique : un document de l'Urbanisme disant qu'à cette adresse l'usage de logement touristique est possible (terrain résidentiel, pas de non-conformité, pas de suspension dans cette zone). Ce n'est pas la licence touristique, délivrée par la Junta ; c'est le filtre municipal préalable. La sixième disposition finale du décret-loi 1/2025 l'a précisé : le logement doit disposer, « lorsque cela s'applique », de la licence ou déclaration responsable urbanistique de changement d'usage permettant la destination touristique. Ce « lorsque cela s'applique » signifie qu'elle n'est exigée que dans les communes ayant activé l'article 6 (raisons d'intérêt général déclarées et plan réglementant l'usage) ; ailleurs, la déclaration responsable auprès de la Junta suffit. À Málaga ville, en outre, depuis juillet 2026 le plan ne considère plus l'hébergement compatible avec l'usage résidentiel : là, le rapport serait négatif.

Comment savoir si ma commune a un moratoire ?

1. Consultez la carte « Puis-je louer ici ? » : saisissez votre adresse et elle vous indique la situation de la commune avec sa source. Nous la révisons chaque mois.
2. Si vous voulez la donnée officielle, demandez par écrit à l'Urbanisme de votre mairie si l'usage de logement touristique est autorisé sur votre parcelle. Certaines mairies l'appellent rapport ou certificat de compatibilité urbanistique. L'avoir par écrit vous protège si des doutes surgissent plus tard.
3. Vérifiez que l'appartement a une licence de première occupation (ou certificat équivalent) : sans elle, la Junta n'inscrit pas, moratoire ou non. Explications dans Documents pour la licence.

Situation sur la Costa del Sol au 21 septembre 2026 :

Málaga ville : comment en est-on arrivé là

Mon appartement a une entrée indépendante : n'était-ce pas une exception à Málaga ?

Ça l'a été, entre juin 2024 et août 2025 : avec accès, évacuation et installations indépendants, on pouvait l'inscrire (hors quartiers saturés). C'est pour cela que l'idée circule encore. Mais la suspension d'août 2025 n'a pas cette exception et la modification du plan de juillet 2026 ferme complètement la voie : aujourd'hui, l'entrée indépendante ne permet pas d'inscrire un logement touristique à Málaga ville. Seuls les dossiers déposés avant chaque publication au BOP suivent leur cours.

Mon appartement est déjà inscrit et un moratoire arrive : suis-je concerné ?

Non. Le moratoire freine les nouvelles inscriptions ; la vôtre est déjà faite. Vous pouvez continuer à louer, changer de gestionnaire, vendre l'appartement avec la licence (en communiquant le changement de titulaire à la Junta) ou le laisser en héritage. C'est ce qui se passe à Málaga : les logements inscrits fonctionnent normalement et, précisément à cause de la rareté, valent plus cher.

Deux avertissements :

• Ne radiez pas la licence « pour un temps » et ne la laissez pas expirer : avec un moratoire, vous ne pourriez plus la réinscrire. Voir Radier la licence.
• Gardez vos documents à jour (accord de la copropriété si vous vous êtes inscrit après avril 2025, conditions du logement, enregistrement des voyageurs) : les inspections se concentrent là où il y a un moratoire.

Mon appartement n'est pas inscrit et ma commune a un moratoire : quelles options ?

1. Location saisonnière : plus de deux mois au même locataire (étudiants, travailleurs en déplacement, séjours d'hiver). Ce n'est pas un usage touristique, ni licence ni autorisation de la copropriété ne sont nécessaires.
2. Location longue durée, avec la réduction fiscale si c'est la résidence principale du locataire. Comparaison dans Touristique ou longue durée ?.
3. Acheter un appartement déjà muni d'une licence, si c'est l'activité touristique que vous voulez. Avant de payer, vérifiez que la licence existe, est active et au nom du vendeur : Acheter un appartement avec licence touristique.
4. Attendre la fin du moratoire, sans garantie que l'usage soit de nouveau autorisé dans votre quartier.

Ce qu'il ne faut pas faire, c'est louer à des touristes sans inscription « en attendant » : les zones à moratoire sont celles où l'on inspecte le plus, et l'annonce sans code de licence est le premier indice. Louer sans inscription est une infraction grave selon la loi 13/2011 du tourisme d'Andalousie : amende de 2 001 à 18 000 € (art. 78), avec suspension possible de l'activité. Explications dans Qu'est-ce que la licence VFT/VUT ?.

J'habite Torremolinos, Benalmádena ou Fuengirola : un moratoire peut-il me tomber dessus demain ?

C'est possible. Aucune des trois n'a de moratoire, mais la tendance sur toute la côte va vers plus de contrôle : Fuengirola exige depuis 2024 une entrée indépendante et a commandé une étude de saturation (9 % de pression touristique), Benalmádena a étudié la saturation la même année, Torremolinos rédige un nouveau Plan général (prévu pour 2027) et Málaga est passée de la limitation de 43 quartiers à la suspension de toute la ville en moins de deux ans. Si vous avez décidé de louer à des touristes, inscrivez l'appartement au plus vite : une fois inscrit, le moratoire qui viendra ne vous atteint pas. Les étapes sont dans Comment obtenir la licence.

Le moratoire est-il la même chose que l'interdiction de la copropriété ?

Non. Ce sont deux filtres distincts et il faut passer les deux :

• Le moratoire est décidé par la mairie et concerne tout un quartier ou une ville.
• La copropriété décide pour votre immeuble : depuis avril 2025, elle doit approuver l'usage touristique aux trois cinquièmes. Explications dans Ma copropriété peut-elle l'interdire ?.

Et après ces deux-là, il en reste un troisième : que l'appartement remplisse les conditions de la Junta (Que doit avoir l'appartement ?). Le bon ordre est commune, copropriété, appartement : voir Puis-je louer mon appartement à des touristes là où il est ?.