Les 33 questions les plus fréquentes, répondues en deux phrases
Révisé le 22 septembre 2026. Chaque réponse renvoie au guide qui la développe.
Pour commencer
Quelle amende pour louer à des touristes sans licence ?
C'est une infraction grave selon la loi 13/2011 du tourisme d'Andalousie : amende de 2 001 à 18 000 € (art. 78), avec suspension possible de l'activité. Les légères vont jusqu'à 2 000 € et les très graves, de 18 001 à 150 000 €, sont d'autres cas. La Junta fixe le montant exact au cas par cas.
Dois-je inscrire mon appartement si je ne le loue qu'en été ?
Oui. Il suffit de le proposer régulièrement à des touristes via un portail ou une agence : la Junta présume l'habitude s'il est proposé plus d'un mois par an. Louer sans inscription est une offre clandestine et est sanctionné.
Combien coûte la licence touristique en Andalousie ?
Rien. L'inscription au Registre du tourisme d'Andalousie est gratuite. Ce qui coûte, c'est préparer l'appartement et, si vous déléguez, le travail de celui qui s'en charge.
Quand puis-je commencer à louer ?
Dès que la déclaration responsable est enregistrée. Le code définitif arrive ensuite ; entre-temps, le numéro d'enregistrement du dépôt fait foi.
Puis-je louer mon appartement à des touristes à Málaga ?
S'il est déjà inscrit, oui. Sinon, non : les nouvelles inscriptions sont suspendues depuis le 23 août 2025 (jusqu'en août 2028 au maximum) et depuis juillet 2026 le plan n'admet plus l'hébergement en zone résidentielle. Avoir une entrée indépendante n'est plus une exception.
Combien rapporte un logement touristique à Torremolinos ?
Sur la Costa del Sol, saison 2025-2026 : un studio central entre 16 000 et 19 000 € bruts par an ; un appartement de 4 places bien situé entre 20 000 et 25 500 € ; un 6 places entre 28 000 et 30 000 €. Il reste au propriétaire environ 60 % avant ses charges fixes.
Copropriété et appartement
La cafetière, le fer à repasser ou le sèche-cheveux sont-ils obligatoires ?
Oui. L'annexe du décret 28/2016 exige, entre autres, un téléviseur, deux feux, un four ou un micro-ondes, un réfrigérateur, un mixeur, un grille-pain ou gril, un presse-agrumes, une cafetière, un fer et une table à repasser, un étendoir, un kit de nettoyage, un sèche-cheveux, deux serviettes par personne et un jeu de draps de rechange. Le wifi et le lave-linge, en revanche, ne sont pas dans la norme.
Ai-je besoin de l'accord de la copropriété ?
Depuis le 3 avril 2025, oui : accord exprès des trois cinquièmes des propriétaires et des quotes-parts. Les logements inscrits avant cette date n'en ont pas besoin.
La copropriété peut-elle me facturer plus ?
Jusqu'à 20 % de charges communes en plus, par accord des trois cinquièmes, sans effet rétroactif.
Pour combien de personnes puis-je inscrire l'appartement ?
14 m² construits par place selon le cadastre (minimum 25 m²), avec un maximum de 15 places, 4 par chambre, et deux salles de bain à partir de 6 places, trois à partir de 9. Le plafond le plus bas s'applique.
La climatisation est-elle obligatoire ?
Si l'appartement ouvre entre mai et août, oui : climatisation dans les chambres et le salon, fixe ou portative selon le décret andalou (art. 6.1.e), jamais de ventilateurs. Et chauffage, fixe ou portatif aussi, s'il ouvre entre décembre et mars (art. 6.1.f), sans appareils à combustion ni à résistance. Nous recommandons le fixe pour les avis, pas pour la norme.
Quels équipements de sécurité l'appartement doit-il avoir ?
Extincteur, détecteur de fumée et trousse de premiers secours. Plus les feuilles de réclamation en papier et leur affiche.
Puis-je louer des chambres séparément ?
Seulement si vous habitez le logement et y êtes domicilié, avec un maximum de 6 places. Un appartement ou un immeuble entier loué par chambres n'est pas un logement touristique : c'est un hostal ou une pension.
Le fisc
Y a-t-il une taxe de séjour en Andalousie ?
Non. En septembre 2026, ni la Junta de Andalucía ni Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola ou Málaga n'ont approuvé ni mis en chantier une taxe par nuitée. Ce que vous payez, c'est la taxe d'ordures de votre commune.
Y a-t-il une taxe d'ordures spéciale pour les logements touristiques ?
Cela dépend de la commune. Torremolinos : tarif non domestique depuis 2025, environ 500 € par an. Fuengirola : tarif des hôtels au mètre carré depuis 2024. Málaga : rubrique propre par places, de 63,90 à 255,60 € (la nouvelle taxe est gelée). Benalmádena : comme un logement, 45,08 € en immeuble.
Puis-je louer le logement touristique via une société ?
Oui. La Junta et les plateformes acceptent une personne physique ou une société comme titulaire. Avec un ou deux appartements, il vaut presque toujours mieux rester particulier ; la société a du sens quand elle existe déjà ou qu'il y a plusieurs logements et du personnel. C'est votre comptable qui tranche avec vos chiffres.
Comment la location touristique est-elle imposée sur le revenu ?
Comme revenu du capital immobilier : recettes moins les charges des jours loués, sans la réduction de 60 % du bail d'habitation, ajouté à votre base générale.
Est-ce que je paie pour les jours où l'appartement est vide ?
Oui, un revenu imputé de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale, au prorata des jours vides.
Dois-je facturer la TVA aux clients ?
Non, si vous ne fournissez pas de services hôteliers pendant le séjour. Le ménage à l'arrivée et au départ n'en est pas un.
Dois-je déclarer moi-même la TVA de la commission Booking ou Airbnb ?
Non. Depuis le 1er janvier 2023, la plateforme vous facture 21 % et la déclare elle-même (loi espagnole sur la TVA, art. 84.Un.2º.a, lettre e). Vous ne déposez ni le 309 ni le 349 pour cela ; vous ne la déduisez pas, mais vous la retirez comme charge dans l'impôt sur le revenu.
J'habite à l'étranger, que dois-je déposer ?
Le formulaire 210 de l'impôt des non-résidents : 19 % sur les revenus moins les charges si vous résidez dans l'UE, en Islande ou en Norvège ; 24 % sur le brut sinon. Pour les revenus 2026 et suivants, il se dépose du 1er au 20 avril de l'année suivante (Orden HAC/623/2026) ; le revenu imputé des jours vides, du 1er avril au 31 décembre.
Le fisc sait-il ce que je gagne via les plateformes ?
Oui. Depuis 2023, les plateformes communiquent chaque année montants, nuitées, logement et titulaire (DAC7, formulaire 238).
Le quotidien et les plateformes
Est-il légal de mettre une boîte à clés sur la façade ?
Sur votre porte, oui. Sur la façade ou dans le hall, seulement avec l'accord de la copropriété (parties communes). Sur un lampadaire ou une rambarde de la rue, non : l'art. 7.4 du décret andalou l'interdit. Nous utilisons une boîte mobile uniquement pour les arrivées tardives, retirée le lendemain matin.
Puis-je faire partir un client bruyant ?
Oui, dans l'ordre : avertissement par téléphone, visite en personne comme dernier avertissement et, s'il continue, annulation de la réservation via la plateforme (avec la police locale si nécessaire). Ne changez jamais la serrure avec le client à l'intérieur. Les règles de la maison doivent être acceptées à la réservation.
Dois-je enregistrer les clients auprès de la police ?
Oui, toutes les personnes de plus de 14 ans, dans les 24 heures suivant l'arrivée, via SES.Hospedajes.
Quelle commission prennent Booking et Airbnb ?
Booking, 15 % plus 1,30 % s'il gère l'encaissement ; Airbnb, 15,5 % sur le sous-total, ménage compris.
Et si on me saccage l'appartement ?
C'est rare. On le prévient avec des séjours minimums et un filtrage des réservations ; on le couvre avec une caution, la protection de la plateforme et une assurance avec usage touristique déclaré ; on le fait payer avec des photos avant/après.
Le NRUA est-il toujours obligatoire ?
Non. Le Tribunal suprême l'a annulé par l'arrêt 620/2026 du 19 mai. La licence de la Junta reste obligatoire.
Le gestionnaire
Quelle différence entre un gestionnaire de canaux et la gestion intégrale ?
Le gestionnaire de canaux travaille à distance (annonces, prix, messages) pour 8-12 % et vous vous occupez des clés, du ménage et des pannes. La gestion intégrale met en plus quelqu'un sur place pour 15-25 %. Le client paie le ménage dans les deux cas ; consommables, linge et réparations, le propriétaire à prix coûtant ; les photos, selon le gestionnaire (les nôtres sont gratuites et vous appartiennent).
Quelle commission est normale pour un gestionnaire ?
Entre 15 et 20 % plus TVA sur ce que le propriétaire encaisse après la plateforme, sans frais fixes ni engagement.
Au nom de qui sont les annonces ?
Elles peuvent être au nom du propriétaire (contrôle et avis si vous changez de gestionnaire) ou du gestionnaire (commodité). Demandez-le et inscrivez-le au contrat.
Puis-je changer de gestionnaire sans perdre la licence ?
Oui : le nouveau gestionnaire communique le changement de titulaire à la Junta (procédure 7267) et le code ne change pas.
Que fait Torremolinos Gestión Vacacional ?
Gestion intégrale de logements touristiques à Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola et Málaga : licence gratuite, annonces, prix, clients, clés, ménage, enregistrement des voyageurs, maintenance et décompte mensuel, pour 15 % de ce qu'encaisse le propriétaire, sans engagement.