Assurance pour un logement touristique : ce qu'elle doit couvrir et pourquoi l'assurance habitation normale ne suffit pas

Réponse courte : la réglementation andalouse des logements touristiques n'exige pas d'assurance, mais louer avec l'assurance habitation habituelle, sans le dire à l'assureur, est un vrai risque : en cas de sinistre, il peut alléguer que l'usage n'était pas celui déclaré. Le bon choix est une police habitation qui déclare l'usage de location touristique, avec bâtiment, contenu, responsabilité civile et, si possible, dégâts causés par les clients. Elle coûte entre 200 et 400 € par an.

Que doit-elle couvrir ?

• Bâtiment : la structure et les installations (tuyauteries, électricité, fenêtres). Il figure en général aussi dans l'assurance de la copropriété, mais celle-ci ne couvre pas l'intérieur de votre appartement.
• Contenu : meubles, électroménager, linge de lit. Évaluez-le vraiment : un appartement équipé pour des touristes a plus de contenu qu'il n'y paraît.
• Responsabilité civile : si un client tombe dans un escalier, si une fuite inonde le voisin du dessous, si la climatisation provoque un incendie. C'est la couverture la plus importante et la moins chère. Demandez au moins 150 000-300 000 €.
• Dégâts causés par les clients / vandalisme : toutes ne l'incluent pas ; certaines polices spécifiques de location de vacances, oui.
• Assistance habitation 24 h/24 : plombier et serrurier d'urgence font partie du quotidien d'un appartement touristique.
• Perte de loyers en cas de sinistre : si l'appartement est inutilisable deux mois à cause d'une inondation, certaines polices compensent les revenus.

Pourquoi l'assurance habitation normale ne suffit-elle pas ?

Les polices habitation standard couvrent la résidence principale ou la résidence secondaire à usage propre. La location touristique est un usage différent, avec plus de rotation de personnes et plus de risque statistique. S'il n'est pas déclaré, l'assureur peut réduire ou refuser l'indemnisation. La solution est simple : appelez votre assureur, déclarez l'usage et demandez la modification ou une police spécifique. Plusieurs assureurs espagnols les proposent sous ce nom (« alquiler vacacional », « vivienda turística »).

Et l'assurance du gestionnaire ?

Un gestionnaire professionnel a sa propre assurance responsabilité civile pour son activité (par exemple, si sa personne de ménage casse quelque chose ou remet mal des clés). Elle ne remplace pas la vôtre : l'appartement est à vous et le responsable face au voisin inondé, c'est vous. Demandez au gestionnaire ce que couvre sa police ; c'est l'une des 20 questions de Que demander à un gestionnaire avant de signer.

Que couvrent Airbnb et Booking ?

• Airbnb : AirCover pour les hôtes couvre les dégâts causés par les clients et la responsabilité civile sous certaines conditions, mais c'est une protection de la plateforme, avec ses exclusions et ses délais, pas une assurance utilisable en dehors d'Airbnb.
• Booking : offre la possibilité d'un dépôt de garantie et, sur certains marchés, un programme de protection, mais pas d'assurance générale.

Utilisez-les comme première ligne ; l'assurance est la seconde.

Combien ça coûte ?

Pour un appartement de 4 places sur la Costa del Sol, une police avec usage touristique déclaré, un contenu de 15 000-20 000 € et une responsabilité civile de 300 000 € coûte entre 200 et 400 € par an. Elle est déductible dans la déclaration de revenus au prorata des jours loués.

Trois vérifications avant de signer

1. Que la police mentionne littéralement l'usage touristique ou de location de vacances.
2. Que la responsabilité civile couvre les dommages aux tiers à l'intérieur et à l'extérieur du logement (voisins).
3. Que l'assistance d'urgence soit 24 h/24 et sans limite déraisonnable d'interventions, car les pannes d'un appartement touristique arrivent le samedi soir.