Ma copropriété peut-elle interdire la location touristique en Espagne ? La règle des trois cinquièmes depuis 2025

Réponse courte : oui. Depuis le 3 avril 2025, pour destiner un appartement à la location touristique, il faut que la copropriété (la comunidad de propietarios) l'approuve expressément par les trois cinquièmes des propriétaires, qui doivent en outre représenter les trois cinquièmes des quotes-parts. Sans cet accord, vous ne pouvez pas commencer. Les logements déjà inscrits avant cette date n'ont pas besoin de le demander. Et la copropriété peut, en plus, facturer aux logements touristiques jusqu'à 20 % de charges communes supplémentaires.

Qu'est-ce qui a changé en 2025 ?

Jusque-là, la loi espagnole sur la propriété horizontale permettait aux copropriétés d'interdire ou de limiter l'usage touristique par un vote des trois cinquièmes, mais si la copropriété n'avait rien dit, on pouvait louer. La réforme a inversé la logique : désormais, la règle est qu'il faut une autorisation. C'est la différence entre « ce n'est pas interdit » et « c'est permis ».

En pratique, la Junta de Andalucía demande le certificat de l'accord de la copropriété parmi les documents de l'inscription.

Comment compte-t-on les trois cinquièmes ?

Il faut les deux conditions à la fois :

1. Trois cinquièmes des propriétaires (des personnes, pas des logements : si quelqu'un possède deux appartements, il compte une fois).
2. Que ces propriétaires réunissent trois cinquièmes des quotes-parts (les coefficients de chaque lot dans l'acte de division horizontale).

Les propriétaires absents qui ne votent pas contre dans les 30 jours suivant la réception du procès-verbal sont comptés comme des votes favorables. C'est une règle de la loi qui joue en votre faveur : dans beaucoup d'immeubles, le problème n'est pas le « non », c'est que personne ne vient à l'assemblée.

Les logements déjà loués ont-ils besoin d'une autorisation ?

Non. La loi n'est pas rétroactive : un logement inscrit au Registre du tourisme avant le 3 avril 2025 conserve sa situation. En revanche, s'il est radié puis réinscrit, il aura besoin de l'accord. Un changement de propriétaire (vente, succession) conserve l'inscription s'il est communiqué comme changement de titulaire ; s'il est refait depuis zéro, il faudra l'autorisation.

La copropriété peut-elle me facturer plus ?

Oui. La copropriété peut décider, également par les trois cinquièmes, des quotes-parts spéciales ou une augmentation des charges communes jusqu'à 20 % pour les logements à usage touristique. Ce n'est pas une amende : c'est une compensation pour l'usage accru de l'ascenseur, du nettoyage et des parties communes. Nous l'expliquons dans La copropriété peut-elle me facturer une charge supplémentaire ?.

Et si le règlement de copropriété interdit déjà l'usage touristique ?

Alors le logement ne peut pas être inscrit : la norme andalouse exclut expressément les logements dont le règlement de copropriété interdit l'usage touristique. La seule issue est de modifier le règlement, ce qui exige un autre accord des trois cinquièmes et son inscription au Registre de la propriété. Détails dans Règlements qui interdisent la location touristique.

Que peut faire la copropriété si je loue sans autorisation ?

Depuis 2025, elle peut exiger la cessation immédiate de l'activité. Si le propriétaire ne l'arrête pas, la copropriété peut saisir le tribunal par la voie des activités interdites ou gênantes (article 7.2 de la loi sur la propriété horizontale), ce qui peut aboutir à la privation de l'usage du logement jusqu'à trois ans. De plus, la Junta de Andalucía peut annuler l'inscription pour non-respect de la condition. Le Conseil andalou des administrateurs de biens l'a rappelé publiquement en juillet 2025.

Comment obtenir l'accord ?

Avec de la préparation : une proposition claire, des réponses aux craintes habituelles (bruit, fêtes, ascenseur) et des engagements écrits. Nous l'expliquons pas à pas dans Comment demander le vote à votre copropriété.