Un logement social (VPO) peut-il devenir logement touristique ? Ce que dit la loi andalouse et quand il cesse d'être protégé

Réponse courte : non. Tant que dure son régime de protection, un logement protégé (VPO, « vivienda de protección oficial », l'équivalent espagnol du logement social) ne peut pas être un logement touristique, ni en entier ni par chambres. Deux textes le disent : le décret andalou sur les logements touristiques (art. 1.3.a du Décret 28/2016) et la Loi 5/2025 sur le logement en Andalousie, en vigueur depuis le 24 janvier 2026, qui interdit expressément son usage touristique (art. 72.1.e) et considère que le louer à des touristes « revêt une gravité particulière » au moment de fixer l'amende (art. 117.4). Ce n'est possible que lorsque la protection a pris fin (parce que sa durée est écoulée) ou que la Junta l'a déclassé.

Que disent exactement les textes ?

• Décret 28/2016, art. 1.3.a : « Ne pourront être des logements à usage touristique : a) Les logements soumis à un régime de protection publique, qui ne pourront être affectés à cette fin ni en entier ni par chambres ».
• Lors de l'inscription du logement auprès de la Junta, vous déclarez, entre autres, « que le logement n'est soumis à aucun régime de protection publique ou qu'il a été déclassé » (art. 9.1.d, dans la rédaction du décret-loi 1/2025). Si ce n'est pas vrai, l'inscription est annulée.
• Loi 5/2025, art. 55.3 : les logements protégés « doivent être affectés à la résidence habituelle et permanente […] sans pouvoir en aucun cas être affectés à une résidence secondaire ou à tout autre usage non autorisé ».
• Loi 5/2025, art. 72.1.e : « Interdiction d'affecter un logement protégé à un usage touristique, que ce soit en entier ou par chambres ».

La Junta le résume dans sa FAQ : ils ne peuvent pas être touristiques car ils « doivent être affectés à la résidence habituelle et permanente ».

Si vous avez lu que le texte applicable est la Loi 13/2005 : cette loi est abrogée depuis le 24 janvier 2026 et remplacée par la Loi 5/2025.

Quelle est l'amende ?

Ne pas affecter une VPO à la résidence habituelle et permanente est une infraction grave au sens de la Loi 5/2025 (art. 115.3.t), punie d'une amende de 3 001 à 25 000 € (art. 117.1). Et la loi ajoute que, lorsque le logement protégé est loué pour un usage touristique, c'est considéré comme particulièrement grave « aux fins d'imposer la sanction dans son degré moyen ou supérieur » (art. 117.4). Le montant précis est fixé par l'Administration au cas par cas. À cela s'ajoute l'annulation de l'inscription touristique.

Comment savoir si mon logement est une VPO ?

• Extrait du registre foncier (« nota simple ») : la protection y figure en mention marginale, car la loi oblige à ce qu'elle y apparaisse (art. 55.2 de la Loi 5/2025). Il coûte environ 10 € en ligne.
• Acte d'achat : il mentionne généralement la qualification, le régime et les plafonds de prix.
• En cas de doute, la délégation provinciale de la Junta chargée du logement (« Delegación de Fomento y Vivienda ») peut vous indiquer la qualification et sa durée.

Beaucoup de VPO des années 80 et 90 ne sont plus protégées car leur durée a pris fin, mais une ancienne mention peut encore apparaître dans l'extrait du registre foncier. Il faut regarder la date de qualification et la durée.

Quand cesse-t-il d'être protégé ?

De deux façons :

1. Par l'écoulement du temps. Chaque qualification a une durée, fixée par le plan de logement de chaque époque et indiquée dans la qualification (art. 57.1). La Junta indique sur son site des durées de 15, 10 et 7 ans selon le régime (spécial, général et prix limité) ; les anciennes VPO, relevant de régimes nationaux, ont leurs propres durées et il faut examiner chaque cas. Une fois la durée écoulée, la mention marginale du registre devient caduque (art. 57.3) et le logement est libre.
2. Par déclassement. C'est une démarche auprès de la Junta (procédure 867), à la demande du propriétaire, qui exige de rembourser les aides publiques reçues (art. 85.1). Mais elle n'est pas accordée aux logements construits par l'Administration avec des fonds publics ni, en général, à ceux de promoteurs privés, qui doivent attendre la fin de la durée de protection (art. 85.2 et 85.3), sauf si le plan de logement en dispose autrement. Si la Junta ne répond pas dans les trois mois, la demande est réputée rejetée.

Une fois libéré de la protection, le logement est comme n'importe quel autre : il faut l'accord de la copropriété, que la commune l'autorise, et les conditions habituelles (Puis-je louer mon appartement à des touristes ?).

Et le louer pour une saison ou à des étudiants ?

Non plus, tant qu'il est protégé : la loi exige qu'il soit la résidence habituelle et permanente de son occupant, et il ne peut être ni une résidence secondaire ni avoir « tout autre usage non autorisé » (art. 55.3). En outre, une VPO vide plus de trois mois au cours d'une année civile est considérée comme inoccupée. Si vous n'y habitez plus, ce que prévoit la loi, c'est de la vendre ou de la louer à une autre personne qui en fera sa résidence habituelle, aux prix et conditions de son régime.

En résumé

Si vous ne savez pas si votre logement est toujours protégé, envoyez-nous l'extrait du registre foncier et nous l'examinerons avec vous avant que vous ne dépensiez quoi que ce soit.