Et s'ils saccagent mon appartement ? Cautions, assurances, dégâts et comment se faire payer

Réponse courte : en pratique, les dégâts graves sont rares : en gérant beaucoup d'appartements, on les compte sur les doigts d'une main par an, et presque tous sont des choses à moins de 200 € (un verre, une poêle, une tache). Ce qui les évite, c'est le filtrage des réservations et les séjours minimums ; ce qui les couvre, c'est, dans cet ordre, la caution, la protection de la plateforme et l'assurance. Et ce qui permet de les faire payer, ce sont les photos du ménage à l'arrivée et au départ.

Comment les prévenir ?

1. Séjour minimum de 2-3 nuits les week-ends et en haute saison. Les fêtes s'organisent sur des réservations d'une nuit.
2. Profil du client : les réservations de dernière minute, sans avis, pour le maximum de personnes et le week-end sont vérifiées (un message, un appel) ou refusées.
3. Règlement intérieur signé avec nombre maximal de personnes, silence et interdiction des fêtes, et la conséquence : expulsion sans remboursement.
4. Serrure avec code par réservation : s'il faut expulser, on change le code.
5. Photos à la fin de chaque ménage : c'est la preuve de l'état de l'appartement avant chaque client.

Que couvre la caution ?

• Booking : deux options, et il faut en choisir une. Un dépôt de garantie que vous gérez vous-même (le client le paie ou l'autorise sur carte et il est restitué au départ), ou le programme dégâts géré par Booking sans dépôt préalable, avec un plafond d'environ 500 € par séjour. Dans les deux cas, on réclame via l'extranet dans les 14 jours suivant le départ, avec preuves, et le paiement arrive en 30 jours environ. Booking inclut en outre une assurance responsabilité civile pour les hébergements de type maison depuis 2022.
• Airbnb : pas de dépôt (la plupart des hôtes ne peuvent pas l'exiger) ; il y a AirCover, qui couvre les dégâts causés par les clients jusqu'à 3 millions de dollars et une assurance responsabilité civile d'un million, avec réclamation dans les 14 jours suivant le départ, photos et factures ; le client a 24 heures pour répondre avant qu'Airbnb n'intervienne.
• Vrbo : dépôt de garantie retenu sur carte ou protection dégâts payée par le client à la réservation (paliers de 1 500, 3 000 ou 5 000 dollars) ; réclamation sous 14 jours.
• Réservation directe : caution encaissée par virement ou retenue sur carte, avec un document signé précisant quand elle est restituée.

Montant habituel : 150-300 € pour un appartement de 4 places.

Que couvre l'assurance ?

L'assurance habitation normale ne couvre pas bien un usage touristique non déclaré : en cas de sinistre, la couverture peut être refusée pour « usage différent de celui déclaré ». Il faut :

• Une assurance habitation qui déclare l'usage de location touristique (il existe des polices spécifiques), avec bâtiment, contenu et responsabilité civile (un client qui tombe, une fuite qui inonde le voisin).
• Une couverture des dégâts causés par les occupants ou du vandalisme si la police le propose.
• Coût : entre 200 et 400 € par an pour un appartement normal, un peu plus qu'une habitation classique.

Explications dans Assurance pour un logement touristique.

Comment réclamer un dégât ?

1. Photos avant (celles du ménage d'arrivée) et photos après (au départ), datées.
2. Devis ou facture de la réparation ou du remplacement.
3. Réclamation sur la plateforme dans le délai (Airbnb, 14 jours ; Booking, selon le dépôt configuré) ou prélèvement sur la caution avec information au client.
4. Si c'est grave (milliers d'euros), plainte et déclaration à l'assurance.

Sans photos avant, la réclamation est presque toujours perdue : le client dira que c'était déjà comme ça.

Et une fête ?

On l'arrête sur le moment : appel au client, avertissement d'expulsion, et s'il ne répond pas, police locale et changement de code. Airbnb et Booking ont des protocoles pour annuler la réservation sans remboursement en cas de non-respect des règles. Le lendemain, photos, réclamation des dégâts et ménage extraordinaire à la charge du client. Et un mot au voisin qui a appelé : ce que nous racontons dans Un voisin se plaint.

Quelle est la réalité ?

La plupart des clients de la Costa del Sol sont des familles et des couples. Ce qui casse le plus, ce sont les verres, les télécommandes, les rideaux de douche et les volets. Avec un filtrage raisonnable et une caution, le « ils vont me le saccager » passe de la peur à une ligne de budget : environ 100-200 € par an de petits remplacements.