Location touristique ou longue durée ? Comparaison honnête pour un appartement sur la Costa del Sol
Revenus, travail, risque et fisc, comparés sans artifices. La location touristique rapporte plus mais n'est pas toujours rentable : cela dépend de l'appartement, de l'endroit où vous vivez et de votre envie de vous en occuper.
Révisé le 22 septembre 2026 · Par l'équipe de Torremolinos Gestión Vacacional, plus de dix ans de gestion de logements touristiques · Version Markdown · Versión en español
Réponse courte : la location touristique laisse en général entre 40 % et 80 % d'argent net en plus que la longue durée sur la Costa del Sol, contre plus de travail (ou le paiement de quelqu'un pour le faire), plus d'usure de l'appartement et moins d'avantages fiscaux. La touristique gagne quand l'appartement est près de la plage et que vous voulez continuer à l'utiliser ; la longue durée gagne quand l'appartement est loin de l'intérêt touristique ou quand vous voulez l'oublier complètement.
Combien gagne-t-on de plus avec la touristique ?
Un appartement de 4 places bien situé à Torremolinos facture 20 000-25 500 € bruts par an en touristique, dont le propriétaire garde environ 13 000-15 000 € après plateforme, ménage et gestionnaire. Supposons que le même appartement se loue en longue durée 1 000 € par mois (vérifiez le prix réel de votre zone sur les portails immobiliers) : 12 000 € par an, presque sans frais de gestion. L'écart se creuse plus l'appartement est près de la mer et se referme plus il est à l'intérieur.
Qu'a pour elle la location longue durée ?
- Zéro travail : un locataire, un contrat, un virement par mois.
- Le fisc vous traite mieux : si l'appartement est la résidence principale du locataire, l'IRPF applique une réduction de 60 % (ou plus dans certains cas) sur le revenu net. En touristique, cette réduction n'existe pas.
- Moins d'usure : une famille prend soin de l'appartement comme de sa maison ; 80 groupes par an, non.
- Sans licence, sans copropriété, sans enregistrement des voyageurs.
Et contre elle ?
- Récupérer l'appartement est lent : les baux d'habitation durent au moins cinq ans si le locataire le souhaite, et un impayé peut mettre de longs mois à se résoudre.
- Vous ne pouvez pas l'utiliser, ni en août ni à Noël.
- Le prix reste fixe pendant la durée du bail, avec une révision limitée par la loi.
Qu'a pour elle la touristique ?
- Plus de revenus, surtout de juin à septembre et à la Semaine sainte.
- Vous pouvez l'utiliser les semaines que vous voulez : on les bloque dans le calendrier et c'est tout.
- Vous encaissez chaque semaine, pas chaque mois, et l'impayé n'existe pratiquement pas : le client paie avant d'entrer.
- L'appartement est toujours vérifié : chaque départ est une inspection.
Et contre elle ?
- C'est une activité, pas une rente : prix, messages, clés, ménages, pannes et avis. Soit vous le faites, soit vous payez un gestionnaire 15-20 %.
- Fisc : pas de réduction de 60 %, et les jours où l'appartement est vide sont aussi imposés (expliqué dans Combien prend le fisc ?).
- Paperasse initiale : licence de la Junta, accord de la copropriété et conditions de l'appartement.
- Dépend de la saison : novembre et février sont creux sur toute la côte.
Puis-je faire les deux en même temps ?
Pas avec le même appartement au même moment. La Junta de Andalucía est claire : un logement inscrit comme touristique ne peut pas cumuler la location résidentielle ; tant qu'il est inscrit, il est exploité en touristique pendant les périodes déclarées. Vous pouvez louer au même locataire plus de deux mois consécutifs (ce n'est alors plus touristique), mais ces semaines sortent alors du calendrier touristique.
Comment décider ?
Posez-vous trois questions : l'appartement est-il à moins d'un kilomètre de la plage ou du centre ? Est-ce que je veux l'utiliser parfois ? Est-ce que cela vaut la peine de payer quelqu'un pour ne m'occuper de rien ? Avec deux oui, la touristique gagne en général. Et si vous voulez des chiffres pour votre rue, utilisez la calculatrice ou demandez-les-nous.