Pourquoi les chiffres d'Airbnb, de Booking et de mon gestionnaire ne concordent-ils pas ? Quels écarts sont normaux, où regarder et comment vérifier le relevé

Réponse courte : que les chiffres ne concordent pas ne signifie pas que quelqu'un se trompe. Il y a trois raisons normales. La première : le client paie plus que ce que vous touchez. La deuxième : la plateforme déduit sa commission avec sa TVA. La troisième : chacun compte selon une date différente. Booking facture et paie selon la date de départ, tandis qu'Airbnb verse le jour ouvrable qui suit l'arrivée et déclare au fisc selon la date de versement. Pour vérifier, téléchargez les données de la plateforme, mettez-les réservation par réservation à côté du relevé du gestionnaire, avec le même critère de date, et vérifiez que le total de l'année concorde. Ce qui ne s'explique pas, demandez-le par écrit au gestionnaire : il est tenu de rendre compte de ce qu'il fait de votre argent.

Pourquoi les chiffres ne concordent-ils pas si personne ne se trompe ?

Parce que chacun affiche un montant différent pour la même réservation :

Airbnb le résume ainsi : « le montant total qu'ils paieront sera supérieur à celui que vous recevrez ». Sa propre liste des causes d'écart comprend les réductions à la semaine ou au mois, les longs séjours payés mois par mois, la TVA, le change de devises, les « frais d'ajustement » si vous avez remboursé un client ou annulé une réservation, et la part d'un co-hôte. Booking a la sienne : commissions déduites, frais payés sur place, conversion de devises, remboursements traités après le paiement, no-shows et « dépôts de garantie pour dommages », qui sont traités à part.

Combien Airbnb et Booking prélèvent-ils sur chaque réservation ?

Airbnb fait passer tous les hôtes à des frais uniques de 15,5 % payés par l'hôte. C'était déjà obligatoire pour ceux qui utilisent un logiciel de gestion. Selon Airbnb, ils s'appliquent au prix par nuit et aux frais que vous ajoutez, comme le ménage, les animaux ou les voyageurs supplémentaires. S'y ajoute la TVA de 21 % en Espagne, qu'Airbnb inclut dans la commission affichée et déduit de votre versement. En pratique, Airbnb garde près de 18,8 % de ce que vous facturez pour les nuits et le ménage.

Si vous calculez 15,5 % de tête et que cela ne tombe pas juste, c'est presque toujours à cause de la TVA (ce que facture chaque plateforme).

Chez Booking, la commission se calcule sur la réservation plus les frais supplémentaires, ménage compris. En outre, Booking indique que, si vous ne lui avez pas fourni de numéro de TVA européen valide, il ajoute la TVA à sa facture. Si c'est Booking qui encaisse le paiement du client, il déduit du virement la commission, les frais de paiement et cette TVA.

Pourquoi les chiffres changent-ils selon le mois ?

Parce que tout le monde ne compte pas selon la même date :

Établir le relevé selon la date de départ est courant et logique : c'est le critère avec lequel Booking facture, et le montant définitif n'est connu qu'au départ. Booking laisse 48 heures après le départ pour signaler un no-show ou une modification. Conséquence : une réservation qui commence un mois et se termine le suivant apparaîtra dans des mois différents selon l'endroit où vous regardez. Mois par mois, les chiffres n'ont pas à concorder ; la somme de l'année, si, à l'exception des séjours à cheval sur le 31 décembre.

Où voir les vraies données sur Airbnb ?

• Tableau de bord des revenus : Aujourd'hui > Menu > Revenus. Airbnb génère des synthèses mensuelles et annuelles avec « les revenus bruts, les ajustements, les frais de service de l'hôte, les taxes retenues et le montant net total », en PDF.
• Tableur : dans Revenus, allez dans À venir ou Versés, filtrez par annonces et par dates et cliquez sur « Obtenir votre rapport ». Vous obtenez un fichier CSV.
• Factures de commission avec TVA : Menu > Paramètres du compte > Taxes > Documents fiscaux > Factures, mois par mois. Seules celles des 12 derniers mois y figurent : téléchargez-les chaque année, vous en aurez besoin pour votre déclaration de revenus.

Et sur Booking ?

Sur l'extranet, l'onglet s'appelle Administration :

• Factures (ou Documents et factures, si vous utilisez Paiements via Booking.com) : pour chaque facture, « Voir le relevé » vous montre les réservations qu'elle inclut. Vous pouvez consulter les factures jusqu'à cinq ans en arrière.
• Relevés de réservations : vous choisissez la période et la téléchargez avec « Télécharger XLS » ou « Télécharger CSV », avec la commission de chaque réservation.
• Informations sur les paiements : le total mensuel des virements et le détail par réservation.
• Dans l'onglet Réservations, la colonne « Commission et frais » donne le montant de chaque réservation.

Comment vérifier le relevé de mon gestionnaire ?

1. Demandez un relevé détaillé réservation par réservation : code de réservation, dates, montant de la plateforme, ménage, commission de gestion et frais.
2. Téléchargez le rapport de la même période sur chaque plateforme, en suivant les étapes ci-dessus.
3. Utilisez la même date que le gestionnaire. S'il établit le relevé selon les départs, sur Booking, utilisez le relevé de réservations du mois de la facture. Sur Airbnb, regardez les dates de chaque réservation, pas la date de versement.
4. Recoupez par code de réservation. Chaque réservation de la plateforme doit figurer dans le relevé, et inversement.
5. Expliquez chaque écart avec la liste des causes ci-dessus : annulation, remboursement, ajustement, no-show, devises.
6. Vérifiez la commission de gestion. Chez nous, c'est 15 % + TVA sur ce que le propriétaire perçoit des plateformes, sans compter le ménage. La vôtre doit être écrite dans votre contrat (Quelle commission prend un gestionnaire ?).
7. Additionnez l'année entière et comparez avec la synthèse annuelle d'Airbnb et avec les factures de Booking.

Que puis-je exiger de mon gestionnaire ?

Qu'il vous rende des comptes, en détail. Celui qui gère pour votre compte agit comme mandataire, et le Code civil est clair : « Tout mandataire est tenu de rendre compte de ses opérations et de remettre au mandant tout ce qu'il a reçu en vertu du mandat » (art. 1720). Vous pouvez demander :

• Le relevé réservation par réservation et les factures de toutes les dépenses.
• L'accès à vos réservations sur la plateforme. Si les annonces sont à votre nom, le compte est le vôtre. Sur Booking, le « compte principal » est lié au contrat de partenariat, et seul son détenteur a accès au contrat. Si elles sont au nom du gestionnaire, l'accès dépend de ce que prévoit le contrat. Les différences sont expliquées dans Au nom de qui les annonces ?.
• Ce que prévoit votre contrat sur la fréquence, le contenu du relevé et l'accès aux données (Le contrat avec le gestionnaire).

Comment cela concorde-t-il avec ce que sait le fisc ?

Les plateformes déclarent chaque année ce qu'elles vous ont versé, en application de la directive européenne DAC7 (comment cela fonctionne). Il faut tenir compte de trois choses :

• C'est le montant net de commissions qui est déclaré. La réglementation définit la « contrepartie » comme la rémunération « nette des frais, commissions ou taxes retenus ou perçus » par la plateforme (annexe du Décret royal 117/2024). Les commissions sont déclarées à part. Airbnb le confirme : il déclare le montant versé « moins les commissions et les taxes ».
• C'est par trimestre de versement. Booking utilise la date de départ.
• Ils doivent vous envoyer les données. La plateforme doit vous les fournir « au plus tard le 31 janvier » de l'année suivante (directive 2021/514, annexe V). Booking envoie une synthèse avant de les déclarer. Sur Airbnb, les données se trouvent dans l'onglet Taxes, et ce qui est déclaré se fonde sur l'onglet Paiements et versements.

Si les annonces sont au nom du gestionnaire, la plateforme déclare à son nom, pas au vôtre.

Quand faut-il s'inquiéter ?

Quand l'écart ne s'explique par rien de ce qui précède. Par exemple : une réservation qui figure sur la plateforme et pas dans le relevé, un ménage ou une dépense sans facture, un relevé qui ne donne qu'un total, ou un gestionnaire qui ne vous laisse pas voir les réservations. Demandez-le par écrit et avec une date. Si rien n'est corrigé, consultez Les signes d'un mauvais gestionnaire.

Ce que nous faisons

Nous établissons les relevés selon la date de départ, le même critère que celui avec lequel Booking facture sa commission, et les annonces sont au nom du propriétaire chaque fois que c'est possible : il peut ainsi vérifier chaque réservation sur son propre compte.