Quelle commission prend un gestionnaire de location touristique et sur quoi se calcule-t-elle ?
Sur la Costa del Sol, entre 15 et 20 % plus TVA, calculés sur ce que perçoit le propriétaire après la plateforme. Ce que cette commission doit inclure, ce qui se facture à part et comment comparer deux offres qui semblent identiques.
Révisé le 22 septembre 2026 · Par l'équipe de Torremolinos Gestión Vacacional, plus de dix ans de gestion de logements touristiques · Version Markdown · Versión en español
Réponse courte : sur la Costa del Sol, la gestion intégrale d'un logement touristique coûte entre 15 % et 20 % plus TVA, calculés sur ce que perçoit le propriétaire après la commission de la plateforme (pas sur ce que paie le client). Les services partiels (annonces et prix seulement) tournent autour de 8-12 %. La commission doit inclure tout le travail de gestion ; les réparations, les matériaux et les achats se facturent à part, au prix coûtant. Sans frais fixes, sans engagement et avec un relevé mensuel compréhensible : c'est la norme.
Sur quoi se calcule-t-elle ?
C'est la question qui change le plus le résultat. Trois bases possibles :
| Base de calcul | Réservation de 1 000 € via Booking | Commission de 15 % |
|---|---|---|
| Sur le brut (ce que paie le client) | 1 000 € | 150 € |
| Sur le net après plateforme (ce que perçoit le propriétaire) | 837 € | 125,55 € |
| Sur le net sans ménage | 737 € | 110,55 € |
Un « 15 % » peut être 12,6 % ou 15 % du brut selon la base. Demandez toujours : 15 % de quoi ? Nous le calculons sur ce que perçoit le propriétaire une fois la plateforme déduite ; le ménage est payé par le client et n'entre pas dans la base.
Que doit inclure la commission ?
Tout ce qui est du travail : licence, annonces, prix, assistance au client, clés, coordination du ménage, enregistrement des voyageurs, gestion des pannes, incidents, encaissements, relevés, avis. Si un gestionnaire facture « à part » pour répondre aux messages ou pour la licence, ce n'est pas 15 % : c'est plus.
Que se facture à part, et comment ?
- Ménage : le client le paie en supplément ; le gestionnaire l'encaisse et le paie à l'équipe. Demandez si le supplément couvre le coût réel et s'il y a une marge.
- Réparations et matériaux : au prix coûtant, avec la facture du fournisseur. Les petites interventions de l'équipe elle-même sont parfois incluses.
- Achats d'équipement : avec votre accord préalable et au prix coûtant.
- Photos professionnelles : parfois incluses, parfois 120-250 € une fois.
- Gestion de la copropriété ou d'une inspection : devrait être incluse.
Que comprend chaque tranche de prix ?
| Modèle | Commission habituelle | Ce qui est inclus | Ce qui reste à votre charge |
|---|---|---|---|
| Channel manager / cogestion en ligne | 8-12 % | Annonces, prix, calendrier, messages avec les clients, avis | Clés, ménage, pannes, voisins, enregistrement des voyageurs (selon contrat) |
| Gestion intégrale | 15-25 % | Tout ce qui précède plus licence, clés et arrivées tardives, coordination du ménage, enregistrement des voyageurs, pannes, copropriété et inspections, relevé mensuel | Payer les fournitures, l'IBI, la taxe des ordures, la copropriété, l'assurance et les réparations au prix coûtant |
| Intégrale « premium » | 20-25 % | La même chose avec des extras : photos professionnelles, remplacement du linge et des consommables inclus, entretien préventif | La même chose |
Dans les trois modèles, le ménage est payé par le client en supplément et la commission de la plateforme est déduite avant. Consommables, linge de lit, remplacements et réparations sont payés par le propriétaire au prix coûtant, sauf si le gestionnaire les inclut expressément. Là où l'argent change vraiment, c'est dans la base de la commission, dans le fait que les photos soient à vous si vous changez de gestionnaire et dans l'existence d'un engagement : demandez-le par écrit. La comparaison complète, tâche par tâche et frais par frais, est dans Channel manager ou gestion intégrale ?.
Et les frais fixes ?
Certaines entreprises facturent un forfait mensuel en plus du pourcentage, ou des frais d'ouverture. Avec un forfait fixe, un mois sans réservations coûte de l'argent. La logique veut que le gestionnaire gagne quand vous gagnez : pourcentage uniquement.
Avec ou sans engagement ?
Sans engagement, ou avec un préavis court (30-60 jours). Un contrat de deux ans avec pénalité est le signe que le gestionnaire ne croit pas que vous voudrez rester pour son travail. Nous en parlons dans Le contrat de gestion.
Vaut-il la peine de payer 15 % ou 20 % ?
En pratique, un gestionnaire qui fixe bien les prix et maintient l'occupation facture 15 % à 30 % de plus qu'un propriétaire qui s'en occupe à ses heures perdues, et cela couvre en général la commission. Ce que vous achetez, en plus, c'est de ne pas avoir à être là : le téléphone, les clés, les ménages du dimanche. Nous comparons les chiffres pour votre appartement dans Gestionnaire ou je le fais moi-même ?.
Comment comparer deux offres ?
Avec la même réservation d'exemple (1 000 € via Booking, 100 € de ménage), demandez à chaque gestionnaire combien vous parviendrait, tout détaillé, et un relevé réel d'un appartement similaire avec les noms masqués. Les pourcentages se comparent mal ; les euros qui arrivent sur votre compte, bien.